——原计划5月开盘的全市67个楼盘目前仅17个表明铁定开盘，绝大部分无限期推 迟开盘；

——逾30家楼盘目前购房有优惠，但除了个别楼盘折扣破九折之外，其余幅度都较小， 上市楼盘平均报价仍涨近14%；

——二手市场价格松动，中介压力陡增，再度出现“围猎”客户趋势。

本报地产评论员 房蓉 黄法欧

面对的较严厉楼市调控政策，原定5月上市的楼盘纷纷推迟了原先的开盘计划，并对具体开盘日期和价格出言“谨慎”。之前某知名地产网站推出上海2010年5月新盘预告，显示5月全市计划开盘数量为67个。不过随着市场前景不明以及购卖双方持续观望。大部分开发商不约而同的选择了延后开盘，伺机而动。《新民楼市》近日对上述67个楼盘逐一电话咨询后发现，仅17个楼盘(包括上周已开的6个)明确表示本月会新推房源。其余楼盘中，仅都会新峰、上海滩大宁城、中环1号表示6月开盘，华丽家族汇景天地表示2个月之内开盘，剩下46个楼盘均表示：“看市场情况而定，目前无法告知开盘时间。”

继续捂

近七成推盘无限期延后

“开盘时间未定，价格未定。”这是《新民楼市》电话沪上原定5月推盘项目售楼处得到较多的回应。也有不少楼盘先表示：“5月底开盘。”当笔者再次追问“会不会较后又变成6月”，绝大多数的销售员都会底气不足地说：“也有可能。”

值得注意的是，上述开盘待定的开发商对价格几乎一致表示：“还未定。”只有中海御景熙岸告诉笔者：“5月下旬样板房可以公开，开盘时间未定，价格也不会高于周边别墅每平方米35000元的均价”。绿地东上海只说：“周边均价20000元/平方米出头，只做参考。我们的价格到底高于还是低于，目前都是未知数。”

具体到上周，原先4月下旬一到周末就十几个楼盘集体吆喝的场景不再有了，在上海版楼市细则迟迟不露面的情况下，开发商也开始选择观望。上周仅有绿地公园壹品、保利维拉家园、御景龙庭、旭辉依云湾、嘉城、万安金邸这6个楼盘开盘或新推房源，而4月末两周有近30个楼盘开盘。业内人士表示，在上海细则出台定调楼市晴雨之前，开发商不会贸然选择开盘，沪上楼市将真正进入一段“僵持期”。

“去年房子卖了太多的钱，现在屏一屏也没关系。”一名开发商高层如是说。事实上，5月10日，RIECO工作室发布了《2010年1季度的房地产市场运行状况与预测》的市场报告，报告中指出目前房地产开发企业资金相对宽松。华远地产董事长任志强在会议中表示，房地产企业手中尚有1.8万亿，至少可以再撑一年，而恒大降价仅仅是企业行为。

继续涨

平均报价仍涨近14%

“上海楼价并没有像预期那样出现下跌，新政的调控效果仅体现在了楼市成交量方面。”上海富阳物业咨询有限公司执行董事张秀华表示：“新政出台三周以来，商品房成交量逐周大幅下滑，单周分别下降44%、23%、26%，周成交量已不足政策出台前的1/3。而成交均价单周分别变动13.13%、-4.3%、1.6%，变动幅度较小，整体上价格仍然略有向上趋势。”

与此类似的是，据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周(5月3日-5月9日)全市商品住宅新增供应面积为13.3万平方米，环比前周大跌43%，仅相当于年周均水平的一半。而上周上海市商品住宅成交面积7.1万平方米，与前周相比大跌了35%，并且成为近五年来同期较低的一周，上周其成交均价为25118元/平方米，环比前周下跌了2%。而万达城市公寓相比一期售价涨4500元/平方米，明日星城二期成交均价环比前周上涨10%；

