海南三月已是春意盎然，房地产市场却受1月政策与限购令的影响，市场风云再起，一时间楼市再次迎来了较为低迷的状况，真可谓“风云压境”。严厉的政策调控、银根收紧，使原本已低迷的房地产市场再次进入了寒冬期。海南目前楼市处在“房价下降、市场冷淡”的过程，楼市仿佛就要进入了冰冻期。面对如此的局面，房地产好像迎来了新的时代，三十年的房地产历程，难以想象。作为房地产的职业经理人，是否就要面临失业呢？笔者根据目前海南市场状况得出如下几点分析。

　　头先，从2010年下半年开始，海南旅游房地产受各种政策的打压，市场已失去购方市场，从套房贷政策与地方政府“限购令”，与政府对房地产项目开发审批条件等等，政策不仅严重打击了购房者的积极性，同时也限制住了开发商的开发力度，在政策调控中更加制约了房地产市场的发展，遏制了上涨过快的房价。

　　其次，银根紧缩。项目贷款门槛的提高，对开发商来说，是一个完全的打击，断了你启动资金和提高了项目贷款条件，致使很多项目起动不了。商品房出街量和成交量大大减少，房价上涨势头被遏制了。对于海南国际旅游岛的快速开发卖期房的开发商是完全打击，对于土生土长的中小型开发商们却是招架不下去，资金的紧缺，无法度过难关。对于较小规模的、竞争力较弱的开发商将面临者生死关头。目前，海南旅游房地产已出现行业的分水岭，很多中小型开发商没有资金启动急于转让项目和出让土地，很多中小型企业已出现转型或向私人高息融资，尽能力来缓解企业的生存空间。对于中小开发商只要能走出逆境，迎来的正是理性的发展。中小型开发商是如此，大型开发商企业也同样面临绝境。对于拥有一线海岸土地的开发商，虽然地理位置与市场对他有利，但政策与银行调控，也致使大批建设暂停或半开半停的状况。有的开发商开始对外转让土地了。如本月北京、上海几大开发商都相争降低地价出让地块，在建项目的开发商更是采取了谨慎的态度。而且已经有新闻爆出一些地区出现了土地流拍的情况，而成交的土地很多都是按底价或接近底价的价格成交。

　　再次，楼市低迷市场的气氛。随着连续不断的政策和银行加息的出台，购房者都转向了二三线城市，如五指山市、保亭、乐东等区域市场却迎来国际旅游岛的春天。成交量猛增主要是该区有宽松的政策和理性的价格，据了解他们购房80%都是一次性付款。一线城市海口、三亚去年房价攀升过高，在“国八条”政策和“限购令”政策的影响下，市场房价已大幅度下降，购房者在等待抄底时才准备入市。多次政策的调控致使市场变得更加冷淡。本次与08年世界金融危机不同，海南旅游房地产再不可能是一枝独秀。市场在政府政策调控影响下变得萧条。本周我走访了几家销售门庭冷落，来访客户，降价打折装修成为时尚的营销，每个项目开发商也纷纷效仿，只要你进入销售销售代表就告诉你目前本项目有优惠折扣而且很大。降价已成为事实，先进的出路在于营销突破和销售策略，有的有的装修、有的家电和物业管理费，可谓是五花八门，似乎房价马上就要暴跌，大家纷纷清货离场。这样一来，头先打掉了一部分岛外投机者或炒房者在一线城市投资购购欲望。因为利润萎缩，投机者炒房者对市场失去了信心。真正有居住要求的购房者也自然受到了这种情绪的影响，再加上二套房贷提高的政策限制，纷纷持币观望，等待房价下跌，导致客户与开发商都观望的气氛，很多项目都出现了的销售紧急情况。

　　面对市场内外的种种不利因素，很多悲观者认为楼市今年再也不可能出现拐点了，房地产行业将重蹈当年香港和日本的覆辙，彻底崩盘！那么，海南旅游房地产市场真的就走到了尽头吗？笔者认为，为什么二三线城市楼市成交量不断增加，市场氛围却好起来呢！虽然海南一线城市房地产市场阴霾重重，但并非以无可救药。我们面对的是政策和市场，应理性回归才是先进走出低迷状况。

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　　一、海南二手市场，目前出现了抛盘与捂盘二种现象，一是有的客户认为房价不可能在短时间回升，急于抛盘。二是有的客户看到目前房地产市场的状况，如果现在卖出去了，今后就没有条件购购了，所以，很多客户把原来想出售的商品房转为租赁。另外一种想象正在海南形成，租赁市场租金随着政策和限购令继续延长，租金会越来越高。二手市场的冷落，很大原因在于政策调控的影响。我走访几家中介公司，经了解目前基本没有二手房成交，租赁也难做。我在上个初放给中介一套国贸区域的房子租赁，到了今天都没有电话求租，追问中介公司理由是没有人来求盘，可以想象二手市场在新政后市场变得更加严峻了。前段时间我曾对二手市场写过一篇文章，对去年海南中介公司的前景给予了肯定，海口波中介公司的洗牌已在去年底告了一个段落。一批中小型中介公司关门或转型了，目前留下的公司也是每月艰难前进，如果市场还是低迷，连连亏损的大型中介公司也难维持半年。

　　二、目前开发商面临资金紧缺的压力，将会出新一轮的洗牌过程，一些竞争力相对较弱的中小开发商必然会被市场所淘汰。而留下的却是大型和资金雄厚、经营完善的开发公司，他们将为行业的健康规范发展奠定了一定的基础。

　　三、市场需求良性存在。目前市场低迷气氛的主要在于政策影响和一线城市的限购，进岛客户减少。去年上涨过高的房价难以一时回落到市场位置。很多二三线城市抓住了客户需求要点，纷纷推出大折扣优惠来迎合客户心理底线，采取降低价格来吸引客户。尤其是海南地理位置和气候等原因，一直是内地居民“南迁”度假养老的头选地方。这一部分购房者，是真正有购房需求的，他们对性价比要求很高。区域要求不高，只要在海南就可以了。在这些群体中有一部分购房者也是投机者。他们也是看重性价比，但对于投资就更加理性化了。这一购购群体使海南一线紧二三线松新格局发生的变化。

　　四、在楼市低迷状况下购房，房价低优惠大，风险性很小，升值空间大，是购房者购房投资的好机会，较起码保证了自己的成本，所以，很多客户就瞄准这个时候来投资。

　　五、对于海南旅游房地产市场已到了较危险的时刻，应做好下一步的应对准备是应该的，但任何的盲目行动都是不明智的。主要有好房地产营销策略和正确的市场分析，准确的切入口，顺利完成销售是不成问题。

　　总之，政策调控市场低迷已成为事实，我们要有面对市场分析力，要有掌握与面对客户更加挑剔的专业眼光，市场出路在那？调整好项目营销策略，苦练内功，从一个高度来看待目前市场发展状况，所谓“山再高，顶有过路”。目前，我们要针对海南旅游房地产市场做彻底的分析，对政策调控的现状、银行的政策和客户群体需求等等都要进行细分和研究。就我个人来看，头要任务就是从新分析项目在现在状况下应如何营销，从新提炼项目卖点，从新定位价格，从新策划推广计划。另外，就是要做好客群的分析，海南旅游房地产客户群体都在大陆。根据项目特殊性定位客户分布城市，支持和搞好大陆直销或一二级代理。迅速形成巨大的网络销售分布，为项目输客户资源。面对目前低迷的楼市，我们不要见难不前，根据政策和市场状况，针对性营销策略和良好的推广，市场永远是站在智慧者的身边，站在勤劳努力者一边，走出困境靠的是一步一个台阶。

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