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理财建议:二套房头付利率提高 三类人应对有术
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 486 次
类人群:以租养贷
头付提高至5—6成,用租金对冲月还款代表群体为孩子上学购套房的家长、受“回城流”影响在城区次置业的上班族,这些人一般都会选择以租养贷的方式进行二次置业。
由于套房贷款利率不低于基准利率的1.1倍这一规定影响,对于以租养贷人群来说,应在平衡持有成本这一环节,因此应尽量提高头付,使租金对冲月还款。
假设套房出租,按照当前租赁市场2000—3000元/月的主流租金来计算,为使其对冲套房的月还款额,套房的贷款本金应在25万—35万。按照当前二手房60万—70万的主流成交总价来计算,以租养贷人群购套房的头付应提至5-6成,可使租金对冲月还款。
类人群:待套房升值出售
提前还款额度应对冲利率提高所增加的成本
代表群体为父母购养老房的子女、为子女购婚房的父母、套房周边有重大利好(例如套房在奥运场馆周边、即将开通的**周边)的房产持有者。
这部分群体往往是手中有一定积蓄,因此套房提高头付对其来说影响并不大,主要应考虑的是套房出售后,套房的提前还款问题,提前还款额度应对冲套房利率提高后所带来的成本支出。
假设套房为70万主流成交总价的二手房,头付四成贷款20年,利率提高后(基准利率的1.1倍)月还款比之前(优惠利率)月还款增加了505元左右。如果要抵消这部分因利率上调带来的成本支出,提前还款额度应该在6万元左右,占到套房总价的近9%。如果套房的总价越高,提前还款所占的比重也应越高。
第三类人群:卖旧购新
套房出售月余,购套房较合适
代表群体为卖小购大的年轻人。
对于这部分人来说,由于手中积蓄不充裕,月收入也不多,一般都会选择将套房贷款结清或者转按揭给购方后再来办套房贷款,以避免套房贷政策。一般来说,一套小户型二手房的出售周期在20天左右,办理转按揭到下发房产证整个流程一般要20-40天左右,也就是说出售一套房产要两个月左右的时间能够全部处理完毕。而再购房到进行房贷面签的周期大概在20-30天左右,因此在套房产出售月余购套房较合适。(编辑:苏苏)
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