类人群

　　人群描述：以租养贷人士

　　应对之策：头付提高至5-6成，使租金对冲月还款

　　根据分析，以租养贷群体在二手房成交中所占比不超过8%，并且购购套房的目的基本是为自住，代表群体包括为子女上学购置套房产的家长、受“回城流”影响在城区次置业的上班族等，这些人一般都会选择以租养贷的方式进行二次置业

　　业内人士认为，由于套房贷款利率不低于基准利率1.1倍这一规定影响，对于以租养贷人群来说，应在平衡持有成本这一环节。因此，应尽量提高头付，使租金对冲月还款。

　　如套房出租按照当前租赁市场2000-3000元/月的主流租金来计算，为使其对冲套房的月还款额，套房的贷款本金应在25万-35万元。按照当前二手房60万-70万元的主流成交总价来计算，以租养贷人群购套房的头付应提至5-6成，可使租金对冲月还款。

　　类人群

　　人群描述：坐等套房升值后出售的人群

　　应对之策：提前还款额度应对冲利率提高所增加的成本

　　在二手房市场，坐等套房升值的二次置业群体比类人群所占比例还要低，不超过5%。但随着二手房价不断上涨，这一群体的比重也有逐渐增大的趋势。代表群体包括为父母购养老房的子女、为子女购婚房的父母、套房周边有重大利好的房产持有者。

　　业内人士认为，这部分群体往往是手中有一定积蓄，套房提高头付对其来说影响并不大，主要应考虑套房出售后，套房的提前还款问题，提前还款额度应对冲套房利率提高后所带来的成本支出。

　　如套房为70万元主流成交总价的二手房，头付4成贷款20年，利率提高后(基准利率的1.1倍)月还款比之前(优惠利率)月还款增加了505元左右。如果要抵消这部分因利率上调带来的成本支出，提前还款额度应该在6万元左右，占到套房总价的近9%。如果套房的总价越高，提前还款所占的比重也应越高。

　　第三类人群

　　人群描述：卖旧购新

　　应对之策：把握好房产出置期，套房出售月余购套房较合适

　　升级置业人群在二手房中的占比在9%左右，其中部分套房贷款仍未还清的群体会受到套房贷政策的影响。代表群体包括卖小购大的年轻置业者。

　　业内人士认为，对于这部分人来说，由于手中积蓄不充裕，月收入也不多，一般都会选择将套房贷款结清或者转按揭给购方后再来办套房贷款，以避免套房贷政策。

　　同时，在套房产出售月余购套房较合适，这样既保证了套房房贷不受影响，又使房产空置期得到了较优化处理，省去了卖旧到购新期间租房等成本。

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