类人群：以租养贷

头付提高至5-6成，用租金对冲月还款

代表群体为孩子上学购套房的家长、受"回城流"影响在城区次置业的上班族，这些人一般都会选择以租养贷的方式进行二次置业。

由于套房贷款利率不低于基准利率的1.1倍这一规定影响，对于以租养贷人群来说，应在平衡持有成本这一环节，因此应尽量提高头付，使租金对冲月还款。

假设套房出租，按照当前租赁市场2000-3000元/月的主流租金来计算，为使其对冲套房的月还款额，套房的贷款本金应在25万-35万。按照当前二手房60万-70万的主流成交总价来计算，以租养贷人群购套房的头付应提至5-6成，可使租金对冲月还款。

类人群：待套房

升值出售

提前还款额度应对冲利率提高所增加的成本

代表群体为父母购养老房的子女、为子女购婚房的父母、套房周边有重大利好(例如套房在奥运场馆周边、即将开通的**周边)的房产持有者。

这部分群体往往是手中有一定积蓄，因此套房提高头付对其来说影响并不大，主要应考虑的是套房出售后，套房的提前还款问题，提前还款额度应对冲套房利率提高后所带来的成本支出。

假设套房为70万主流成交总价的二手房，头付四成贷款20年，利率提高后(基准利率的1.1倍)月还款比之前(优惠利率)月还款增加了505元左右。如果要抵消这部分因利率上调带来的成本支出，提前还款额度应该在6万元左右，占到套房总价的近9%。如果套房的总价越高，提前还款所占的比重也应越高。

第三类人群：卖旧购新

套房出售月余，购套房较合适

代表群体为卖小购大的年轻人。

对于这部分人来说，由于手中积蓄不充裕，月收入也不多，一般都会选择将套房贷款结清或者转按揭给购方后再来办套房贷款，以避免套房贷政策。一般来说，一套小户型二手房的出售周期在20天左右，办理转按揭到下发房产证整个流程一般要20-40天左右，也就是说出售一套房产要两个月左右的时间能够全部处理完毕。而再购房到进行房贷面签的周期大概在20-30天左右，因此在套房产出售月余购套房较合适。(殷鹏)

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