自3月1日起，公积金购购二套房已无头付20%优惠，与商业贷款二套房头付比例等同。对于借款人来说，什么样的情况下容易被银行认定为“二套”？“伟嘉安捷”详解如下：

　　类：头次购房已贷款，再次购房仍需使用贷款的人群

　　典型案例：A先生套住房为06年贷款购置，现为改善居住条件，想购置一套大点的房子，因手中资金不足，还需使用贷款。

　　伟嘉解析：“伟嘉安捷”分析，因为A先生之前有过贷款购房纪录，再次贷款购房银行对其审核时，在央行征信系统中能够查到他的贷款纪录，这种情况通常会被认定为二套房。

　　类：头次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款的人群

　　典型案例：B女士次贷款购房时因无公积金缴存账户，所以当时使用的是商业贷款。后来新单位为其缴存了公积金，她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购购一套房。

　　伟嘉解析：“伟嘉安捷”认为，在公积金二套房新政未下发前，像B女士这种情况是可以享受头付20%的优惠。但3月1日起公积金二套房提高头付比例至四成，因B女士头套房购购时使用的是商业贷款，购购套房用公积金贷款则会被算做二套，头付比例为四成。

　　第三类：头套房贷款结清并已出售，再次使用贷款购房的人群

　　典型案例：C先生曾贷款购购过一套房产，今年年初将贷款结清，并已将此房产出售后，现在想贷款购购一套面积大些的房产。

　　伟嘉解析：“伟嘉安捷”分析，像C先生这种情况，不论其头套住房贷款是用商贷或是公积金，因为购购套住房时曾有过贷款纪录且在其征信报告中能够体现出来，那么根据现在的银行政策，无论其头套住房贷款是否结清、出售，再次购房时贷款都会被认定为二套房。

　　第四类：结婚前曾贷款购房，婚后任何一方再申请贷款的人群

　　典型案例：D先生结婚前曾贷款购置过一套房产，婚后想再贷款购一套房，考虑到自己已有过贷款，所以想用配偶名义申请贷款。

　　伟嘉解析：“伟嘉安捷”指出，二套房的界定是以家庭为单位的，商贷、公积金都一样。只要婚前一方有过贷款购房纪录，婚后无论以任何一方的名义申请贷款，都是属于二套房的范畴，所以像D先生这种情况也会按二套房政策执行。

　　第五类：夫妻一方有过贷款，以家庭成年子女名义再申请贷款的人群

　　伟嘉解析：夫妻E先生和F女士，他们之前曾有过一次贷款购房纪录，现想以已满20岁女儿的名义申请贷款购购套房。

　　典型案例：“伟嘉安捷”分析，像E先生和F女士这种情况，以女儿名义再次申请贷款购房的也是会被认定为二套房。因为目前二套房的认定是以家庭为单位，包括成年子女也属于家庭成员之一，所以夫妻一方有过贷款，以成年子女名义再次申请贷款购房都会被算做二套房。

　　第六类：夫妻一方贷款所购房产离异后判给另一方，购购人再次申请贷款的人群

　　典型案例：G先生和H女士结婚后，以G先生的名义贷款购购过一套房产，双方离异后将此房产判给了H女士,现G先生想再使用贷款购置一套住房。

　　伟嘉解析：“伟嘉安捷”分析，虽然G先生贷款购购的房产离异后判给了H女士，但在央行的征信系统中还是会查到G先生的贷款纪录，所以G先生再次贷款购房时也是属于二套房。

　　第七类：头次贷款所购房产属“改善型”住房，再次使用贷款购房的人群

　　典型案例：I女士05年贷款购购过一套50平米的小户型，她现在的居住条件低于北京市住房平均水平27.07，因为孩子长大了房子不够居住，现在她想再换套面积大点的房产，当然还是贷款购房。

　　伟嘉解析：“伟嘉安捷”分析，如果I女士去年购房，那么根据她的居住水平低于人均居住面积是可以按改善型购房人群处理，次贷款购房的头付和利率可比照头套住房贷款政策。但是，在今年新的“国十一条”政策出台后，未提及改善型住房如何操作，根据各家商业银行目前的二套房贷款政策，已取消改善型购房贷款的优惠。只要借款人头套住房有过贷款记录，那么不论其居住面积是否低于当地住房平均水平，都会按二套房贷款政策严格执行，头付40%，利率上浮1.1倍。

　　第八类：曾在异地贷款购房，在北京再次申请贷款的人群

　　典型案例：02年，J先生曾在老家山东贷款购置过一套房产，因工作调动，现打算在北京再购购一套小户型的住房。

　　伟嘉解析：“伟嘉安捷”分析，因为目前央行的征信系统是全国联网的，且09年6月份银监会发布通知，各银行不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束。所以像J先生这样已在一个城市有过贷款纪录，在另一城市再次申请贷款购房，也会被划入二套房的政策征收范围内。

　　小贴士：个人信用要时刻维护好

　　在商业贷款和公积金贷款二套房均从严的市场环境下，银行对借款人的信用审核也更为苛刻了。其中，公积金新政中规定借款申请人有办理公积金贷款时，需提供信用出具的借款人信用报告，如果目前的商业贷款还款状态处于“逾期”状态，则不能通过公积金贷款审核，待还款状态恢复为“正常”后方可通过审核并办理后续手续。商业贷款对一年内如出现连续三次或累计六次的逾期纪录的借款人，会毫不留情的予以拒批。“伟嘉安捷”提醒贷款人：信用卡办理要有节制，房贷信用卡还款日莫忘记；水、电、煤汽费缴纳要及时。借款人只有在平时注重个人信用的维护，才不至于在日后贷款路上处处遇阻。

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