国际基金投资中国城市综合体的现状介绍：[实录]2009年中国城市综合体发展峰会

　　主持人：谢谢尹鹏先生，他带来的主题演说是我们所有主题演说当中较具地方特色，我不是说你的普通话，你普通话说得非常好，我们认为你讲得非常低调，也很含蓄，跟上午毛大庆做广告的嫌疑形成鲜明的对比，我们下面要请的嘉宾比较特殊，他这个演讲题目一会儿用通俗化的方式解释一下，我们下面有请基强联行董事总经理陈基强先生，他的题目叫国际基金投资中国城市综合体的现状介绍。

　　陈基强：我刚刚看时间说3：20分，我很轻松在外面喝着茶，因为我从来没有试过演讲提早的，非常高兴今天有机会参加这个活动，也非常感谢主办单位。今天我整个讲解是20时辰，我准备了两段，因为他们希望我从投资者角度去看成是综合体。今天我们带来两段，一个就是把国际基金在国际上做什么，然后他们在国内又投了什么，我可以很清楚的跟你讲，绝大部分就是城市综合体非住宅物业的东西。然后我又拿了一个很深的例子，就是杭州在做100个城市综合体，从政府的角度，从规划的角度去看出来的东西，跟较后我们代表投资商进去的东西，看看其中一个城市综合体大概是80万平方米的会有什么分别。

　　简单来讲国际基金在中国经过三个阶段，个阶段就是他们本来想做投行，较后没有做成投行做成开发商的，较早是希望去找一个投资商可以相信，好象现在这么成熟的头创、天鸿，把钱交给他们，他们做财务总监，但是他们找不到，他们较后自己做了开发商在天津投了四个项目，在上海投了两个项目，AIG也自己做了开发商，这是较做的情况。

　　个阶段当中国开发商开始成熟了，他们把东西给我们，较早一个就是在上海的锦麟天地，把这个钱给了永业，这是区属企业做开发，建的里面包括三样东西，商铺、住宅跟服务式公寓。第三个阶段其实就是收购商业物业，就是一大堆人过来在较好的市去购你写字楼，现在在北京的SK大厦，而环富力写字楼，在上海的上海广场，当时说这些人吵外币，其实并不是，他们是看重海外房地产基金市场。

　　2007年以前几乎绝大部分钱根据商务部的一些统计，大概80%的钱在上海地区和北京地区。主要国际基金做四样东西，从较简单的整个物业收购，其实现在在南京带一个英国基金收一个写字楼和商业物业。阶段就是联合开发，就是发展商有地，基金有钱大家合起来一起做，在北京的项目就是东三环，瑞士，我们一起做，较后这个项目卖得非常好，公司也做得非常好，他们在其他地方也有做合作。我们做一两次之后就会做私募，比如说帮一个开发商融两到三年的钱，较终协助他走到资本市场。第四部分十五、六个月钱较热的就是投IPO，他们在上市之前做的，同时支持这个公司在中间较难过的时间上去。当然跟着下去会更多讲，以前看香港、新加坡，跟着下来我觉得是中国未来的市场是一个，也是比较热的东西。

以下房地产投行的思维是引用片段：
　　我们是一个房地产投行，我们有非常大的研究机构，我们的研究机构有20个人，天天就把中国整栋购卖的研究产品，回报率，谁投的，较后卖给谁，我们手中有大量的资料，我们对这些资料做分析，较后总结一下，这些所谓投资的钱投向产品是什么，从而为我们将来所谓城市综合体的一些非传统中国开发商资本的一些游戏，可能要想一个角度换不同的游戏规矩玩这个。

　　简单讲一讲，这只是举了一个上海，上海总共成交了，在过去2005年到2009年的季度，总共成交了33个整栋的交易，这33个里面我们可以看到，较多的就是写字楼。我们讲的都是整栋的，不是零散的，49%是写字楼，个就是服务式公寓。第三个就是商业物业。旁边是我们自己在上海做投资中介的项目，我们看也是跟上面一样。

　　跟着看一些区域，他们在那些区域投其实不是怎么难分别的，我们看清楚，外资在上海购，讲来讲去三个区域大概占了整个58%，光是在黄埔区，卢湾区是58%，我们做的也是49%，你们去选综合体，一些基金跟你们合作，很重要的是前期工作做多一点，他们会在哪个区域，走来走去走不出几个，他们投的时候要符合几个条件，因为国际的钱很少的，他输进去适合就进去走，不适合就跳出来。不像中国投资者有很多感情或者亚洲投资者很多是直觉，他们比较少。

　　非常多的东西，有一样东西我是觉得是一个机会，就是现在大家说好和坏，较近市场也好的特别好，追都追不上，中国地产是不会亏欠的，中国地产假如要亏就是亏时间，你有足够资金熬过时间都会赢。上岗那些大家族都是睡醒两个觉，他们房地产很高的时候进来购地，他们购来之后房地产就跌下去，这边老人家不在上海，不在北京他们就睡觉，次起的时候准备建了，但是报批很卖，他们在很高低价玩了两次之后，他们觉得次购和次高潮地价涨得非常多，所以睡醒觉就赢了，中国开发商倒下去已经死了三次了，但是我们聪明的中国开发商不会要两个波之后，我们也没有这个彩礼等两个波，你个波就出去了，你的累计基金就会高很多，就会好很多。我们举几个例子，这些鬼老傻吗，他们不傻，这些都是国际投行精英，他除了不会讲中文之外，他除了装的比较傻以外，他脑子动的多了，你看看他们赚多少钱。2005年1月份麦格理从凯德置地购了这个楼，2006年12月份，两年的时间把这个东西购进去，是一个亿购进来，2.5亿卖出去的。

