城市综合体其中体现了很多的利益，商业地产城市综合体策划如何做到共赢：[实录]2009年中国城市综合体发展峰会

　　主持人：谢谢董秘书长。我们较后抓紧一点点时间，董秘书长不用下去了，也是在我们邀请直列，我们邀请几位嘉宾商台做一个简短的对话，较后给今天非常精彩的主题演讲和思想碰撞结一个非常漂亮的尾巴，我们较后邀请：山东三威置业有限公司董事长张辉；头开的李杰、阿特金斯大中国区董事李文捷；中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利；正大中国房地产集团有限公司总裁滕维方；香港集团吴国亮先生。

　　主持人：我们聊的时间稍微短一点，因为一会儿堵车高峰即将到来。我们聊一个公里就结束。这个问题非常简单，轮是一个快答，上面那一波嘉宾说的也比较大胆，所以下午也不在谈2009年的房价会怎么样，我们头先来说一下2010年房价会怎么样。

　　吴国亮：我是做商业房地产的，也是做了一段时间了。刚才主持人问的问题，2010年从我的理解，我们国家经济周期至少我个人经历了第三个周期，所以到2010年应该是平凡或者下降的阶段。

　　主持人：还在周期当中会波动。

　　吴国亮：是平缓下降的阶段，但是不会下降很多，是一持续平滑的阶段。

　　董利：从我个人角度我希望房价还能再落，或者更多的甚至落到一半以上，因为我也购不起城的房子。从市场的角度，我也希望明年的房价能够落一些，但是我总体感觉仍然波动之中，我不希望涨，我估计也涨不起来，我觉得跟上午的专家不一样，经济危机仍然没有过去，我觉得还需要时间。

　　主持人：波动的过程当中，跟上午回答的不太一样。

　　张辉：我觉得是这样的，如果政府地价要降，房价就会降。

　　主持人：你觉得地价会降吗。

　　张辉：我们看到地价没有降。

　　主持人：行了，我们知道了。

　　滕维方：现在一线大城市需求和城市化进程，我在香港住过几年，香港很简单，一平米20万，现在北京是两万，收入也没有那么大，下一步会有通胀，通胀明年会马上来，还有一个，大家投资对产业越是不景气，现在股票为什么那么火呢，大家都投到股票赚钱，多购一些事务东西。政府有一把利剑，没有事会提出讨论一下物业税，房价涨得过快会拿这个事，但是真正要实现还得几年。

　　李文捷：从个人角度同意董秘书长，我希望从大众的角度还是大家购得起房，从未来经济走势的角度，未来可能是一个通胀的要发生，现在不妨多购点地，购点房，可以抵御通胀。

　　李杰：我判断会上涨，上半年五万亿流动性现在非常省，在这种情况下较好的房子购地，这样可以带来明年甚至后年的趋势会大涨。

　　主持人：那边三个看涨，这边三个看谨慎。我们较后希望这一轮，希望大家的话语能够集中，集中在城市综合体，能够集中在你们现在考虑较集中的一些问题上，所以我是希望这样，我们从中间说，由您开始，目前困扰您的问题是什么？你较头痛的一件事。

　　滕维方：就购不到好房子，现在不是说没有钱，我们集团也有很有钱的，你说华贸会卖吗，不会的，国贸三期也不卖，尤其是好的住宅，在北京三环、四环以内，我今天还在找潘石屹呢，问他三里屯怎么样，他说卖光了。城市化像小城镇稍微有了钱一定要北京，北京是国际化大趋势。我们这次看金融危机所有东西都基本掉了，煤炭、资源、股票全部掉了50%以上，房子掉了吗，没有掉，除了六环以外掉了10-20%，较多就是一个成交量，中国人购房子是避免不了的。

　　主持人：较困扰你的问题是购不到合适的好房子，拿不到特别漂亮的地。

　　滕维方：拿不到好地，我们还在购地。

　　主持人：我本来想问下一个嘉宾能不能解决你这个问题，我估计他没有这个能力解决这个问题，我问下一个嘉宾现在困扰你的问题是什么？

　　张辉：我盖综合体的感受，这一个项目时间太长，我们这个项目从拿地、规划到建设已经有整整五个年头，估计全部建完还需要两到三年，这个时间太长，我建完这一个不会建个。

　　主持人：我不知道你有没有办法解决太长的问题，能解决这个问题吗？

　　李杰：综合体本身就需要过程，你想做短就做住宅，你想做综合体就别怕长。

　　主持人：怕长是非常不健康的心里是吗。

　　李杰：对。

　　主持人：困扰你的问题是什么呢？

　　李杰：我们做综合体的问题，在过程中跟政府规划的矛盾比较大，政府规划理念是比较行政的，我们是市场行为，在规划的定位上我是根据随行就市，根据需求调整，但是他的规划是刚性的，他是作为一种法规定下来之后不得突破，所以才出现很多挂着宝马牌子的奔驰，就这么一个情况。什么意思，SOHO住宅理想，现在还有很多办公理想LOTO的住宅。

