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如何成功打造城市综合体

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 952 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
  

  城市综合体商业策划公司案例——如何成功打造城市综合体:[实录]2009年中国城市综合体发展峰会

  主持人:我们在听女性为大家做阐释的时候跟男性有很大的区别,他会谈到我们对未来城市的理想、责任等等,你会看到有更多浪漫主义色彩的展现,所以要谢谢李文捷女士,下面有请中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利,他来做一个案例的分析,是如何成功打造城市综合体,稍微提醒一下董先生注意时间,谢谢。

  董利:非常爱听你的节目。

  主持人:谢谢。

  董利:同是主办方,但是中房报给我出了一个很大的难题,较后来讲,说实话真的没有什么可讲的了,前面不管是经济学家,专业还是专家,以及实战的操作者,已经把城市商业综合体能讲的都讲过了,而且大家应该说到现在也非常不容易了,好在我这文字不多,图片为主,大家通过图片交流一下。

  我想通过这些图片,通过一些案例研究和分析,给我们带来一些理性的思考,泼一点冷水。我这个题目叫成功打造城市商业综合体,我先说题目,比城市综合体多了两个字商业,一方面上午黄教授提到了叫城市商业综合体,另外从另外一个角度来讲,城市综合体没有错,但是他的灵魂在商业,在运营,在经营,在国外不管是城市综合体还是商业地产,他叫收益性物业或者经营性物业,一个城市可持续发展离不开商业的活力,我更愿意把这个城市综合体叫做城市商业综合体。

  如果我们所有的项目都叫城市综合体,对城市的责任太大,我们的负担也太大,我想泰戈尔说过小鸟翅膀上放上黄金,他就飞不下来了,我更愿意把城市综合体当做城市来打造。

  这是我们前面上午已经获奖的项目,华贸,我非常推崇它,做得非常棒。他真正成了我们CBD,甚至北京的项目,城市商业综合体由于所特有的领域专业价值和影响力,正在成为房地产市场的新热点。何为城市商业综合体呢,前面大家定义已经给了,我这里不多讲了。

  城市商业综合体作为城市发展的引擎不可忽视,我们还以华贸为例,容纳2万多人就业,跨国公司100多家,现在华贸已经成为城市一张名片,对城市可持续发展不断产生作用。城市综合体,城市商业综合体并不是我们今天新提出的一个概念,应该说在国外时间更长,但是在国内也已经有了十几年的历史了。比如北京的东方广场,国贸,嘉里,以及现在大悦城,华贸,上海恒隆广场,我们进入到实质阶段,这个开发机遇和风险。前面也提到了他面临的机遇大还是风险大,如果从长远角度来看机遇要大于风险,为什么呢?城市化进程的需要。我国城市化现在的水平是47%,这是一个较新的数据,但是国外发达国家70%,还有将近20-30%的差距,另外经济发展的需要,这里面特别提到城市当中政府的需要,尤其各个城市例如杭州提出了打造100个城市综合体,是否能姑且不论,城市商业综合体是各个城市政府的需要。另外也是生活与工作方式发展的需要,需要一个快节奏,高效率的生活。

  面临的风险,我这归纳为三个,个,如果开发出现问题,它的风险应该是烂尾的风险,这些都是活生生的案例和项目,左边这个在沈阳,右边这个在成都,熊猫城已经走过十五年的历程,较近听说富力已经接手,我们希望他重生。

  即使你有资金,很好的位置,建完以后不一定是成功的,这个项目已经闲置了两年,我相信它还会闲置三年五年或者十年下去,这是在一个地级市,有40万人口,这40万人口不完全是城,包括郊区的人口,这个城市当中人口仅15万左右,但是这个城市的综合体20万平米,20万平米其中综合体有公寓,有写字楼还有商业,商业占二分之一,十万平米。应该看到规划也不错,硬件也不错,用材也不错,但是会一直闲置下去,这个项目后面会详细分析一下,这个项目选址不当,不该进入这样一个城市,另外规划错误,他把公寓、写字楼全部围成一圈放外面,把商业街区放在里面,就像联行提到一个项目,把商业放到里面,人们看不到,进不去商业怎么能活。

  第三个风险整体价值降低的风险。因为这个商业的综合体是一个综合性的物业,不是某一个物业能够成功这个商业综合体就能够成功,一定是多功能的物业,它的综合功能都得到很好的发挥,这个商业才算成功,比如说这几个项目,不管是住宅、写字楼还是公寓,还是其他的部分,酒店都得到很好的发展,但是商业有的是卖掉了开不起来,有的是商业没有卖掉,但是本身招商困难也没有开起来,商业死在下面给整个项目品质带来影响,影响了升值,二手房销售,以及租金价格的提升。

以下是引用片段:
  五要素,城市商业开发的五要素并不复杂,也比较浅显,大家自己总结也可以发现其中的规律,只不过我提出来归纳一下,另外真正打造一个城市商业综合体要素不仅这几条,但是知易行难,关键把这些要素做对做好。

  ,资金,巨大的资金的投入,因为打造一个城市综合体的项目,它周期长,体量大,要求高,而且绝大部分物业要留有经营,少部分物业进行销售,所以它投入的资金非常之大,尤其是商业和酒店部分。同时还要有后期在运营之后有个长期的投入。

