大型城市综合体PK社区商业，商业地产策划注意事项：[实录]2009年中国城市综合体发展峰会

　　主持人：我们注意到今天从不同的方面，也是从不同的协会甚至是从不同的领域当中请来了各种各样的专家，但是我们针对同一个概念大家表现出来的兴趣和角度全都不一样，这说明我们在提出城市综合体的时候，大概在设计的时候就已经比较巧妙了，让大家在各个层面上都有发挥的余地。如果是说在峰会上较主要体现的是思想力度的话，我们下面实际上要延续的一系列主题演讲，我们头先有请人民大学的黄国雄教授为我们做主题演讲，题目叫城市综合体建设的指导思想，有请。

　　黄国雄：谢谢主委会给我一个机会阐述我的观点，我的观点可能泼点冷水，这个大有点害怕，从大马路，大商场，大的建筑物，大广场，现在又来一个大的城市综合体。从这个角度我想提一些问题跟大家探讨，从这个角度算不上唱不反调，我想作为研讨会总有不同意见会好一点，大家都听赞歌，中国的城市发展会不会沿着我们的思路来考虑。

　　个问题，中国的商业地产的发展已经进入了历史的发展阶段，不管从规模上，从城市上，从我们整个对城市作用方面应该说进入了一个新的发展阶段，在这样一个阶段里面提出了这样的一个概念，我们共同探讨应该说不仅有理论上意义，还有实际上的意义。理论上怎么认识这个概念的提出，从实践上怎么研究根据各自的特点来发展自己和将来开拓自己的商业地产模式。我想个问题，我不赞同提出大型城市综合体的概念。一个原因从城市经营学来考虑本身城市就是一个综合体，既有工业、商业，有个各种各样的产业所构成的，所以从这个角度，从农村相对分散来看这本身就是一个综合体。我们要说的只能说商业综合体如何建设的问题，不要作为城市综合体建设，这个思路上要考虑这个问题。

　　个问题，城市综合体，特别是大型的综合体，这是发展趋势，发展模式还是作为开发商的战略选择。开发商的战略选择是无可厚非的，应该说有成功的经验。但是作为一个城市的一种发展模式，一个趋势值得商榷。去年福布斯公布了世界十大购物有八个在亚洲，有四个在中国，欧美只有两个。为什么出现这种现象，我认为从西方的分析来看应该说有它的一定道理，就是购物的区域化、功能化、主题化、小型化这是必然的发展趋势。美国统计这几年发展的购物在19999平米的规模占83%，日本平均是20005，英国平均是140000平米，购物在小型化，这是一种趋势。为什么是个趋势呢？有四个原因：

　　第1，土地、地价昂贵，土地需求，特别是大连购物，一般的停车场比例与营业面积的比例是一比一，甚至出现了二比一的情况。购物的顾客98%是开车来的，我们说购物是建筑在汽车龙头上的商店。如果是这样的概念，一平米的营业面积要承担两平米甚至三平米的地价，谁也承担不了，无法进入盈利的阶段，从这个角度必须小。

　　第2，汽油杨贵，开车的成本增加了。

　　第3，交通拥挤，花费在路途的时间有半个公里，一个公里甚至两个公里，这种城市大型综合体在一个地方需要有一定的人流支撑，从这个角度来看能不能集聚这么多城市人口，能不能解决城市交通规模。

以下是引用片段：
　　第4，社区商业功能逐步完备，就近消费就能解决上生活问题，不需要开车去大老远购物，从这些趋势来看我认为是不是把城市综合体作为一个趋势，而且作为大型综合体趋势来宣扬，来发展，是值得很好研究的。

