综合体必须考虑因地制宜，不能搞千城一面－城市综合体较终取决于经营和管理：[实录]2009年中国城市综合体发展峰会

　　主持人：谢谢姚总经济师，每次要听姚景源先生来做演讲的时候非常过瘾，他知道事情非常多，收废品、司机、女孩进城化妆，我们平时都注意不到。我们下午的时候还会有一些非常中粮的嘉宾给大家介绍一下。上午看到很多主题的演讲，下面抓紧时间进行一个对话的环节，我会尽快把这个时间进行完。下面有请人民大学黄国雄教授，同时大连万达的曲德君，然后宝龙集团营销副总经理林总，同时有请阳光100的范总然后五合国际的赵云伟先生，同时还有请五矿职业的副总经理杨大同先生。有请几位上台。

　　主持人：我们个话题是中国房价2009年走势。

　　赵云伟：YES。

　　主持人：这是什么意思。

　　赵云伟：是。

　　主持人：是到什么地步呢？刚才姚总经济师说中国经济形势保持良好的态势，我觉得房价也应该是良好的态势。

　　主持人：黄教授同意吗？

　　黄国雄：这还有一个过程，从刚才姚总提的，从经济复苏的角度要把投资基金转向消费基金，一般从世界各地来看有六个月到八个月。从这个角度来看还有一个过程，应该年底或者明年，现在来看很难一下子复苏。

　　主持人：你看到六个八个月以后也会YES。

　　曲德君：做商业地产对整体房价感觉不敏感，总体来讲只能往上升。

　　主持人：特别像一个起伏的过程。

　　范小冲：现在有上涨趋势，但是下半年要观察。

　　主持人：我们问了四个人，四个一样的观点，你会是一致还是会不同。

　　林锋利：房价有不同的差异，特别是一线和二、三线城市不同，比如说在一些一线城市和一些沿海城市，他的客群可能很广，很大，像北京针对全国市场，上海针对全世界市场，反而我们内地很多二、三线城市就是一个区域性市场。

　　主持人：你觉得厦门会怎么样？

　　林锋利：厦门在短期内应该上涨的。

　　主持人：北京呢？

　　林锋利：也是上涨的。

　　主持人：上海呢？

　　林锋利：不好去全部答。

　　主持人：你不看上海是吗。

　　林锋利：也是看好。然后根据供需量，这也有差异性，比如说我们在常州有开发项目，他的整个土地供应量和房地产供应量非常大，他房价比较平稳，这有他的地域特点。

　　杨大同：机遇姚总中国城市化，这是中国房地产价格刚性需求。基于这两点价格往下降，应该说下半年趋势稳中有升。

　　范小冲：如果有综合体的公寓肯定涨，因为商业物业和配套和整个的物业价值公寓的价值就远远会高于周边的单纯的公寓的价值，如果有综合体肯定涨。

　　主持人：业内管这个叫要掌声的发言。回到今天的主题，对于综合体来说，现在面临的是困难要大一些还是说现在面临的机会更大一些，比如说投资上，比如说在整个的体谅上，在城市发展上，在大的宏观背景一下有很多不确定因素，对于城市综合体而言，大家需要做风险更大，还是机会更大，还是会怎么样。

　　曲德君：整体来说还是有很好的市场机遇，一个项目成功运作还是要看发展商和各个方面，各个环节整体的把握。我想在现在的城市快速发展的过程当中，商业地产也是非常热，一个城市可能在几年之间、三、五年之间迅速的产生很多个商业的项目或者是说成是综合体的项目。这些项目当一旦面世以后，真正诞生的那开始，其实较终可能取决于经营和管理，比如说F1塞车较终比的是车手的水平，我觉得在我们做这种城市综合体的项目也好，或者是一个商业项目也好，头先要把后期经营问题考虑清楚。

　　主持人：现在看到F1赛道上危险更多一点，还是夺冠的机会更多一点。

　　黄国雄：我觉得危险更多一点，这有三个理由，个原因刚才有的老总提了，中国商业综合体的开发不是取决于我们开发商选址，而是有一个政府需要了，开发商来进行，从这个角度来看不是需要，这种大的需求可能导致了整个发展影响。没有精神和文化支撑可能出现半途而废的状况。第三个问题，综合体必须考虑因地制宜，不能搞千城一面，否则的话会导致问题。

　　主持人：谢谢黄教授。

　　赵云峰：我觉得要看，要看什么呢？个是区位，城市综合体项目一定要靠轨道交通，这是成为发展的一个结点，我觉得这对城市综合体发展非常重要，特别是枢纽交通，几条**线，哪怕是城郊的**站周边的开发都是以综合体的方式来体现的。

　　条确实要看开发商的品质，为什么这么说呢？我们设计单位五合国际接触很多想做商业开发的机构，他想把房子卖了。我们也是万达设计方之一，我们接触过一个项目，在华北某地区，在万达综合体旁边不太远也要做综合体，这个综合体要给农民的，20多万平米的商业，他根本不管综合体将来干什么，怎么用，我先弄20万平米再说，下面也盖公寓楼，那个我也不知道卖给谁了，这也是综合体，而且没有开发主体，把整个都卖了。开发商的品质也是非常重要的，我觉得如果具备这两条，这个项目基本上是有保证的。谢谢。

