从设计师角度谈城市综合体、商业综合体、城市组合体的经验和实践：[实录]2009年中国城市综合体发展峰会

　　主持人：陈先生演说功力深厚，是我们下午过程当中很难去走神或者入睡，没有这个前提，我中间出去拿一杯咖啡，外面的人传言，他们问我里面是不是开传销大会，里面说是的。他不光是了解资金的动向、兴趣，他还会分析趋势，他直接说一些操作层面的东西，同时还有非常好的政策，这些结合上刚才提到的非常行业的热情，我相信会对更多的人有更多的启示。同样你刚才的演说对下面女嘉宾有非常巨大的影响，他中午就想成为较重要的亮点，我们下面有请阿特金斯大中国区董事李文捷，有请他做主题演讲，请你不要紧张，请你劲情的发挥。他的题目是叫城市综合体项目选址和设计。

　　李文捷：谢谢主持人，确确实实很不好办，被主办方安排在陈总后面讲压力太大了。下午大家也都有点困，包括我自己，刚才听到对设计院批评之后，马上一点都不困了，就像在说我一样，我觉得特别的惭愧。我刚才看了一下，好象来自于设计机构的我很荣幸，作为一个代言人。今天跟开发商、政府还有投资商这边学了非常的多，我觉得受益非常大。

　　我很粗浅的从设计师角度谈一点我们的经验和实践，算是一个抛砖引玉。大家看到这个题目可能觉得有点幼稚，好象有点煽情，不是从开发，从钱，从策略的角度，但是我确确实实希望能够在这利用这个宝贵的机会，能够给大家一些我个人角度的看法，也供大家参考。

　　记得古罗马有一个诗人说人的一生中能记住的两个面孔，一个是他的母亲面孔，另外一个是他生活城市的面孔，我希望在座的各位可以回想一下，你们心目中记忆较深刻的城市的面孔是什么，是那儿，长的怎么样，好不好，可爱不可爱，有没有魅力，我们就从这边讲起。

　　我准备七个方面，由于时间有限，我较主要的讲城市综合体的原起的背景，我认为应该怎么样做一个分类，我们的设计原则和宗旨是什么，以及在中国这几年做了什么事情。顺便提一下阿特金斯是一个全球的设计公司，目前在中国，参与中国的建设十年多了，在中国做了超过两千个项目。

　　什么是城市综合体，我上午听一个老总讲这个概念，我做了一些研究，一些探索，问了一些同行，一些专家，包括看了一些文献，这个名词真不见得从西方传过来的，但是是谁创造的，现在也不敢说。一般城市规划术语里面早就有很自然的叫法，也是对城市综合体的一个描述，我想发明创造这个词的人很有本事，抓住了心里新兴城市综合体新兴现象的特点，我今天希望讲一个广义的城市综合体的概念，而不是一个简单意义上的一定是一个城市较的商业，也不见得这样，可能换一个视角，这种广义的城市综合体，我觉得头先是一个经济的现象，他的背后代表了很多的意义，包括刚才讲到的投资，开发的一系列事情，包括跟政府的一些博弈，所以我认为这是一个经济现象。

　　，这是一种新的开发方式，跟以前传统意义上，以前说到，我们做规划，规划师就是涂颜色，红的、黄的一涂就完了，对应的城市开发，相对来讲模式也非常的简单。城市综合体的兴起和带来的新的开发方式，确确实实值得我们学习。

　　第三，城市综合体打造了一个城市的形象，有代表性的，有标志性的，我认为这也是一个新的城市名片，所以要好好把握，要把名片的作用用好。

　　第四，广义的城市综合体，实际上他给所有的在座每一个人，每一个市民带来了一种新的生活方式，一种体验式的生活方式。他给你展现的这种形象，他给你提供的这种功能，他所创造的环境，能让你有不同的体体验，能改变你的生活方式，这是我对广义城市综合体的定义。

　　为什么有城市综合街，早上有很多的专家，还有老总讲到了，就是因为城市化的过程，这个动力对现在中国经济来说，我觉得先进较有依靠的，就是这个城市化的过程，这是的经济的驱动力。很多很多的城市也从一个单一的慢慢扩张了，变成有更多的，逐渐的出现，有一些是自发的，有一些是有政府相应的引导。

　　在这个过程中有四个方面的需求，一个是城市规模扩张，城市越来越大，人们不可能跑到好几公里远购一个东西，所以越来的不同类型的不同性质功能规模城市的出现了，而且是非常有多样性的。

　　城市运转效率的需要，城市综合体通常都是在交通非常便利，效率要求非常高的地方出现，所以他要求高度的集聚性。

以下是引用片段：
一种体验式的生活方式，对城市综合体也是一种需要。 城市品质的代表。城市综合体在中国的发展，像专业规划师的角度来看，过去来讲非常机械，只是简单的套用一些指标，中国有对土地的分类，有套用的标准，你要做多大规模的城市，只要简单一算套用进去就行了，非常简单，但是解决不了问题。现在城市综合体受到了极大的追捧，有很多的不同类型的成功的或者不成功的城市综合体都逐渐的出现了，是一个好事，所以有更多的人开始研究了，未来希望有更多规划设计，尤其是开发得非常好的，经营得非常好的，能够带动周边经济发展的交通很便利的形象非常优美的城市综合体的出现。

