3月份，当成交量破14个月以来记录冲高至1.6万套时，市场上又传出部分房东趁势上调挂牌价格的不理智行为，随之而来的是业内对二手成交再度陷入胶着、走出冲高回落下行行情的忧虑预判。不过，从汉宇地产市场研究部近日对部分门店的调研情况看，4月上半月的成交行情基本还能较3月份持稳，尤其是对中高端房源的需求。

　　据汉宇地产市场研究部本月初的一份报告指出，3月份全市二手房市场的一大特点是低总价房源成交比重的回落。数据显示3月总价150万及以下的成交占比较2月份减少了8个百分点，而浦东、黄浦、虹口等区的环比增幅超全市平均水平，可见改善型需求回归在一定程度上激活了二手中高端市场，而这波中高端需求可谓是滞后于刚需的积压释放，且直到4月上旬似乎释放量仍在稳步见长。

　　带看量略微减少，成交效率显著上涨

　　汉宇地产部分处于中外环间的门店普遍反映，4月份以来带看量总体较3月中下旬出现小幅下降，成交量却依旧较3月份呈现稳步上升。比如汉宇地产静安新城分行的高端经理张磊就反映，近期他们分行所接待的客户“质量”较3月份要明显提高，表现在客户出手速度快、新挂牌房源消化快两方面。据张经理介绍，近两个月该分行成交的基本都是总价在300万及以下的房源，这部分改善型需求经过较长时间积压后集中释放，从3月份延续至今势头并未减弱。同时由于春节后至前期已经成交掉一批优质房源，促使部分人气颇高的小区新增房源的挂牌去化周转很快，比如静安新城和大上海国际花园。不过，在旺盛需求的影响下房东们的心态目前普遍并未出现波动，张经理指出4月以来分行的房源挂牌价格环比持平，而这也是促使成交顺利进行的关键要素之一。

　　观望暂告段落，“连环案”再度上演

　　所谓牵一发而动全身，一部分购房者结束观望出手购房便会拉动又一部分需求的入场，从而形成“连环案”。汉宇地产国际华城分行在4月上旬已经成交了多套房源，总价集中在200-300万之间，据该分行的张经理称较近几笔成交基本都是“连环案”，交易的上下家都是置换型客户。

　　类似的情况也发生在汉宇地产的嫩江分行，据成交汇总表显示其4月初成交的3套房源购家都是二次置换型客户，均是前期卖掉旧居后立刻出手购新居的情况。比如该分行的业务副经理施超4月份就经手了一套杨浦欣园的购卖，据了解这套房子的购家孙先生前期成功售出了一套总价约130万的小户型老公房，才得以马上出手购入此套他之前已经瞄准许久的100㎡的两房两厅。出于较迫切的自住需求，孙先生并未对挂牌价格有过多下调要求；而面对孙先生迫切的需求，房东倪先生也同样未对价格“再生事端”顺势涨价，较终这套房子以260万的合理价位顺利成交。据业务副经理施超解释，房东倪先生本身也是出于二次置业而选择出售这套杨浦欣园，卖房诚意度同样很高，据悉倪先生随即又在该分行购入了一套市光一村的一室一厅作为其儿子的独立居所。

　　由于改善置换型需求释放相对刚需客有滞后性，因此短期内改善型需求仍将维持着二手市场，4月上旬以来市场暂未出现冲高后回落的现象。不过汉宇地产市场研究部在对部分分行调研的过程中发现，普遍都有反映近期带看量小幅回落的迹象，同时国际华城分行的张经理还表示房东的议价空间正在缩小，总价400万的房子至多只能有5%的空间，这些迹象都不得不让人感到应有所警惕。汉宇地产市场研究部经理付伟同样对后期二手市场的走势持谨慎态度，他认为近期的成交放量是前期大量积压的集中释放过程，未来挂牌价格的表现将是引导成交走势的一大变数，不过从宏观角度来看，近期房贷利率优惠的利好正在蔓延、市场普遍对以去投资化为较终目的的调控适应力和免疫力有所增强，这也是积压需求开始释放的重要原因，故重返冰封期的可能性也非常小。

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