　　主持人：刚才有人打电话问你怎么想这个事。

　　范小冲：机会更大一些，今天刚才也说了，今天危机就是有效需求不足，而综合体在二、三线城市，他是有需求的，因为这个城市除了城市化，不是说人住到城里来，他更需要城市的功能和城市的梦想。综合体代表了这个城市功能，他是一个功能升级，所以是有需求的。有需求在今天需求不足的情况下所以是的机会。当然也是的风险，因为综合体需要在投资，需要在运营，需要在方方面面非常高的运作水准和经验，现在做总综合体从住宅转到综合体，或者从开百货店到综合体，实际上都不是，综合体是一个更高，是一个城市发展到一个更高层次的一个功能升级的产品。所以我说机会是更大，因为有需求就有机会，其他的都需要提升能力。

　　主持人：提升能力和提升概念，理解了。

　　林峰利：我用一个危机，不同的投资商，有的投资确实看起来很可怕，我认为是一种危险，但是对很多成熟的投资商开发商来说是很好的机会，我觉得较重要的要走出自己的模式。在二、三线城市一定要结合当地的经济情况，以及他的资源，包括当地的消费习性，你去建一个城市综合体。在这我也想呼吁一下，特别是我们今天有很多专家，也有很多媒体，一个城市综合体在中国发展还是摸索和发展的阶段，还没有真正的成熟。我们从专家或者从媒体的角度能够也做做一个比较好的，特别是对一些二、三线城市的政府和规划部门，不要盲目的去求大贪多。我们有时候做项目也是，政府一定要规划你做，比如说一个中小城市，做一个写字楼，而这个在当地没有市场，或者一定要做30万平方商业，你一个区域性商业没有这么大辐射范围，你要这么做也是对投资商，开发商来说比较被动。我想通过专家、媒体正确的引导和舆论的导向，至少对政府城市规划部门也有一个方向。

　　对投资商来说有很多，特别是在一些地方性的开发商及本身开发住宅的，对商业地产没有很深了解，就盲目的投资建设，这就是一个危险，因为商业开发部像住宅，开发完卖完就算了，商业地产招商、建设到后期经营管理，如果你经营感觉的团队跟不上，或者你招商跟不上，一个环节出问题都会涉及到整个商业地产或者城市综合体后期的发展，这是我的一些建议。

　　杨大同：我觉得定位非常重要，我们定位要看一百年，目前看美国的话，大家知道世界影响。我们中国得做好准备了，我们现在是G2了，我们要取代美国，我们作为世界引擎怎么定位，定位不行一定会失败。我们在北海新区做了一个综合体，天津市黄市长考察问我，你的综合体怎么定位，我说就是娶了一个老婆看50年不腻，而且特别贤惠，我的综合体就是这样一个综合体。

　　我们觉得这些开发商在综合体建设上要建成一百年的建筑，服务的话要超百年，否则将来肯定要淘汰，你甭管这个楼多漂亮，什么世界大腕儿，高端，你服务不行地功能不行，将来一定要淘汰，我觉得定位非常重要。

　　主持人：你说一下择偶标准应该是什么样的？

　　杨大同：我还要补充一句，搞政治得民心者得天下，搞综合体是得消费者得天下，搞对象看孝敬父母和爹妈。得说，你看50年不腻太难找了。现在看50年不腻的金婚也不少，看秦怡都81岁了越看越漂亮，我觉得就是德才兼备。

　　主持人：谢谢，你对婚姻的研究和跟综合体的研究一样深湛，我们感觉非常有感觉。较后一个问题，一个失败的综合体特征应该是什么，说完这个就愉快的吃饭，避免大家犯这样错误。

　　赵云伟：一个是开发商赚钱就走了，这个算不算失败，我觉得算一个失败留了一个烂摊子，这从整个运营来说没有考虑后期持有。

　　，可能刚才大家讲定位没有定准，在经营的时候很吃力做，后期培育期也没有得到应有的效果，这是两个较主要的方面。

　　范小冲：综合体英文是HOPSCA，一个综合体是多种功能集合而成的具有加成效果较好的东西，这不是单纯的商业，也不是单纯的住宅，也不是单纯的酒店，能够处理好多种功能之间的匹配和加成，这样综合体就能做好，反之就是失败。

　　主持人：这里面少一个字母综合体一定失败。

　　范小冲：需要这些功能，而且还需要很好的比例，才能做成这样综合体。

　　林锋利：失败综合体的特征还是盲目开发，再一个很多照搬照抄，在北京和成都的综合体很好，但是搬到另外一个城市去用，这个也许并不适合他。

　　杨大同：我觉得没有综合实力别做综合体，这是一个基础，这是较忌讳的，刚才讲的问题都是盲目开发或者短期行为，或者变现，这肯定做不好。

　　主持人：还是跟找对象要看综合实力。

　　曲德君：从失败的角度来讲前面几位谈的都非常明确了，对一个城市综合体项目来讲是一个系统的工程，较主要要发挥使用的功能，才能够创

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