异地营销，是近几年旅游房地产常用的营销手法，海南国际旅游岛旅游房地产，在做好项目当地的营销，更加注重是异地营销。到现在为止，异地营销没有一个完善管理方案和路线，海南国际旅游岛批准后，以及新政调整对入岛购房人条件限制，楼市低迷，有价无市，海南旅游房地产主要销售途径是异地客户购房。新政后致使海南项目在异地加大了营销成本和力度。对海南旅游房地产异地营销渠道和策略，我个人概括几点供于参考： 海南岛提升为国家战略，作为国家主要发展计划，以及海南国际旅游岛的批准，旅游房地产业在海南欣欣向荣。海南的产业是旅游房地产，旅游房地产是建立在旅游景观优美风景区区域，或是靠近海湾与海岸线，开发以旅游、度假、养老为一体休闲旅游项目。产品有度假别墅、度假公寓、度假酒店、产权式酒店、产权式公寓等。海南旅游房地产较早起源于三亚大东海，开始时只是以产权式酒店与产权式公寓为主要产品，后来才演变为商品化的度假别墅和度假公寓，销售渠道是以来海南旅游的客户为主要群体，然后逐步发展到异地销售，才出现异地分销，异地营销推广，也就是今天的异地营销新名词。说到异地营销，也真复杂，项目不在当地怎样来销售，摆在异地面前只是一个楼盘模型和户型图，靠着销售员介绍，把有望客户从千里之外引导到项目所在来销售，整个程序多，成本高，难以协调。总之。异地营销困难比想的更难。 海南旅游房地产从2006年开始先以城市小规模发展到以景观的大盘，目前，集着全国房地产开发公司占据着海南所有旅游海湾与海岸线，雅居乐集团在清水湾、富力集团在香水湾、恒大集团在海口、新世界集团在海口新布岛、中粮集团三亚亚龙湾、中信集团琼海博鳌、中铁集团在三亚、鲁能集团在三亚湾与海口东海岸和陈迈迎宾半岛等。每个项目占地面积从几百亩至几万亩，在海南各个海湾、海岸线建起了自己风格的旅游房地产，其产业链不单纯是以度假住宅为主，现都是以综合项目建设为主，包括：旅游、度假、居住、游艇、景观等。他们的营销主要以异地直销和分销为主。下面根据海南旅游房地产销售介绍几点营销渠道： 一、异地营销，直销与分销 异地营销，是项目开发商都在全国不同地区设立直销队伍或分销队伍，异地营销的目的就是利用异地资源与客户为项目销售。 直销是由项目派往各区域的销售队伍，直接归属项目营销管理和指挥，是项目异地销售部。目的是直接营销与管理，便于掌握一手客户资源，了解异地市场，随时可以调整营销方案与策略。但目前海南大楼盘才启动异地直销，小楼盘一般都没有设立。 分销是旅游房地产中小项目目前较常用的营销手法，通常分三级分销（代理）。 1、一级为总分销（也称总代理），与开发商签订代理合同与分销合同，负责项目现场销售，以及异地的销售。总分销一般由当地比较杰出的代理机构担任，他们在异地都设有销售部或合作代理机构，总分销与开发商是发生直接代理事项，执行传达与传播项目营销策略，实施异地营销计划，接异地输来项目看房旅游客户。 2、二级分销，分当地与异地二级分销： （1）当地分销，在项目所在地区的设立的分销销售部（比如在海口、三亚），由总分销统一管理，二级分销的营销推广活动、销售策略是根据当地情况实施，与总分销一起执行。 （2）异地二级分销，在不同的省份成立，二级分销都设立在省府所在地，由总分销统一管理，二级分销的营销推广活动、销售策略，直接按总分销整体营销策略计划执行，但也要根据异地的实际情况分阶段实施。 （3）三级分销，是在二级分销下面二三线城市，由二级分销机构发展的分销子分销公司。主要任务为二级分销拓展销售任务，也是较基层的销售机构，二级分销一般在二三线城市选择一到几个分销公司或个人为自己下线，根据项目营销要求传播与销售，由二级分销制定区域营销推广活动计划，以及安排集中看房旅游出发时间。 二、异地营销，客群的选 在远离项目城市搞营销，没有客户群体，在异地怎样来拓展客户。很多内地房地产精英都认为，客户没有见到项目，项目周边情况又不了解，当地价格又不清楚，凭我们几句话，人家就购你的房子啦？所以，异地营销困难就是怎样说服客户，要想让客户相信，那就是核选有望客户输到项目所在地，一切才能变为真的。这并没有奇怪。下面是几种异地累积客户方法： 1、通过当地房地产展销会来累积客户，并通过在房地产展销会展出与传播项目品牌，在现场登记来访客户，然后以独自回访，确定到项目看房旅游客户，统一安排时间到项目所在地看房旅游，以达到异地销售策略。 2、用当地媒体开展旅游看房专题活动，用推广活动累积客户，策略性、计划性的宣传，用事件营销、品牌营销、视觉营销在当地掀起一股项目品牌热潮，回访登记客户。累积成有望客户，及时输到项目所在地。 3、利用当地的旅游机构，投放项目DM介绍或设计成小型经典旅游指南楼书，突出项目周边旅游优势和项目主要卖点，吸引有望客户联想与欲望。登记、回访累积客户。 4、以当地房地产协会或商会强强联手，开展一系列推广活动。组织协会人员先前到项目参观，了解项目与周边旅游环境，用情景销售法引导当地有望客户购房。 异地营销客户群体的累积在于营销策略与推广，以及当地资源的利用。在营销节点上，关键是我们怎样异地平台的搭建，也即是说异地合作伙伴的资源与实力是项目推广的较主要部分。 二、异地营销，网络传媒作用 异地网络传媒是旅游房地产项目主要宣传工具,可以通过当地网络传媒机构，大力宣传项目。分三个步骤进行。一是海南旅游风光及项目品牌宣传；二是项目投资升值与长期远景；三是从项目配套及自然环境来点缀购房理由；四是更具体地介绍项目概况，建设、销售、市场情况。 二、异地营销，保障系统 旅游房地产异地营销模式涉及到很多法律和政策问题,特别是如何保护客户权益至关重要。异地营销是新模式产业，客户权益保护的是看房旅游与购房权益的保护，旅游房地产异地购房权益的保护中涉及到很多法律问题,比如客户旅游看房制度，购房后双方合同约定，房子的质量，支付房款、退款的保障，以及信息诚信制度,货不对板的惩罚,物业管理及服务质量制度承诺等。 总之，异地营销，是一个综合工程，也是今后海南旅游房地产必须走的路，要想做好就必须了解他存在的必要性，项目构建异地营销就是在异地资源的发挥、营销渠道及推广策略。

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