“其实通过对上海市5月份开盘的楼盘集中市调，除极其个别楼盘报价低于4月份之前的成交价外，绝大多数开发商的报价仍然较高，平均报价高于早期成交价近14个百分点。”张秀华分析到：这表明尽管成交量在新政重创下迅速滑落，开发商仍不愿意松动价格开盘达到出手的目的，这与今年多数开发商资金相对充裕，降价动力不足有关。

中国指数研究院常务副院长黄瑜在近期透露：“经过2009年的良好积累，全国百强企业净利润均值是10亿元，增长57.7%，整体现金流的净值头次转为正，达到6.9亿元。这就为2010年打下信心基础。”不过易居臣信市场研究分析师杨晨青则认为，随着今年第三次上调商业银行存款准备金率以及加息预期的不断升温下，货币政策拐点已越来越清晰，开发商外部融资渠道也正遭受从未有过的挤压。在成交量和销售回款不断萎缩的情况下，三季度后开发商将普遍开始面对资金链困境。

继续抛

温州投资客沪上“割肉”抛房

根据福美来不动产的数据显示：4月1-14日，全市二手房成交均价16068元/平方米，而政策开始后的4月15日-30日，全市成交均价15917元/平方米，小幅下降约1%，总体看均价基本稳定。

不过根据易居臣信市场研究对全市门店的调查显示，虽然目前为止二手住宅市场卖方主动降价寻求成交的情况并不多见，但在政策面打压力度不断增强、购方观望情绪不断弥漫的市场环境下，各区域二手住宅卖方的可议价空间正普遍放大。易居臣信杨浦虹口商圈总监戴晓峰介绍，当前其辖下区域内20%左右的二手房业主心理价位正出现松动，其平均可议价空间为10%左右；其他如南徐汇、闵行及宝山部分板块房东也均出现5-10%的议价空间。

值得注意的是，在观望和后市看空的市场氛围中，已有投资客低价抛售手中房源，有的逢高购入的炒房者甚至不惜割肉解套，以止损套现。

“我们刚刚成交的一套世茂滨江花园的二手房源，因为业主急抛，挂牌价1300万元，较终成交价仅1000万元，砍价幅度高达23%！”中原地产世茂滨江分行经理蔡正龙透露。这套大幅降价成交的房源的房东是一个温州投资客，4月份出台的一系列房地产调控政策让他觉得近半年内上海楼市很难再有起色，不过据悉，即便是降价超过20%，房东的收益率仍高达200%-300%。事实上，较近翠湖天地、古北国际花园、福源汇居均有温州人抛售，成交价格基本低于4月较高价约3%-5%。

继续等

房价与购方预期仍有差距

新政出台即将一个月，房价走势目前究竟如何？调查显示，公众对房价的后期走势依然有分歧。搜狐焦点的调查显示，认为本轮房价会下调10%以内的比重占到了25%，而认为会在30%以上的占到了45%。

在九亭某楼盘看房的市民刘先生的观点颇有代表性：“现在的房价应该会降一点，但是即使从现在跌个20%仍然很高，但是幅度再高的话恐怕就难了。”事实上，较近两周上海各大楼盘成交急剧缩水，可谓是市民“用脚投票”，看低未来房价走势的较好注脚。由于房价仍未达到心理预期以及“购涨不购跌”的传统，导致观望情绪成为市场主流。

一方面是购房者的降价预期，另一方面则是开发商选择谨慎观望甚至“按兵不动”。以中冶祥腾城市广场为例，其较新房源开盘价原来定在18500元/平方米，但新政出台后开盘价比原计划低了1000元/平方米；位于春申路的虹梅菁典原计划6月开盘，但“新政之后，开盘日期推迟到9、10月份。”正如2007年，当年新政出台，开发商与购房者均屏住呼吸按兵不动，如今这一幕似乎正在重演。

资料来源：佑威及楼市专评网(剔除动迁配套房)