在“房住不炒”的政策大基调下，宏观调控成为规避部分市场乱象、维护市场稳定的必要手段之一。

日前，为了维护市场稳定，安徽省马鞍山市住房和城乡建设局发布《关于做好商品房销售管理工作的通知》(以下简称“《通知》”)，规定楼盘降价不得超过备案价格的10%，在行业内引发热议。

对于此次“限跌令”的颁布，日前，安徽省马鞍山市住建局相关负责人回应《中国经营报》记者采访表示，规定商品房销售价格降幅不得低于备案价10%，是希望房地产企业前期报价可以“实一点”，备案价应根据实际情况拟定。“不能后期随意涨价降价，以此让市场能够更加稳定，不出现太大的波动。”

实际上，记者在采访中了解到，今年以来，包括江西赣州、湖北恩施等多个城市也都出台过类似的调控文件，对商品房销售价格的降幅作出规定。

楼市再现“限跌令”

记者查询文件发现，上述《通知》印发时间为11月4日，主要针对马鞍山楼市提出了三方面的调整规定。

首先，商品房预售许可工程形象进度的标准降低。该《通知》显示，商品房预售 小规模调整为栋，商品房预售许可工程形象进度为总层数的二分之一。

而此前，该市去年发布的预售管理通知指出，对当时已拿地的楼盘，自2018年7月1日起，一年内实现预售的，工程形象进度达到总层数的二分之一时准予预售；自2019年7月1日起，原则上工程形象进度达到封顶时准予预售，并且鼓励房地产开发企业现房销售。

其次，新预售楼盘资金监管额度降低。此次印发的《通知》将新预售楼盘重点监管资金监管标准调整为多层(6层及以下)1680元/平方米，小高层(7至11层)1890元/平方米，高层(12层以上)2100元/平方米。较去年的规定，分别降低了720元/平方米、810元/平方米、900元/平方米。

，则是此次文件引起轩然大波的“限跌令”，明确商品房销售价格降幅不得低于备案价10%。上述《通知》明确，新备案项目商品住房销售价格不得高于备案价格，同时不得低于备案价格10%，对新备案项目商品住房销售价格(实际成交价格)低于备案价10%，需要重新办理销售备案。

对此，马鞍山住建局相关负责人表示，调整工程形象进度和资金监管额度，是对周边市场充分调研后的决定，同时也考虑到一些企业存在资金压力等问题。

该负责人称，规定商品房销售价格降幅不得低于备案价10%，则是希望房地产企业前期报价可以“实一点”，备案价应根据实际情况拟定。“不能后期随意涨价降价，以此让市场能够更加稳定，不出现太大的波动。”

实际上，今年以来，赣州、恩施等多个城市也都出台过类似的调控文件，对商品房销售价格的降幅作出规定。

今年2月，江苏邳州房地产商会发布的《关于邳州房地产市场近期出现销售乱象的通报》指出，当地个别楼盘出现了以低价扰乱市场、不正当竞争现象，销售价格严重低于备案价格，严重扰乱了房地产市场的秩序。该商会要求，各房企应按政府备案价格销售，不得挑起“价格战”。

3月，江西省赣州市发布“紧急通知”称，赣县区的所有房企应停止特价房销售，同时该区住房售价不得低于此前2月份的备案价。

6月，湖北省恩施市房地产协会下发的一份通知也引发热议。该通知列举了当地部分项目开盘价低于备案价、甩卖抛售等10种降价行为，并要求各开发商对上述行为进行引导和纠正。

价格“泡沫”遭挤压

“这些现象说明，三四线城市的楼市已经从过热开始转向偏冷。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，出现“限跌令”的城市房价往往有下跌趋势，但并不都是自然下跌，而是由楼市的恶性竞争导致的，恩施就是 典型的例子。“这时候管控房价是有必要的，例如不允许相关项目随意降价进行蓄客，避免恶性竞争。”

在“限跌令”的背后，透露出马鞍山楼市的下行。相关数据显示，尽管近期马鞍山楼市有回暖之势，但与去年相比仍差距明显。

马鞍山市住房和城乡建设局披露的数据显示，9月份，全市商品房成交2003套，成交面积22.67万平方米，成交金额16亿元，环比分别增长9.6%、6.9%、11.5%，同比分别下降22.5%、17.2%、16.3%。

其中，商品住房成交1683套，成交面积19.73万平方米，成交金额13.92亿元，环比分别增长5.1%、2.3%、5.8%，同比分别下降17.3%、15.1%、13.9%。

“今年下半年以来，尽管马鞍山楼市有下滑的趋势，但一些热门项目购买力还是有的，只不过优惠促销相比一二线城市更加五花八门。”一名当地业内人士告诉记者，所谓“限跌令”主要对开发商影响大一些，“因为不能随便降价，以后开发商必定不敢随意备高价”。

上述业内人士表示，一直以来，马鞍山楼市存在较大的“水分”，开发商往往备案价较高，卖不出去后再促销降价销售。“此次新政主要也是为了减少此类情况的发生，尽量使得当地房地产销售更加透明些。”

连日来，记者联系了多家马鞍山在售新房项目，也证实了上述业内人士的说法，各类促销方式夺人眼目。例如，位于花山区湖南东路的森隆.英郡在“双11”期间每天送出一套特价房并且 车位；位于花山区慈湖河路与朝霞路交会处的朝辉东方城推出20套特价房源，平均每套优惠5万元左右；而雨山区霍里山大道的朗诗.熙华府除了特价房外，还推出欧洲双人游、清空购物车等优惠，宣称“ 省10万元”……

“限制降价幅度无疑有助于促进马鞍山楼市的稳定。”严跃进分析称，对于开发商而言，新政会促使其报价备案时更为理智，减少“过高报价又刻意大幅度降价以吸引客户”的现象；而对于购房者来说，新政有利于房价的稳定，也使得楼市更加明晰，避免其落入“先涨价后促销”的销售圈套。

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