  ,选址。正确选址是成功的一半。头先是地域环境,地域环境沿海和经济发达地区,城市环境一线城市,前面单总已经讲了,GDP4000美元以上才是一个起步,另外区域环境,区域环境主要是讲在城市当中的一个环境。风险呢,就是在经济和消费能力不足的地区造成开发的城市商业综合体有可能造成综合功能的难以实现,比如说在一些中小城市,他的写字楼,他的五酒店等这些物业的功能难以得到发挥。另外开发的商业面积过大,长时间的闲置也是造成这个项目的风险之一。

  我前面讲了在城市,个讲到一个核心商圈,为什么呢?因为城市商业综合体里面的商业占有大部分的面积,商业运营和发展往往决定了一个项目整体的成功,在城乡结合部可以增加住宅的面积,是否要减少写字楼的面积,减少商业的面积,我们就要在这方面有所研究。例如同样在金融街(000402,股吧),这也是一个特殊的地段和区域,但是一到晚上这里就成了一个死城,漆黑一片,在这里开发城市商业综合体,我们就要小心,在住宅,在商业就要有所保留,为什么呢?在这里面曾经有项目,觉得在这个区域应该是以写字楼为主,缺乏公寓,但是当他开发大片公寓之后才发觉很难销售,很难出租,为什么呢?因为大家不愿意在这里面住,一到晚上整个区域漆黑一片,成为一座死城。尤其一些外国人,他们酒店安排在金融街之后,一到晚上工作完了还要到CBD来,因为这边是不夜城。

  第三,规划。规划有时决定结果,业态组合比例构成非常重要,如酒店、商业、写字楼,公寓等占比,这里面主要是前期的市场研究,一定要到位,另外要充分的研究市场需求,不要管城市的责任,你要考虑这个产品在这个市场的需求情况,然后进行合理的开发。要各个业态功能都能得到充分的发挥,不能互相影响,互相抑制,要互相得到支持,使消费在综合体内得到的释放。

  在一个城市当中40万人口,包括郊区县和农村,他的传统商业基本能够满足城市运营和发展需要,但是突然冒出来20万平米商业综合体,左边这个图是项目的外围,右边图是项目里面,应该说整体感觉还是非常不错的,但确实是非常冷清,冷清一片。这个项目曾经在一个论坛上我提到过这个项目,对这个项目提出异议,当地政府相当反感,认为这个项目的开发商选择了一块好地,他现在建完没有起来,没有关系,但是二十年,三十年之后可能会成功,就能起来。不敢苟同,也不敢反对,但是我们在近几年,十年、八年甚至二十年之内我们怎么看这个项目,他对城市造成的影响如何,只能用时间去消化了。

  这个图片是刚才说的项目的效果图,20万平米的。这三面是路,后面不是,在这个外围是五层高的公寓和写字楼,里面是商业,应该说如果扒掉公寓和写字楼还不错,两层不算高,但是全部围在里面,在外面看不到,另外这个行业围绕在里面,他所有出入口也非常之少。里面不能停车,外面停车位也不足,这个项目应该说除了选址之外,规划决定了这个项目生死,如果扒掉外围公寓和写字楼,里面剩下十万平米商业,现在也许会逐渐的得到发展,慢慢通过三、五年会起来,我觉得现在他会非常困难。这个开发商现在转变成为经营商,他在这个位置自己做了百货,在这个位置自己做了超市,超市从外面一看非常像家乐福,但是全是自己做。

  这个项目不是一个项目,这是一个真正的城中之城。这个项目也写为规划问题,因为对别的问题不好多讲。这个规划设计师是个日本人,我不知道他设计别的作品怎么样,但是这个作品可能留给中国十年、百年的争鸣都有可能。对他这个规划有一个简单的感觉和看法,这也是一个商业区CBD,但是我更像规划一口井,井里面有青蛙,如果说井太深或者是一个木盆,木盆里面有一个青蛙,我说这样的形容和比喻说明单一功能,他没有一个城市的功能,城市的功能要居住,要生活,要交流,要休闲,要娱乐,要餐饮,要就业,但是这个城市功能是一个非常简单的,就把一个城市建筑模块围着一个圈摆在了一起。这个外围一圈楼是100米还是120米记不清楚了,里面一圈是80米,他用环形3.6公里的环围绕起来,中间有一个湖,外围有几个路口可以进入,中间有一个剧院。现在我想讲,这样一个城,我们如何居住,如何使用,商家如何进入,这每个项目,每一栋楼几乎都是复制完摆下来,我们先不说是否好看,是否方便,是否所有的公寓、商业都是统一这样使用。比如说要引进一个商家,每个楼底下都有四、五千平米商业,在楼外面,在两个楼之间围着一圈,每个楼之间还有一万平米商业,但是不连接,都是被路打断的。比如说要引进一个商家,这个商家非常头痛,比如说引进屈臣氏,我问他这个城市你将来在这个城市里面会选择哪一个项目进入,我想他会非常头痛,每一个底下都选择进入不可能,选择一栋楼,远处

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