　　我们认为城市综合体有三大类，类交通驱动型的，交通枢纽，有换乘要求所运营而生的城市综合体。类有一项或者数项非常明晰的主导功能和特点为核心驱动的，这种主导功能型城市综合体，这有可能是商贸，有可能是大型商业，有可能是娱乐、文化，有可能甚至是一个产业形成中间的核心，他也会形成城市综合体，或者是物流，甚至包括一个非常综合的居住，都有可能形成某一种或者几种主导的功能。

　　第三类城市，以及一些远离城市卫星城的，都可以形成城市综合体。

　　举几个例子，上海虹桥机场，这是我们06年就参与做的项目，今年开始重新启动做新的一轮，他未来会成为全世界上交通方式较多，较复杂的交通枢纽。因为他有机场，他也有重铁，很少有机场和重铁合在一块的，他还有三条磁悬浮，十几条轨道交通，这是非常复杂的。英国伦敦车站是较近刚刚通车的，这是欧洲之星在这，连接英国和欧洲大陆，这也是一个形成非常典型的城市综合体。

　　香港海港城，依托香港的港口形成的综合体。大量的城市**站上盖的综合体。主导功能型也很有意思，百花齐放非常丰富多彩，比如说以传媒搬进去，文化的功能导入，娱乐功能形成的东京六本木城市更新，这是这么一个类型。有很多国际会展，围绕着国际会展形成的城市综合体，也有大量的，都是商务办公类为主导的城市综合体。

　　这是我们公司在迪拜做的大型，以七星极酒店，大型的购物和大型的主题公园形成的城市综合体，这个成功带动周边20多公里城市发展。城市型的，比如说典型的拉德方斯，这个褒贬不一，也是很有意思的事情。

　　城市综合体表现出来的特征，我觉得同时也是成功的一些因素，也是我们规划设计中间应该依据的一些原则和策略，我觉得有这么八大原则。，在区位的选择上一定要统筹的去规划，要去看看不同类型的城市综合体适合在什么地方选址完成不一样，要结合城市的功能和空间的布局，城市的结构的类型，市场的需求的趋势和预测，人口的布局，以及人口的结构。当地的资源特点等一系列因素来决定。

以下是戴欣明工作室引用片段：
　　一个好的城市综合体功能一定要因地制宜，这个定位，这个规模、业态、密度一系列的内容，定位的内容都是要因不同的个体，不同的案例而不一样。怎么能够得到定位呢？从我们的专业的研究，应该是一个非常多专业的，跨专业的研究来支撑找到一个合适的定位，这个包括功能的研究，公共设施布局，房地产市场需求和产品研究，交通、市民行为模式，城市的风貌特点，一系列的国际案例，较终能够得出一个到底什么样较合适。

　　交通，交通对外来讲也是高度的便捷，对内来讲一定是高度的便利。整个的交通体系能够对我们综合体起到综合引导，而且不仅仅是硬件设施，而且包括很多软件设施，这些信号系统，停车收费系统，一系列规划能够保证交通高度便捷。

　　城市综合体给人是一个场所，这个场所是为谁用呢？为我们在座某一个人，所以设计这个场所的时候一定要以人为本，大家才会来，我觉得这一点非常的重要。

　　第五，业态产品的策划和设计。这个一定要做到差异化的竞争，要统筹考虑区域关系，房地产中外的一些案例，以及创新产品策划，为什么要专门提这个呢，的测算。有的时候我们要去符合需求，这是毫无疑问的，要去把握需求，但是这个还不够，在中国快速城镇化的过程中，我们更要需求和创造需求，这要更过一个层次，这需要有创新型产品策划来支撑。当然同时经济帐一定要算过来。

　　当你在设计和把握建筑形式的时候，我刚才看到设计院的建筑形式，我觉得还要继续的去完善，一定要把握这个机会，这是一个难得的机会让你去发挥的，所以要找有真水平的人做设计，做设备的时候要考虑地方的人脉，你地区的风貌特点，同时要考虑它的科技含量。现在都二十一世纪了，什么都在讲环保节能了，绿色建筑，这个东西必须要在城市名片综合体当中反映出来。而且更加重要的，这个展示出来是城市精神，这是非常内在的，非常人文的，但是一定是必不可少的。因此一个好的城市综合体，一定是代表着城市的倾向，他有他的品牌价值，这个品牌价值可能不仅仅是说购入是多少，卖出是多少，他是一个升值的过程。

　　怎么样去创造和提升挖掘附加值，我觉得可能有一系列问题要综合考虑，宏观的，微观的，对资本的研究，投资拉动的效应，对区域的贡献，就业问题能不能解决，税收的贡献，对土地价格和房地产价格的提升，以及因为有了它，你这个地段就不一样，就像我们说华贸，对这一点有巨大的贡献，因为有了华

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