2010博鳌房地产论坛现场实录（一）

　　主持人：非常感谢陈启宗先生的精彩演讲。接下来我们将请出一位重量级嘉宾，他就是头创置业集团董事长刘晓光先生，演讲的主题是中国房地产商业模型创新。您的演讲时间为20时辰。

　　刘晓光：大家好！我简单一点，因为我看时间已经很长了。我今天讲的题目，因为是新政下的房地产，在达沃斯论坛的时候，我曾经讲过一句话，"不谈生意，谈世界"。那么对于今天的论坛，我想不谈新政，谈商业模型、谈生意。为什么讲商业模型非常重要呢？因为大家知道中国的房地产发展到今天，每个企业面临的竞争压力很大，无论从生存的需要、发展的需要、竞争的需要、可持续发展的需要，还是从循环上、核心竞争力的塑造上，以及商业资产跟资本市场的高度融合上，那都是非常重要的。

　　我记得七年以前，我曾经设计过一个模型，后来没有很好的实施。当时我提出来我们拿出150亿、150人、150个城市、150块地进行整个的战略循环。当时我也提出把管理模型进行变化，有信息采集平台、项目评估平台、资金调拨平台、追踪审计平台等等。后来这个模型没有实现，当时主要是人和体制的问题，如果实现的话，这一条线应该达到1000亿以上。

　　今天简单说一下商业模型，我从业务创新模式上讲，从头创的角度，我们主要的业务是机械、地产和金融。我认为我们的核心竞争力是在于把投行的技术和产业竞争力融合起来，两个轮子互动。这里头有我们整个转型的基本情况，我就不多说了，还有创新战略举措，我也不多说了。我主要讲业务模型创新，现在搞房地产开发，多数还是住宅、物业。比较复杂一点的是商业物业，高端化一点的叫城市综合体。现在我们在做一个新的东西，叫做新的城市，这样就把城市综合体也好、商业地产也好，我们的看法就是把它提高了一个层次。因为网络化以后的城市形态在发生着变化，人们也不再是把住宅区、写字楼、商业分得越来越清晰了，它们联系得越来越紧密。我们现在做的地产是分成三条线，一条是传统的业务线，包括地产住宅办占85%，写字楼、商业是占15%。条线是把地产跟头创母公司的基础性产业紧紧融合起来做，比如高速公路与地产、**与地产、水务与地产。第三条线，今天我想多说几句，包括我们跟奥特莱斯的合作，因为大家都知道奥特莱斯是一种业务形态，谁都可以做，但是奥特莱斯的核心竞争力在于能不能把美国的切西尔或者法国的SAC的管理公司引进过来，把品牌引进过来，能取得低价的折扣，这是核心。

　　我们希望造就一个新都市的概念，或者新城市的概念，把这个概念再提高一点。现在我们大概一共开了3个项目，大概300万平方米，在全国同时开工，资金量需求非常大，实际上我们在做一种重新的构造，把商业、住宅、旅游、娱乐、物流、度假等等，把它们高度融合在一起。我们想以休闲购物的概念为龙头，打造出一个大型的、一体化的新都市概念。前面我说到它的核心在于能不能把世界的优质品牌引进过来，能不能用较低的折扣拿到手，能不能长期有序地来循环，这是做这个模型的观念。另外，这个模型有很多其他的要点，这里有很多很难的事情在商业模型转型的过程中。头先一个难题是资金量很大，我们如果做到15个大的店之后，可能需要1000多亿现金，至少自己动用300、400亿现金。钱从哪里来，怎么运作，通过国际私募自由的资金，资本市场、融资市场、私募市场等等，这是一条线，我们现在开工的三个项目需要170亿左右，量很大。条线是开发线，从施工到交钥匙，到开始运转。第三条线比较复杂，它是商业管理线，因为要把国际上的公司引进来，我们跟它要共同管理品牌，还有国内的品牌，还有其他的商业的物业，还有其他的物业等等，这条线是一个很复杂的事情。第四条线是不断的资金运作线，什么时候私募、什么时候上市、什么时候分拆、什么时候资产证券化。

