我国商业地产开发中的问题－大型综合体城市启示：[实录]2009年中国城市综合体发展峰会

　　主持人：下面我们有请中国商业网点建设管理联合会会长苟培路先生致词，大家欢迎！

　　苟培路：尊敬的各位专业、各位同仁、新闻界的朋友们上午好！中国城市综合体发展峰会暨2009中国城市综合体TOP20强颁奖典礼顺利召开了，我代表主办方和承办单位对到会的专业和嘉宾表示热烈的欢迎！

　　本次论坛是在我国商业网点建设和商业地产开发的关键时刻，经过了较长时间的积极筹备召开的。大型城市综合体的开发解决了持有商业地产，加上可售其他地产，平衡了开发商的资金短缺，满足了中小投资者的投资需求，走出了一条成功之路。

　　大型综合体城市启示，一，我国商业和商业地产开发迅速，发展空间大。大家知道改革开放之前1978年我国社会消费品零售总额只有1559亿元，2008年达到了108488亿元，增长了70倍。2008年北京市社会商品零售总额是4589亿元，也就是说北京市是1978年全国的3倍。上海1978年人均商业面积为0.21平方米，2007年达到了2.92平方米，增加了12倍多。南京路20-30年代建造了万米以上的商业网点大概有十个，这个状况一直延续到改革开放，也就是说改革开放后的十年，现在是4000个，平均每年增加4倍。尽管如此也要看到我国城市化还很低，商业和商业地产开发还处在恢复性的发展与提前消费阶段的上升通道。美国社会商品零售总额高达4.5万亿美元，这些差距说明我们发展空间很大，商业地产开发还有很长的路要走，这是个关键的。我们还有很多路要走。

　　二，我国商业地产开发中的问题，这里面不包括经营。我把这个粗分为两类，一个是可控的，大家常说的在选址、规划、定位、建设、招商、销售等各个环节出现的各种问题。从不理性开发到理性开发，商业地产两张皮发展曲线，开发商们从练内功开始逐步得到解决了。

　　其次是不可控的，外部因素制约我们行业的发展，我们分析了一下主要就是一个，就是资金问题。资金是制约我国商业地产开发和商业网点建设的瓶颈，商业地产的发展和住宅地产一样也是从销售开始，作为投资品种的商户可能还要早一些。我记得1992、1993挂职在大连当区长的时候，那时候销售大致是专业市场的摊位销售，当时投保人多数成为我国先富起来的人群。我现在仍然把专业市场、写字楼和社区商业、配套商户划做可以卖的商业地产，其余的希望开发商们持有，如果出售有人说必死无疑，我认为是九死一生，我不赞成卖。因此从一卖了之，售和返租，担保销售到几年后无条件退铺做法采用，行业内大家都清楚，这是开发商平衡资金的无奈。这个问题和这个问题激发出来一系列问题，引起政府有关部门的重视，有关部门层次提出要封杀，我们协会呼吁要慎重，否则商业地产开发将受到致命的打击。

　　为了解决资金问题03年有学者提出来商铺投资证券化，特别是历史形成的问题到现在还没有走出实质性一步。一方面老百姓有钱加上我国投资品种不多。另一方面开发商缺钱，但是又有销售的欲望，在购卖双方都有需求的商业地产市场上，我国的开发商中精英们在痛苦的摸索中找到开发大型城市综合体来平衡资金的成功之路。

　　三，大型城市综合体给我们的启示。

以下是引用片段：
　　大型城市综合体是成片拿地，量非常大，综合开发，一般的话都是三、四十万平方米，因为体量大，因此其结果大致上就有几个启示。

　　头先是政府满意，支持力度也大，政府满意大家知道老大难，老大一重视就不难。其次，开发商满意。写字楼、酒店式公寓等等销售回笼资金，平衡财务，商业和酒店的持有有了不动产和稳定的现金流，有利于企业竞争发展。有实力的开发商各个方面工作不能做到位，因此项目成功率也大。还有商家满意，特别是订单式开发解决了商家卖什么能挣钱的定位问题，因为定位是我们商业地产开发和商业网点建设的灵魂，所以定量式开发我们协会是推荐的。以及中小商铺投资者满意，他们投资不但有消费支撑还可以赚钱。老百姓满意，不但方便生活，而且能够提升本区域包括住宅在内各种物业的价位。有利于城市的发展，有利于打造新的商圈，这个商圈不光是在一线城市、二线城市，三线城市，不管是在一个城市的市和区域和社区都非常有利于城市发展。因为体量大更容易打造性建筑，美化了城市。为此我们协会08年在上海大宁召开现场会，向全国同行进行了推广。我们协会金源可能是持有商业和销售住宅相结合的典范，今天我们将对大型城市综合体的发展趋势和存在问题进行研讨，表彰成功的项目和杰出的开发商，这将会推动我国大型城市综合体乃至商业网点和住宅等可售地产的联动开发。为此我预祝中国城市综合体发展峰会暨2009年中国城市综合体20强评选活动圆满成功，较后各各位身体健康、万事如意，谢谢大家。

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