自1999年初开始，营销策划开始进入房地产界，经过两年多的发展，从街头的发单销售到现在的全程策划、整合营销，房地产营销策划开始从注重表面趋向追求内涵，从杂乱无章趋向规范有序，营销策划水平取得了很大的进步，但纵观济南市房地产界的许多策划行为，很多地方仍值得深思。不少开发商对房地产营销策划和认识仍停留于肤浅的表层，甚至由于理解的偏颇，而在实际运作中使营销策划走向误区：

崇拜论误区：

　　近几年来，由于缺乏系统专业的营销理论的指导，房地产营销业被蒙上了一层神秘的色彩，一部分营销策划者又在其中制造一股崇拜风。某些策划人凭借自己参与的几个成功或不太成功的案例，就随意自封为策划大师、营销专家。他们调用各种手段把平淡的事说得惊天地、泣鬼神。开发商也跟着追捧，以每个人几千元的代价去接受两三个公里的概念洗礼。

　　策划人为楼盘包装，然后适当地为自己包装，本无可厚非，但如果夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销策划误入岐途。事实上，目前不少策划大师所做的策划方案还远远低于高水平的营销策划的追求，他们推出的更多营销概念和卖点，对销售的促进只起相对作用，而不是完全作用；另一方面，卖点的收集和增加，让楼盘的形象有所改变和提高，同时也使楼盘的成本不断攀升。事实上，房地产营销策划只是房地产资源配置中的一种无形资产，而不是全部无形资产，更不是全部资产。营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要，但如果片面利用策划替代市场的潜心开拓，认为策划能包治营销百病，这不能不说是一个认识误区。要知道，明白皇帝没穿衣服的不只一个小孩儿，广大群众的眼睛是雪亮的。

无用论误区：

　　楼盘未造，策划先行。所谓“运筹帷幄之中，决胜千里之外”，许多营销策划专业从楼盘命名到广告推广语，从销售计划到现场布置，表面花花绿绿，实则空洞无物，中看不中用。于是，不少开发商有了上当受骗之感，就发出了“策划无用”的感慨。

　　事实上，房地产营销策划根本不是一本详详细细或字字珠玑的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场意识，总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以有效回避营销风险，它是一种周密而详尽的市场运作谋略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。“市场如战场”，策划如指挥，高层面的市场竞争已成为智谋的较量，稍有松懈，就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。我们既要反对盲目迷信策划，又要避免走上“策划无用”的片面思维。

经验论误区：

　　不少房地产策划人员坚持所谓的“一招鲜吃遍天”的策划套路，往往把过往项目的成功经验，照搬照套到新项目的营销策划中。他们忽视营销基础理论的研究和项目信息的调查与分析，以经验型运作居多。特别是近一些年，沿海城市的营销策划人员凭借先进市场运作的经验，进入内地房地产营销策划业，开报告会，接新项目，很有市场，大有“外来和尚会念经”之势。

　　事实上，房地产项目区域性极强，不同区域的购房需求有很大区别，生搬硬套个别项目的成功策划模式，往往会产生“淮桔北枳”的结果。另一方面，经验至上论也会使不少策划人忽视市场信息的挖掘，不注重丰富自己的理论素养，缺乏研究市场，获取信息，增加信息的能力和手段，必然会制约房地产营销策划水平的再提高。

技巧论误区：

　　现在的房地产推广中很多营销策划人员沉湎于各种促销方法，促销花样翻陈出新，他们把营销策划等同于出点子，找技巧，搞促销，认为技巧新就能取得推广成功，这实际是门相当严谨、专业的应用型科学，可是变得十分低级化，庸俗化。而在这种思路指导下所设计与提供的方案，对开发项目的运作往往缺乏系统的实际操作意义。

　　事实上，随着市场秩序的不断完善，以及“寻租”平台与区域级差的削减，平均利润率规律的作用已在房地产业界初见端倪。由于营销策划是一种运用整合效应的行为过程，贯穿于房地产经营的始终，并不是几个点子、几个技巧就能涵盖。楼盘品牌的创立，也不是营销策划方案的简单虚拟，而是在营销每一环节中追求品牌意义的综合体现，这些都不是一朝一夕的事，而需要孜孜以求的努力。

炒作论误区：

　　现在不少营销策划人言必称造势，作方案时时刻想到制造轰动效应，以求媒介的大力宣传及消费者的关注。不少开发商也满足于做表面功夫，制造新闻，扩大效应，甚至购断版面，包下时段，大肆进行新闻炒、广告造势。

　　炒作制胜其实是一种严重的投机心态，“造势”也好，“轰动“也好”，绝大部分只能做到知名度有一定提高，但如果营销策划只停留在追求表面热闹，将会引发不少营销后遗症，成为行业公害。

　　事实上，冲动型购房永远也成不了楼市主体。面对物业这价值巨大，不少人需花去半生、大半生积蓄才能购得起的消费品，购房者看重的不是炒作得是否热闹，而是房屋过硬的质量，物有所值的产品，合同守法兑现，物业管理的到位。特别是房地产业进入全面的整体素质竞争的今天，营销策划如果仅仅追求炒作，必然难以长期致胜。

　　我们要正确的认识房地产营销策划的作用，它作为当今房地产推广的一个不可或缺的手段，是房地产项目，尤其是大型项目的有机组成部分，不应过分的迷信，也不应过分的排斥。

　　总之，所有成功的策划案例都是建立在项目的杰出的综合素质基础之上的，这不仅要求开发商有过硬的内功，还要求有专业的策划公司对这些资源进行整合，两者一个都不能少。

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