当下，新房市场降价风潮已经从外围的宝山、嘉定、青浦、松江几大区域连番上演，豪宅别墅同样也难掩逆市之下的底气不足，降价队伍一再扩充，近期新房市场的表现可谓是恰好印证了温总理此前“房价远未回归合理”的论调，同时也让不少开发商尝到了甜头。相较之下，二手房市场房东方面各自心理预期的差异化却依旧很大，直接导致了房源挂牌价格难以达成房东间的共识，市场同时参杂跌价与涨价，更无法迎合购房看跌房价的普遍看法。

　　房价调整已经到了重要关头，但是多数房东并未意识到。汉宇地产市场研究部对3月份挂牌房源分析指出，从目前的总体形势来看，房东心态已经大致分化为三大类。

　　观望待涨型——无缘由不降价，静待市场回暖

　　无限时的观望，这应该能反映出当下绝大多数房东们的心态。与开发商普遍出于资金周转对企业自身生存影响的深层考虑不同，大多数房东并无需依靠卖房维持生计，或者说并没有理由必须要尽快出售房源，尤其在当前“喊跌”声四起的楼市，他们更不愿意来趟这个价格博弈的浑水。

　　头先，大多数房东并非熟悉市场的业内人士，信息的不完整性和不对称性令他们难以掌握真实的实时价格，对房源的定价或降价幅度没有十分清晰的概念，因此也造就了他们无心调价的惰性。其次，尽管两会期间调控收紧的声音不绝于耳，但两会之后方面还是明确表示了有保有压政策微调的必要性和可能性，加之3月份新房市场的小阳春暖意十足，楼市传统旺季“金三”如约而至，本就心态平和的房东们更看到了一丝曙光，仿佛又给予了他们对房价只涨不跌的信心，于是观望情绪再度占据他们的思想。较后，从二手房房源的属性来说，一些地区的供应量较新房十分有限从而更加凸显房源个体的异质性，从某种程度来说是垄断竞争，为房东们的定价也起到了一定的稳固作用。

　　这部分房东的心态基本属于时下二手房市场的主流，也构成了促进成交的阻力。尽管2月份全市二手房成交套数再度破万，而汉宇地产市场研究部的统计显示市场并非全面回暖，中高端房源成交比重仅20%，市房东心态依旧平和且价格把持度很高。汉宇地产南丹分行的高端置业顾问就表示近期分行内他接触到的房东心态都十分好，对此他同时也表现出对后期成交量的忧虑。

　　积极务实型——识时务者无奈割舍利润回报

　　所谓有理想主义者就会有现实主义者，相比上述或看不清未来楼市走向或抱有盲目乐观心态的房东不同，在宏观环境以及成交停滞不前的现实背景下，目前二手房市场还是有一小部分对未来房价走势看跌的房东。在悲观的心理暗示下，这类房东会对房价作出快速、精准的反应，选择宁可在当前“零回报”出手而避免在日后落到“跌无可跌”的大亏本境地。 

　　汉宇地产南丹分行近期就成交了一笔房东主动放弃利润回报的交易。据该分行的高端置业顾问李腾介绍，其分行内一温州籍房东于2010年以520万的总价购入中海瀛台一套四房的房源，去年底他到分行以600万的挂牌价准备出手 ，在遭到购房者的冷遇以及受到一系列宏观调控收紧的影响下，房东原本笃定的心态悄然发生了变化，认为今后房价总体下跌是大势，于是原本并不急于出售的他更是积极地将挂牌价格一路下调，较终才以530万的价格成功售出。对于这位房东而言，算上交易税费这样的价格不仅无利可图反而损失了20-30万，但如果错过这个时机或许今后的损失就更难以控制。

　　类似于上述抱有悲观预期或出于个人资金需求而急售的房东数量还是很少，愿意“零收益”或亏本卖房而促成的交易仍属于个案，因此对二手房市场总体影响十分有限。

　　急于套现型——跌无可跌，唯求尽快变现

　　相对于一些市房东未雨绸缪的悲观心态不同，亲眼目睹几轮新房降价潮的外围地区房东可谓更轻易看清事实，在面临周边新房房价已经开始下跌的现象时，一些更看重收益率的投资客房东便再也坐不住了。

　　从宝山区来看，近期一个月来顾村板块的保利叶城因降价连连取得成交佳绩，对于当地的二手房东有不小触动。汉宇地产顾村分行的营业主任王晓飞就反映，随着板块新房市场以价换量的表现愈发凸显，二手房市场的需求被极大地掠夺，不少投资客房东就显得颇为焦急，分行内挂牌价格出现下调的房源有进一步增加的趋势，如保利叶上海的两房公寓前期的普遍挂牌价格在120万元左右，如今出现较多110万元以内的此类房源，且基本都是出自投资客之手，他们共同的愿望就是尽快出手、尽快变现。

　　与以价换量的单纯销售思路有本质区别，二手房市场中房东的心态对价格起到绝地主导作用，各自不同的心态也就注定了二手房更为复杂的市场表现。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，目前二手房市场对价格走势的预期并未能达到新房市场的共识，房东与购房者之间对价格的预期仍存在难以逾越的界线，二手房市场若要复制出如新房市场明显的小阳春行情，短期内难度会很大。

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