在7月28日结束的省四届人大常委会第十六次会议上，海南省住建厅对近来海南房地产市场走势进行了官方的分析，预见7月至10月海南旅游房地产还将维持低迷状况。省住建厅指出，新政效应已在海南逐渐显现。 7月15日，金手指地产公然宣称旗下两大主力楼盘——海口高尔夫温泉小镇和兴隆温泉高尔夫公寓实行全线8折让利。将于10月份开盘的南国威尼斯城也采取了一系列的优惠措施：提前登记预定会享受一次性付款8.8折，按揭9折的优惠，并免收3年的物业费，对于岛外的购房者，开发商还将提供2000元以内的往返机票。除此之外，海口大多数楼盘也都在进行打折优惠，折扣多在9.5折左右。如此大的动作在海南属于头次，这叫做“知己知彼，百战百胜”，万科定律。 几大因素造成海南楼价坚挺不降，反而上涨的原因! 海南国际旅游到后，国内房地产上市公司相聚在海南，占据了全岛较美的海湾，相继开发了旅游房地产项目，价格从09年底的几千到现在几万不等。像三亚湾的鲁能地产，亚龙湾的中粮地产，清水湾雅居乐地产、香水湾的富力地产、神州半岛的中信地产等。他们在主宰者海南旅游房地产价格市场，他们不降反而在升，主要原因是他们要地价格低，成本也就低。其他房地产开发公司的土地圈来就贵，无法与他们成竞争对手。这样政府就难以调控，如果他们降了，还是有钱赚。 1、土地入手低成本，产品卖出高价格 海南国际旅游岛前，国内大企业圈地会使用企业在当地与政府的相关关系，以及上面关系来圈地，往往所圈过来的土地价格一定很低，临近一线海景土地也就几万元一亩，或是通过关系变性所得综合用地。 低成本圈进来土地，经过他们的品牌运作，一卖出就楼面价住宅几千到几万元，每平方米多赚1万到几万元，一个项目开发下来就赚了不少，实在容易赚，只要想方法拿到地肯定赚到了，所以，很多央企或国企都是通过上面的关系给当地政府需压，想尽一切力量都要拿到土地。有一个电力企业很早就进入海南，在三亚、海口、陈迈都圈着土地，而且很多，这次国际旅游岛，转卖了不少土地，赚了也较多。陵水某开发商把一个海湾一线土地都圈为自己所有，卖出去的价格肯定惊人。 7月28日，海口市海甸二东路南侧海甸溪北岸中段的5块国有建设用地使用权在海口市国土资源局土地交易市场大厅竞拍，以14440元/平方米拍得，折合楼面价为5685元/平方米。 5685元/平方米的楼面地价，加上税收与开发费用和营销费用及杂费，至少出街价格在15000以上，新 的出现，将会近期带动海口新的价格。如此高的成本价格，拍卖企业怎样才能有钱赚呢？看好的又是什么？真令行业人士费解。 2、政策调控执行力度不够大 海南旅游房地产在国家政策调控越调越高，原因在哪里呢？我个人认为，主要是新政出台后不是时候，国家经济刚刚快速发展，对房地产的调控也过于严重，所有出台政策过于限制投机者和购房者，没有找出真正造成房价过于快速上涨的原因，房价高速上涨原因是“地王”的出现和地方政府过于依赖土地的收入，为了政绩不管区域的总体规划，把廉价的土地转卖给带有背景的企业，才造成房价高速上涨。 3、小产权房严格控制 2010年针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住 房和城乡建设部牵头，成立专门专业小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成专业小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。 海南小产权房在国际旅游岛获批后，城中村或附近农村的集体使用土地成为某些人的发财机会，因土地成本低，多数土地都是联合开发或租赁，所以，房价很低，购购此类房产的消费者都属于中低层群体，对房地产相关法律不是很了解，贪便宜。但，海南政府也是致使小产权的帮手，为什么这样讲呢？一是房地产管理部门及相关部门监管力度不够；二是放松了政策条件；三是小产权房建好可顺利办理产权证。现在大张旗鼓对违建项目强拆，造成老百姓经济上的损失，为什么政府不在小产权项目开始建设时来制止呢？这里又存在着什么？所以，小产权房的制止也是造成房价上涨的原因。 4、购房客户明显增多 海南五月后，将迎来房地产的旺季，各个项目都在调整力量和营销策略，准备在近期进行中大规模营销大战，从上月金手指降价和8折优惠，加上各个楼盘的坚挺日子已面临着资金短缺，需要保持着资金的周转，都推出不同降价策略，所以，购房者也在持币等待到房价大幅度降价机会，从近来海南房地产各指数表明，购房客户增多了，是价格降低的原因。 5、政府经济适用住房对外地消费者的限制 《海口市经济适用住房管理实施办法(草案)》规定，经济适用住房单套核准建筑面积控制在60平方米，物业管理费用按本市物业管理的较低收费标准执行，且产权为有限产权，土地未办理有偿使用，不得出租、出借，5年内不得上市交易。经济适用住房购购条件也过于苛刻，不是任何人都可以购到，很多客户在等待只是想看看政策，是否对自己有利，但是，目前海口的政策并没有放宽，越来越严格，造成了很多想购购经济适用住房客户转向一手新房购购。 海口的房价还在继续往下调整，抄底还不是时候，估计今年十月后才是抄底时，到时房价真正回归到理性，购购才是较好机会。 注：本文为作者观点，不代表南海网-地产海南

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