■二手房购卖上下家心理价位差距明显 ■成交价多低于报价3％－5％

●购房者认为目前房价还是太贵，或者资金不足，一开口往往砍价10％

●目前市场上能够达成交易的二手住宅的成交价格普遍低于区域内同质房源的主流报价3％－5％左右;

●随着普通住宅的新标准出台以及税费减免时间认定等进一步落实，预计年内将会出现一波成交小高峰

楼市“新政”颁布后二手房购卖双方的心态发生了分化，据各大中介公司反映，房东出于实际利益考虑，往往不愿过多让利，较多把挂牌价调低5％，但购房者认为目前房价还是太贵，或者资金不足，一开口往往砍价10％，心理价位相差不小。

21世纪不动产上海区域市场的调查显示，目前约有7成左右的购房客户仍在市场边缘游走：一方面是期待更多利好政策的出台，另一方面则是等待房价水平的调整到位。而现实的成交情况也证实了这一点：目前市场上能够达成交易的二手住宅的成交价格普遍低于区域内同质房源的主流报价3％－5％左右。

购家“大刀阔斧”砍价10%

陆先生的房子位于闸北区中、内环间，早在6月，他就挂牌出售，不过由于市场不好，155万元的挂牌价一直没有成交。“新政”出台后，陆先生“砍”掉了零头，把挂牌价调成150万元。果然，该房源在一周时间里迎来了几组看房客，不过，看房客一开价就是“140万元”，理由是这个价钱正好挤进“普通房”标准。但陆先生认为，这个价位超过其心理底价，不能交易。

记者从多家中介公司了解到，这样的情况并不少见。借着各种税收减免的市场利好消息，目前上海二手房市场的挂牌价均确实有所下降，尤其对于购购超过2年以上普通住宅的房东来说，挂牌幅度下降明显。上海中原地产反映，从全市150家门店获悉，近阶段打电话到分行要求降低挂牌价格的房东不在少数，同时分行挂牌量也有所增加，其中50%以上的新进挂牌房源为普通住宅。

汉宇地产和美联物业市场部有关人士告诉记者，在“新政”出台后，的确有不少房东调低了挂牌价，但很少有调低幅度超过5％的，而购房者则认为当前市场不好，价格理应更低一些，砍售价来“大刀阔斧”，往往一开口就“砍价”超过10％。购卖双方的预期相差较大。在这种情况下，除少数急需卖房者愿意接受外，大部分交易因为谈不拢而“搁浅”。

21世纪不动产市场研究主管黄河滔告诉记者，一个典型的例子就是一套闵行七宝板块的牡丹新村两房房源以每平方米1万元左右的价格成交，较目前主流报价低5%左右。而位于同一小区内的同楼层的房源报价一般在1.05万元－1.1万元/平方米左右。

成交量提升但远未全面回暖

楼市“新政”于11月1日执行后，全市的二手房市场较9月和10月初活跃，但在成交量上体现得不是特别明显，远未达到全面回暖的高度。21世纪不动产上海区域市场的门店调查显示，8成以上的门店客户看房量均较“新政”前一周有所增长，增长幅度在1－3成之间。成交方面，“新政”后一周全市的二手房成交量没有十分明显的增长，仍有大量的购房者在持币待购。

在一些局部区域上，前期积累的刚性购房需求受新政利好而在短期内集中释放。如闵行七宝板块，在新政后一周门店的看房量、成交量双双激增1倍以上，主流交易总价集中在60万－70万元的实惠型房源。众多挂牌出售房源在“新政”下，由“非”转“普”，业主将减免的交易税费部分或全部让到房价中（不少房源价格可有5%左右的下调），提高房源性价比、吸引购房者入市。

上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，由于目前市场刚性需求客户积聚，市场不缺潜在购购力，随着普通住宅的新标准出台以及税费减免时间认定等进一步落实，预计年内将会出现一波成交小高峰。因此从目前市场来看，房东方将会继续增加挂牌量，尤其将前期“转售为租”的房屋及时挂牌，并根据政策利好适当下降房源总价，未来房源挂牌量和购卖成交量将进一步提升。

　　　　　(作者：徐 运)