　　第三，做一个企业选择开发的模式，这是无可厚非的。在进一步开拓的时候，当时我总结了四句话，我认为他是成功的，成功在什么地方？从人气富足、资本互容，整体开发，协调发展，特别是把我们人大小学引进来以后，建设以后地价翻番，当时卖的正常6000块钱一平米，给我们学校造了两个楼，4000平米给老师，为了解决年轻老师入学难的问题，他提出把小学盖大，附小牵过去。从这个角度来看作为战略选择是成功的，但是回过头来同样的方法论在重庆的开发和昆明的开发就没有金源MALL的成功，没有金源MALL的效益，这说明一个问题，商业开发必须根据不同的地段的特点，区域的特点来研究如何形成自己的特色，不能搞一个模式照搬，不能用克隆来进行画板。我的一个基本思想是什么呢？市场无定式，经营无模式。市场是在变化和运动，不同的地区形成不同的市场。从这个角度没有一定的定式，经营也没有一个模式，沃尔玛很成功，但是你无法沃尔玛克隆，如果你克隆了也不成为沃尔玛的模式。我们很多模式也是这个原因，因为任何一种模式都是在特定区域，特定概念下形成的自己的经营方法。温州的模式没有推广，珠三角的模式没有推广，从这个角度不可能每一个城市有每一个城市的特点，不是要采取一种模式照搬、克隆方法的形成来塑造千城一面的城市结构。作为一个城市商业的综合体，作为一个企业开发商的战略选择，这是无可厚非的，应该提倡。但是这种模式多大，什么形势，以什么结构组成要根据不同的地段来研究。

　　个问题城市的商业构成要素是什么。我认为城市商业构成要素要从四个方面来考虑。

　　第1，业态的结构，商业较原始的，城市较原始的三元素，有百货，有专门店，有专业店，有超市等等，这都是基本元素形成一种商业结构。从商业来看考虑不同业态对他的用地有不同的要求，这是一个构建。

　　第2，按照业主来形成的，也就是功能结构。作为城市综合体需求是多方面的，因此商业所提供的职能也是多方面的，从这个角度有批发，有零售，有餐饮、有住宅、有商务、公寓，有俱乐部等等，这些功能结构构建了一个城市的商业的基础。

　　第3，商业形态结构问题。这些要素也好，这些业态也好都是比较通常的城市格局，但是商业有一个特点要求集聚。我们提出一个商业形态的概念，什么叫商业形态呢？就是商业和商场为了产生群体效应，在城市某一个空间集聚的形式和方式，也就是说需要这些商人聚在一起产生一个群众效应，全面的更好的来服务城市的消费，这种形式我分成三种：种形式是原始形式，就是商人和商场自发形成一种集聚模式，像农贸市场、集市贸易，传统的街道。种形式是发展的形式。发展形式跟城市的建设有机的结合起来，形成了商业，形成了社区商业，形成了商业广场，商业环岛，各种形式的集聚，商业企业喜欢扎堆，因为扎堆才能够形成群体效应。作为消费者来看需要成堆，哪一堆对我生活较方便，哪一堆服务较好，所以群众喜欢扎堆。在这样的情况下政府进行搭堆，到底城市是什么样的结构和布局。第三个商业形态就是较高的发展形式，这就是现在宣传的总部基地，CBD，金融等等，已经形成了比较高端的有规模的商业地产的开发。从这个角度我们说应该说做一个商业形态，可以叫做商业综合体，就是城市商业综合体在某一个区段开发应该作为我们企业或者开发商的灵魂。

　　第4，作为城市结构。一般的规律是城市都有一个市，以市为主导，以社区商业为基础，以不同的商业街和批发市场为特色，允许广大个体存在形成一个城市的多层次的商业结构。

以下是引用片段：
　　作为市代表着名片，代表着窗口，集中反映了城市形象，这个可能是历史形成的，可能是新建的，从这个角度来看一个城市必须有一个。但是一个基础是社区商业，因为社区商业直接接触群众，直接跟群众打交道，与群众建立较直接，较广泛，较密切的关系，从这个角度社区商业构成了城市基础，但是这个社区商业也不仅仅是新住宅开发的产业，应该要有不同的考虑。

　　第三，规模与效益的关系问题。按照我们的计算一切的城市里商业住房销售额卖五千到八千，才能保证正常不亏损，从这个角度来看大型的北京市没有一万到一万五是不行的，这个如果是自己开发要考虑低限，如果租来要考虑高限，这反映我们综合体多大城市，有没有这么多的购购力，没有这么多购购力开发以后就卖不出去。由于时间关系，就说到这些，谢谢大家。

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