当市场处于调整阶段,对购房者来说更为有利,因此讨价还价可能性大大增加。上海德佑地产市场部有关人士告诉记者,当房价处于上涨阶段,卖家掌握主动权,因此即使是购家有讨价还价的想法,也很难付诸实践。而当行情发生改变之后,购家的市场地位上升,他们的想法也得到了应有的重视。“现在购房正是讨价还价的时候。”一位业内人士如此告诉记者。

　　虽然目前购房可砍价,但是为了保证砍价成功的几率,业内人士认为还是要分清对象,较为主要的还是要结合市场变化。

　　业内人士告诉记者,虽然目前市场讨价还价将大行其道,但并非所有人都会接受购家的建议。也就是说,由于卖家心态的不同,因此有些人愿意与购家议价,而有些人则仍然对后市抱有乐观,不愿意与购家议价。因此对于购家来说,砍价要因人而异。

　　如何才能做到因人而异呢？市场人士表示,较主要的是在购房之前先了解清楚卖家出售房产的目的,并根据房源特点来制定相应的砍价策略。就目前的普遍情况而言,小面积的普通住宅容易砍价,而中高端价位的物业则不太可能会降价。下面我们结合具体案例来进行解析。

　　“非改普”房价易松动

　　由于普通房的标准发生变化,“非改普”房在交易时卖家可节省很大一笔税费,因此这类房产的价格容易松动。

　　案例:在上海浦东新区金桥板块内,一套面积约72平方米的两房挂牌价为81万元,经过几个回合谈判,较后的成交价为74万元。

　　分析:上海我爱我家东方板块经理王海(王海博客,王海新闻,王海说吧)滨表示,这套房子较后之所以能以低于较初报价7万元的价格成交,主要是由于上海重新界定了普通与非普通住宅的标准,使得诸多原本被划入非普通住宅范围的物业摇身一变为普通住宅。这种变化可让卖家节省相当于总房价6.55%的税费（房产营业税和二手房交易个人所得税）,因而在议价过程中,购家可据此要求卖家做出让步。

　　至于可以要求卖家做出多大程度的让步？王海滨表示应该选定在5%左右为宜。王海滨分析认为,小面积物业因为总价较低,一直是市场比较受关注的房源,因此卖家不太会愿意做出限度的让步。

　　豪宅价格难砍

　　目前就非普通住宅而言,购卖双方的心理差距较大,因此业内人士建议砍价幅度不宜过大,否则成功的可能性很小。

　　案例:徐家汇商圈内一套140平方米的三房,挂牌价为420万元,有购家出价370万元,但遭到卖家的拒绝。

　　分析:上海美联物业有关人士表示,目前高端住宅购卖双方的心理差距拉大,双方似乎难以合拍。市核心地段的高端物业,购卖双方之间心理价位的差距超过10%,如对于超过300万元报价的情形,购家一般还价幅度都会超过30万元。不过大多数情况下,如此之大的还价幅度,肯定会遭到卖家的否决。如果遇到合适的房源,建议在充分了解市场行情的基础上,可确定总价5%左右的议价幅度。

　　备足现金可捡到便宜货

　　一般情况下,为了能够达到快速收回现金的目的,急售房挂牌价往往会低于市场平均水平。当前市场行情处于观望时期,成交本身就不活跃,因此购家还价的余地就更大,不过其前提是要备好现金。

　　案例:在静安区泰兴路附近,一套100平方米左右的三房仅以185万元价格挂牌,这已经低于市场平均水平,而较后的成交价只有181万元,这比市场平均水平要低两成。原来这套房产原本属于夫(于夫博客,于夫新闻,于夫说吧)妻共同财产,如今这对夫妻已劳燕分飞,因此急于售出房产分割财产。

　　分析:上海德佑地产武宁店经理张剑(张剑博客,张剑新闻,张剑说吧)东分析认为,市场上一直存在急售房,其报价原本就低于市场平均水平,但在市场处于上涨行情中时,这类房源只要一上市便会有人立即接手。而目前的市场行情,还允许购家再次还价。

　　不过需要提醒的是,急售房再次下调价格的空间已不大,因此购家不可狮子大开口,否则会丧失良机,如上述案例中的购家只要求卖家再减4万元。急售房的主要是由于财产分割、资金短缺等原因所造成的。对于购家来说,如果碰到了急售房,在议价的过程中,还要做的一个工作就是尽量准备更多的现金,以增加成功的筹码,因为卖家急需的是现金。

　　投资客价格弹性大

　　如果卖家是一个有经验的投资客,那么可以大胆地与之讨价还价,因为他们对市场行情较为了解,也知道该在何时做出让步。

　　案例:在闵行区古美板块内,一套挂牌价为140万元的两房,较终以130万元成交,卖家是一位投资客,为了快速成交获利了结,他选择降价。

　　分析:上海我爱我家梅陇板块经理余红琴表示,目前有不少投资客对后市感到悲观,因此选择获利了结。但是市场观望气氛浓厚,为了能够增加成交的可能性,这些有经验的投资客们往往愿意与购家进行讨价还价。

　　跟此类投资客打交道,购家要做的就是要细致了解市场行情,才能不被这些有经验的投资者所忽悠。

　　小贴士:砍价之前要做哪些准备

　　购房砍价,也需要提前做一些准备,这样才能在砍价过程中做到应付自如。上海德佑地产市场部有关人士提出如下建议:

　　了解卖家出售房产的真实目的 如果是通过中介公司购房,购家一般可以通过房产经纪人来了解卖家出售房产的真实目的,以便初步确定砍价的可能性有多大。

　　了解卖家拥有物业的年限 这样做的目的主要是为了确定卖家购进物业的时间,并以此来估算物业价格涨幅的大小,进而确定砍价幅度。相对来说,如果价格上涨幅度越大,则越能接受砍价的要求。

　　要多找物业的缺点 因为只有尽可能多地找到一些缺点,砍售价来才能理直气壮,否则缺少合适的说辞,总归有点“师出无名”。

　　确定合适的砍价幅度 这对购家来说尤为重要,不能太低,也不能太高,太低对自己不利,太高会遭到卖家的断然拒绝。因此只有合适的砍价幅度,才能让自己满意,也能让卖家接受。当然,在报出砍价幅度时,应该略大于合理的水平,然后慢慢做出让步,直至双方都接受。

　　准备足够多的现金 之所以要如此,因为有些卖家接受降价的前提条件就是现金交易,备足现金的话,谈判成功的可能性大增。

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