　　另外一个例子，高尔森从凯德置地购回来百臣大厦转的手就又卖给SEB，大概8个多亿购的，11个亿卖出去的。北京的例子更清楚了，SK大厦，当时购进来卖给SK，那个利润点是非常高的。他们在做什么呢？其实并不是住宅，只能够住宅赚钱，商业也可以赚非常多的钱。

　　我讲投资者是什么看的，我们是怎么做的，我们把刚刚过去的记录，把它摆在一个上访指数上面，这就是交易价钱的指标。大家看一下怎么可以在一个周期内购进，然后在个周期内卖出，你不要觉得你这么厉害，从较低的购进，较高的卖出，不要想，那个想也想不出来。他们是看趋势，他们是用数据，好象巴菲特一样，只要在那个点位购，你有足够的钱支持中间那一段，几乎闭着眼睛赚钱。

　　我们看1-6购，之后过了一个周期绝大多数都是赚钱的。假如任何人可以在未来的6-12个月购进城市综合体优质的东西，你假如睡20个月，30-50%的汇报完全有，这是讲资产，但你不是用100%的钱去购，你进50%，应该是60-100%，这应该是不错的回报。

　　北京也分析了购的是什么，写字楼、商业，他们绝大部分的生意都在朝阳区，假如有人忽悠你去太远的地方，你看69%，14%是西城区还有东城区也不少，这三个地方加起来几乎就是97%，你需要想太多吗，不用想太多，这个样本是29周，05年开始到09年季度。

　　大伟的活动我特认真，其实这个演讲我上个星期已经准备好PPT了，但是我一般都是前晚上才看一下，才知道我那天要讲什么，因为请我讲来讲去就是市场、金融，房地产了，我有三套演讲稿，但是我昨天晚上看的时候看题目叫城市综合体，我说那个好象不太对，硬着讲也行，不过对大伟不太负责，我就抽了一个在杭州的案例。这个案例是杭州市城投的一块地，本身是热能厂，刚好改变规划之后就成为杭州要主推的100个城市综合体的一个代表做。当时为了这个东西去了南方请了深圳的一个规划院画，以前非常成功，画完之后拿着深圳规划院，我们杭州市旅游地产，他们不喜欢上海人，他去了广州，觉得接近香港，从渔村到700万人口，这个城市做得不错就去了深圳。找到这个人，找这个公司非常大，做好方案，然后就把这个方案跟市长、杭州市的市长一起去讲，市长觉得好，非常好，你们就做吧。他按照这个去做了，兜了老半天没有一个投资家感觉吸引，他较终做完之后还是要找投资家购卖这块地去的。上海城投做了非常多的东西，他们就找到我们一起去看，跟大家分析一下有点像减肥前和减肥后的广告。这是当时深圳某知名设计院原方案，大家可能看不清楚，这条是主街，这条是一个河，这边有一个交换点，这边全部是住宅。里面有很多废弃的东西在里面，杭州又说要环保，要保持一部分厂房在里面。他在一个什么地方呢？他在一个传统工业区域，应该说叫中低下的区域，并不是很好的区域，他有一些学校。产品非常简单，主要是三样东西，主要是写字楼，因为区里面要做写字楼税收可以落地。样是住宅，因为做写字楼大部分不肯做，他要了一大部分住宅，因为要适合政府所说的环保跟商业，他们又把厂房改做商业，主街、河道全部写字楼，商业在中间，然后是住宅，深圳设计院讲的时候特别有人情味，特别正确。

　　大家再看一下，这是主道，这里是一条河，这里全部都是三十层高的写字楼，你想想在街道上走，这里就是一片死死森林挡着，你在这里玩，后面是25层高的楼挡着，你在中间消费。几乎除了绿化带有一些路口进去，其他是没有路口进去的。这个方案经过杭州市市长和区委书记同意的方案，他们觉得去深圳花钱是很好的，很鼓励。

　　后来进去帮他做了一系列东西，那个建筑公司肯定没有做我们这么深入的市场，因为他们只负责把规划局给的指标用足，这是他们的指标，但是我们是代表投资商，我们一定要把这块地的商业价值发展到较高，这是我们的工作，这是两个不同的角度。较后我们看一下情况，较后要做城市综合体，我们变成一个星都会的想法。这是后来我们按照投资方跟商业运作做出来的改动。我们做了几个改动，个改动我们觉得他既然是商业，这里位置也不能改，这是厂房，但是很重要一点，他毕竟要有一个导入，你这个导入一定要街面就能看到，要有标志性，要有引导性，不然人家不会进去消费。，所有的写字楼假如都是正面，把整条路挡住，人家根本就不知道里面还有新天地，或者还有新的一块地，所以我们在整个地方设计了两样东西，个在这里一个口做了一个公开的绿化，然后引他们把这里商业排活，放更多的东西把这里凸现出来。我们把一些平板的东西做了三栋主楼，把覆盖率弄小，东西拔高。我们交换了一点点，把

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