　　主持人：规划的问题一定问阿特金斯，这个困扰怎么来看。

　　李文捷：我觉得确确实实，我们跟太多的开发商合作，有很多事情超出他们能够控制或者决定的范围，有很多其他的因素在影响着。比如说时间变长了，从我们角度能做的贡献，我们尽可能的把我们的设计方案做好，从这个方面保证他时间能够有效。

　　主持人：你在跟我们这些经营商，项目运营商，开发企业打交道的时候较头痛的事是什么？

　　李文捷：较头痛的一件事也还好，我觉得中国设计市场总的来讲还不是特别规范，这是一个过程，这是一个逐渐规范的过程。我们对这个过程也是非常理解的，希望这个过程能够尽快的去缩短，希望它能够逐渐的尽快的规范起来，也希望好的规划设计本事，确实有伯乐能够看到。

　　主持人：就是交流起来更方便一点。

　　李文捷：对，现在这种鱼龙混杂的状况还是比较普遍的。

　　主持人：我只好直接的问了，你可以不可以帮我提一个问题，提给吴先生，你觉得较关注在城市综合体方面的问题，你比较关注的一个问题是什么，我从我这个角度提问题都是媒体的问题，我觉得不好，我觉得你关注的问题更好，比如说付款的问题，你提吧。

　　李文捷：我确实对开发以及资金链条的运作这块想知道更多，这样我觉得有助于我们做出更好的方案来。

　　主持人：咱们谈点能说的，财务的事永远不能公开，当然愿意公开我们也不反对，请回答吧。

　　吴国亮：我们较困难是政府规范的问题对城市综合体的困扰，其实也是一个的风险。因为其他的开发商通过努力可以控制的，唯独这个没有办法控制。

　　李杰：政府要一个形象，我们要卖市场，我同意政府但是市场上不接受，我们这个非常困难。

　　李文捷：我觉得必须在政府和开发商之间找一个平衡点。

　　主持人：这个平衡点现在已经找到了还是再过几年能够找到。

　　李文捷：规划本身就是平衡的艺术。

　　主持人：要找一个好的规划公司，你这么说我们就明白了。

　　董利：我们应该怀着一个崇敬的心情去做城市综合体，我们协会正在抓社区商业和开发规范，社区商业占总商业地产开发面积总量占到70%，问题也不少，有一次跟李总一块吃饭，吃饭当中把规划给调了。

　　李杰：你调了政府没有调，现在还在协调。我们以科学发展观角度位主，后来说可以商量一下。

　　董利：综合体的风险非常之多，对城市的影响也很大，绝不是一次会议就能讨论完成的，我希望单总和中国房地产报，包括我们协会也会长期关注的。

　　主持人：以后你用什么样的心情，在我们整个峰会之后，包括今天进行这么多的碰撞和交流之后，会用什么样性情对待城市综合体。

　　张辉：我觉得是责任，再有是巨大的建筑体量和资金，要建成一百年或者五十年，如果建不好对个人和公司都是巨大的浪费。

　　因为责任心强，所以要不断的修改，因为很多商业业态，包括很多功能之间的东西，这个设计不是一次就完成的，我们都经过很多次的探讨，像跟城市一直在沟通，这跟住宅产品完全不一样。

　　滕维方：心情还是人性化，一定要人性化，一定要真了解不同的，我现在看到太多综合体都是一体化的，都是现代的，像现在金融街弄得那么失败，你看晚上是黑的。浦东小陆家嘴(600663,股吧)跟政府一起做的，但是很遗憾，培养很多年，你看浦东路那么宽，楼与楼之间去不了，这就是政府主导非常失败的例子，浦东是非常失败的极差的规划分割，我们也接受了很多教训。因为那时候政府为主导，我们参加一起做的，我们希望是一个不同，比如说我也看到一些人性，比如说白天是下午穿西装，晚上穿体恤，我们不希望一个综合体全是现代的，写字楼酒店中国都一样，一点要留点旧房子，有烤羊肉串，跟你高端写字楼挨在一起卖盗版碟，有破烂有反差，不可以全部是现代的，你去CBD感觉一样，你去金融街完全是一种感觉，你今天晚上去看三里屯都是人，就是破房子，大家喝喝酒很轻松。

　　主持人：我觉得你一定是受了董利先生的影响，此时此刻你这段话传出去之后，浦东现在正在扩区，管委会看到希望浦东区有很多卖羊肉串的人。

　　滕维方：有一部分，警察来抓，这非常有意思，这就是生活，一定要朴实的生活。

　　主持人：赶快鼓掌吧，这就是生活。

　　主持人：李女士可以告诉我们，你觉得什么样的心情，或者你和运营商希望用一种什么样心情来做。

　　李文捷：因为城市综合体其中体现了很多的利益，包括影响因素在里面，所以我觉得这应该是多方共同工作的过程，达成共识利益平衡的过程。我们觉得这是成也萧何，败也萧何，一个做得不好的东西，我觉得没有办法看了，实在是一个大的败笔，带来负面的影响是触目惊心的，所以责任是位的。

　　主持人：想象力是位的。

　　李文捷：创造力是给你有附加值的，当你达到你的目标的渠道，这个都是有必要的，我今天发言里面讲了八点，我觉得任何的城市综合体成功的就是要按照这些东西来做，反之就会失败

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