5年内房源成市场成交主流，占市场比例已69%

　　据21世纪不动产对旗下门店的抽样统计显示，2011年全年原房东持有满5年以上再挂牌出售的房源占据交易的主流，约占总成交套数比例的60%。而自去年8月起，该占比逐月加速向上，至2011年12月5年以上房源的比例已经占市场总成交的69%，为年内较高，且从市场反馈的信息来看，该比例还在继续上涨。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，头先，该些成交的房东持有满5年二手房源的业主多有置换，在如今部分新房高调降价下，其以小换大、以旧换新的意愿较为强烈。

　　其次随着购方市场的确立，当前二手房交易过程中交投双方税费各付的情况越来越多。交易中地位显著提升的购房者对业主提出的到手价不再“屈服”，这也在一定程度上影响了那部分未满5年，需自身支付高额税费的业主心态。

　　以一套90平米，总价200万的房源为例，此前以150万购入。其交投双方所需费用基本如下表所示：

　　由上述示例房源为例，一套业主持有未满5年的二手住宅挂牌交易，双方需要缴纳房屋总价约8%~11%不等的交易税费；倘若满5年，其二手交易税费成本优势明显，较未满5年房源税费节约6%，可更顺利的达成交易。

　　二手交易中：到手价OUT  税费各付IN

　　龙年伊始楼市成交低迷之风延续。而为促成交，新房市场打折促销已渐成惯性，且降价力度往往达到20%~30%，并对二手房市场潜在购购力形成分流。在此背景下，原来价格相对坚挺的二手房市场也开始Hold不住了，今年元旦期间局部板块内业主主动下调挂牌价格的现象时有发生。其中价格下调10%已普遍存在，部分累计降幅已达到15%以上。而除了表面价格的变化外，二手房交易中税费各付方式的逐渐增多，也是目前房东心态变化的一种体现。

　　据记者近日前往部分知名房地产交易网站查询，该些网站上不少中介放出的推荐房源上，其推荐广告标题上就有不少标明是税费各付的，房东挂牌交易时原来较为多见的“到手价”逐步被“税费各付”的理念所取代。当然，目前市场上采用税费各付这一形式的仍多为那部分已满5年的住宅和面积较小的二手房源，这类房子本来税费就不多，房东也更愿意以税费各付的方式来吸引购房者。

　　21世纪不动产上海锐丰东昌路店区域经理余冠华透露，陆家嘴属高端住宅区域，购房者中投资比例较大，受限购等调控政策干扰，近一年购房需求同比大幅锐减；虽然此前区域二手挂牌价格已出现松动，降幅逐步攀升至5%-10%以上，但对应其原有的高价，与当前购房者心理价位仍有天壤之别。在此僵局下，部分诚意出售的房东早已放低过往的“高姿态”，只要确实有人想购购，有很大的议价空间，并且基本都为税费各付的形式，其中不乏一些未满5年的二手房源。如果考虑到税费因素，结合其已有的价格调整，部分房源对照此前相当于打了八折。

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