昨天，中青报一篇《重申121号文件能否撬动商品房预售制度》，文中引用中国人民大学商法研究所所长刘俊海评价“商品房预售制度是房地产业的万恶之源”一句，被众多媒体转载时作了标题——《预售制度成房地产业万恶之源121号文件将执行》。此文从北京银监局重申个人购房按揭贷款发放必须以结构封顶为前提出发，给施行十几年的“预售制度”带上“万恶之源”的帽子，很是缺乏逻辑。

　　似乎取消了“预售制度”，就从源头上堵住房地产业的“恶”，我们可以猜度，如此以来房价可以应声而落，多数购不起的房子的人很快可以圆自己的住房梦了。那么，事实会怎样呢？

　　2003年6月5日中国人民银行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)就住房按揭贷款，规定“商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体”，本质上是为了支持更多的人能够通过按揭购的起房子。至于“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购购主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”只是为了减轻购房者的利息负担。以贷款40万元计算，封顶前8个月可以为购房者节省1.5万元利息支出。但是预售价格低于现房价格，是一个不争事实，此文件并未认真考虑预售在价格上带给购房者的利益。

　　一般说来，房地产开发投资的完成由开发商自有资金、银行开发贷款和预售收入三个部分组成。城区房地产项目在开工后2——3个月，地下工程完成，形象出地面时候，就满足了“交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书；有建设工程规划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”的预售条件。北京的很多楼盘就是在这种情况下开始预售，收回客户30%头付款，之后大约在1——2个月内，按揭款项到帐。今年，除了大的开发商，其他中小公司开发贷款很难得到的情况下，在占总投资30%的自有资金和预售收入的支持下，后续工程款的支付有了保证，工程正常进行。

　　这就是十几年来中国房地产开发模式的重要基础和组成部分，是经过实践检验的客观存在。1995年开始实施的《中国房地产管理法》经人大批准明确将商品房预售制度用立法的形式确定。随后2001年建设部95号令《城市商品房预售管理办法》明确了相应的细则，使商品房预售制度成为市场经营核心管理制度之一。俗话说做事应当“既不损人又能利己”，较起码做到“损人但是利己”。2005年8月人民银行发布《2004中国房地产金融报告》建议取消商品房预售制度，建设部当即明确表态：“商品房预售制度暂不取消。商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。从10多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。”应该说，建设部看到了“取消预售”“损人但不利己”的本质，作出正确的政策解读。

　　我们可以大胆假设下“取消预售”全面实行现房销售后的情形。由于一般项目投资里开发商自有资金准备为总投资的30%——40%，尤其是目前土地使用权拍卖情况下，地价几乎占到了总投资的50%，且项目开发贷款在银根紧缩政策下难以实现，预售收入几乎成了后续投入的主要来源。如果没有预售收入，那就意味着项目总投资将无法实现，房子盖不起来，那么期房交易中存在的如质量等问题无从发生，因为没有了建设资金现房将是脑海中一厢情愿幻想，当然更意味着目前的房地产开发模式的寿终正寝。这样一来，房地产投资会选择退出，直接导致商品房供应量锐减，在购房需求持续坚挺的当前，房价将更快速的上涨，留下的烂尾房又将成为城市心病。

　　即便预售制度不变的情况下，按照121号文件规定在结构封顶后发放按揭，对先有开发模式的冲击也不容低估。如果在开发贷款资金不能保证，预售资金又要等到结构封顶后2个月才能操作完成，那么从出地面到结构封顶的8——10个月内，项目资金链将十分紧张，工程进度充满变数，烂尾楼风险加大。即使我们对开发商无需“姑息”，但占10%——20%的非贷款购房者(未作贷款用自有资金购房)等待交房的愿望也有落空的可能。“推迟按揭”是为购房人节省一些利息，但同时为项目开发带来了更大的风险，此举绝属“倒洗澡水把孩子一起倒掉”的得不偿失之举。

　　可以坦率地讲，开发商因“取消预售”重新洗牌，房地产开发投资也将被“取消预售”大部屏蔽，而严重的是由此引发的商品房供应量剧降、房价上涨。“取消预售”是对现有国家法律规定并经过实践检验的房地产开发模式的颠覆，小而言之，无疑将使得购房人成为较终受害者，住房梦会成为一场梦魇。大而言之，是对中国城市改造与发展动力的否定与削减，是对法治精神的偏离。

　　上述假设从另外一个角度提醒我们，在目前宏观调控政策实施过程中，如何能够加大土地和商品房供应量缓解供需矛盾，如何通过住房结构调整让购房人的收入与住房价格匹配到位，如何对经过实践检验的房地产开发机制进行有益的改进，营造房地产市场和谐氛围和健康发展，才是政府、公众和开发行业必须共同努力的方向。

　　“取消预售”较终有悖购房人利益，这样的文章还是趁早不作为好。

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