　　我有一些图讲到它们互动的关系。这是一个它的模式（图），包括低密度高端住宅、娱乐休闲、商务配套、商业体验式等等，它实际上是一个城市新的概念，休闲的商业群、中高端的住宅、购物、欧洲生活体验，还有其他一些关联的产业等等。实际上较后的核心是一个休闲购物的概念，还有低密度生态住宅的概念等等，我就不多说了。这里较核心的问题，它实际上是品牌的优势，把真正的品牌引进过来，价格在3-4折，而且一线品牌占到40%左右，这样对中国人的吸引力还是很大的。

　　我们运作的模型，我概括为一只公鸡、一只母鸡，所谓公鸡就是大量的地产开发，我们不断的开发、不断的卖，母鸡就是把商业积淀下来，然后不断地来运作，形成利润之后支撑一个更大的商品公司。如果说做到两、三千万平米的时候，这个利润量和投资量都是非常可观的。这是我们在构造转型过程中的一个方面，整个运作的期限也很长，大概需要8年的时间，有15、16个项目，投资量也很大。它的特点我就不多说了，运作的过程我也不多说了。

　　这是可持续的概念，就是运作这么一个大的载体，每个项目中，当地地价升到2倍以上，每一个大的区域可能形成1到2百亿的销售额，带动就业1到2万人，实现10亿以上的税，所以对一个地方的可持续发展也是非常有意义的。在这个里面来讲，难点就是跟国际上的品牌关联公司的谈判，现在我们为了让一些利，构造了一个合资公司，我们占25%，他占75%。构造起来的这些东西，我们在商业模型的改革上往前走了一步，我们有我们传统的地产线，我们跟基础设施产业结合起来的这条线，我们有创新的新都市地产项目，我们叫全价值、新生活、新都市的概念。这样我们想着可能我们会走得更快一点，更加扎实一点。当然这里面有很多矛盾和问题，我想在商业转型的过程中，在商业模型塑造过程中，恐怕它本身也是一件很痛苦的事情，根据每一个企业的实力、情况而进行。但是我们想在今天这个地产发展的时代，已经到了这个时代，我们应该从生存和发展的角度，从竞争的角度，从可持续发展的角度，从良性循环的角度，从核心竞争力的角度去塑造，能在地产和金融的结合上、地产和产业的结合上做得更好，发展的更快。我的发言完了，谢谢大家！

　　主持人：非常感谢刘晓光先生为我们带来的精彩演讲。今天上午我们的演讲和"博鳌三人行"的内容环节到这里就结束了。接下来我们将迎来博鳌房地产论坛的传统节目--地产精英、博鳌论剑。今年的论坛我们安排了三场精英对话，今天上午进行本次论坛的头场精英对话。

　　严厉的调控之下，中国房地产再一次陷入了短暂的迷茫和观望之中，市场调整在即，新政欲退未退，中国房地产较终去向何方？现在让我们期待今年博鳌房地产论坛的头场"地产精英、博鳌论剑"--新政下的中国房地产之市场调整与展望。接下来我们有请嘉宾主持，经济学家、国务院发展研究金融研究所副所长巴曙松先生，以及我们的对话嘉宾：中国房地产业协会副会长朱中一先生；经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生；恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生；金地集团董事长凌克先生；今典集团董事长张宝全先生；万科企业股份有限公司副总裁肖莉女士；盛高置地（控股）有限公司董事长总经理兼行政总裁谢世东先生；前瑞银集团UBS投资银行、后任德意志银行亚洲区公司金融业务主席蔡洪平先生；星河湾集团董事副总裁梁上燕女士；《每日经济新闻报社》总编辑陈舒平先生，有请各位嘉宾上台。

　　接下来有请巴曙松先生启动2010博鳌房地产论坛的头场精英对话，有请！

　　巴曙松：谢谢主持人。刚才从陈启宗上来主持，他就装傻，他其实是香港非常杰出的房地产商。所以我想我学会了，我问一些大家看起来很傻的问题，可能很有意思。刚才老任说问点有意思的问题，问点大家觉得有趣的问题。我就想时间也不够多。采取什么形式呢？还是提问吧，大家再互动说一说。我先利用主持人特权，把我迷惑的问题逐一问一下。先问陈启宗先生，我在香港待了六年，我知道你在香港人缘很好，为什么你写了30封信一个人都没有来，是香港地产商对国内的房地产市场害怕了？还是觉得我们房地产做的不行，不足以来参加？还是说他们在国内没有你了解，比你差太多，不跟你玩了。