还是这句老话：购卖和租赁市场就像跷跷板，相比“热火”的租赁市场，近期的购卖交易量依旧延续了春节期间的低迷态势。由于市场上基本都是对价格敏感度极高的刚性需求客，上海普通住房新标准的公布将会影响到购卖市场的交易情况。尤其是处于新标准临界点的业主来说，由于一季度新标准就将开始实行，所以较多再等一个多月对他们来说是非常划算的购卖。

　　购家“静候”新标落地

　　石小姐看中了源深体育附近某高端小区的一套两房，到手总价在330万元左右，中介说应该还能再往下谈一点，对数字特别敏感的石小姐突然想起“330万”似乎是个什么“临界点”。网上一查，果然查到，春节前，上海市市长 透露今年上海将调整普通住房标准，内环线以内调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。

　　经过计算，石小姐发现，等到新标准开始执行，她看中的这套位于内环内的房子由于房东持有已满五年，一举可以节省10多万元的税费，这可不是笔小数目，足够购辆车了。于是她很干脆地告诉中介，等到新标准正式实施后再说。

　　由于上海普通住房标准目前还未正式公布，部分受到影响的业主会考虑等待标准正式实行后再完成交易，因而会影响到2月购卖市场的成交情况。在各中介近期门店的业务中，租赁占了主导地位，门店的来客量中，有70%左右的是租赁客户。购卖方面则表现较为清淡。虽然近期上海对普通住房的认定标准有所提高，会释放一定的市场需求，但具体执行日期未定，客户也在等待中观望。

　　购卖还未有起色的另一个重要原因是近期二手房房的讨价还价余地不是很大，与节前很多房东急吼吼大幅降价卖房不同，目前在售的楼盘，房东心态大多较好，能议价的空间不一定比节前多。

　　浦东新区张江城市经典分行的某中介介绍说，节后门店购卖的挂牌量与年前持平，挂牌价格也基本没有变化，但房东的心态相比年前则淡定许多。年前急需用钱的房东较多，价格让步自然也大，议价空间不乏10%－15%的。但从节后看来，议价空间仅为5%左右。主要是因为那些价格相对便宜的房子都已经成交，剩下的这些房东资金也相对雄厚，表现不差钱，对于能否立即卖掉也无所谓。如阳光花城项目，面积约115平方米的两房两厅户型，之前挂牌价格约为270万元－280万元，年前不少房源都以230万元－240万元的价格成交，而节后这样的房源，总价在250万元以下已很少见。二手购卖方面表现冷清，节后至今也没有成交。

　　温州客急抛盘 高端房屡现“抄底”

　　中介门店统计数据显示，上海各类二手房源成交量仅4164套，再创历史新低，环比减少45%，同比去年2月份过年时的行情也大幅减少了48%。

　　尽管成交量创新低，但成交价格却似乎没有明显下降的迹象，1.6692万元/平方米的成交均价仍然高于过去6年中任何一年的二手住宅年均价水平。

　　从总价看，各总价段位的二手住宅成交量全线下降，幅度的800万元－1000万元二手住宅，环比上月下降58.8%，幅度较小的500万元－800万元二手住宅环比上月也下降了33.7%。刚性需求和改善型集中的120万元－150万元和150万元－200万元二手住宅成交量环比下跌均超过50%。

　　从单价看，二手住宅成交中出现了先进一个不降反升的单价区间——单价5万元以上，在其他单价段位成交少则下降37.3%(7000元－9000元/平方米)，多则下降56%(4万元－5万元/平方米)的情况下，5万元/平方米以上的二手住宅成交却以环比增加40.7%的幅度上涨。从成交明细数据看，仅徐汇区永新城就成交单价5万元以上的二手住宅10套，应是机构整体放盘所致。

　　在全市成交量大幅下滑的情况下，本月均价5万元/平方米以上的高端楼盘成交套数却要多于上月，导致本月高端二手物业的成交比重明显增加。严控延续至今，部分市高端物业的持有者，如外籍人士和温州投资客在去年年底前后或出于看空房地产后市、或出于自身资金需求等原因，选择尽快将房源出售变现的情况有所增多，令房源释放量有所加大。如古北分行中介置业顾问就反映其一月份的房源挂牌量环比上月呈小幅增加，同时该分行部分挂牌房源普遍的议价空间也已从2011年后半年的不到10%扩大到如今的10%－15%，其中一些温州投资客出于生意上资金周转更是急于抛售故降价空间会更大。

　　房源相对充沛、价格出现一定松动，同时豪宅的购房者通常不会受头套房贷松动、普通住宅标准放宽等因素干扰其购房计划，一旦符合以上两个条件基本就会出手，较普通刚需客出手更加爽气。如上月某中介成交了一套御翠豪庭的高区房源，该套房源曾以5.5万－6万元/平方米的均价挂牌近半年未能出售，直到春节前夕才得以成交，较终成交均价仅在5万元/平方米左右，明显低于该小区的平均市场价格，而这个较终败下阵来选择“割肉”的房东正是温州人。

　　徐汇区均价上涨一成

　　从各城区市场的成交量看，没有一个城区能逃避成交量大幅下降的命运，下降较少的静安区也有28.8%，下降较多的闵行区下降53.5%，成交量比上月降了一半还不止。其他成交量降幅超过50%的还有徐汇区、长宁区和闸北区。

　　但是价格方面，徐汇区的二手住宅成交价格相比上个月却上涨了一成，应该也和永新城的集中放盘成交有关--拉升全区均价。而成交价格涨幅超过全市平均水平的城区还有长宁区、闵行区和青浦区。

　　从户籍情况看，上海本地成交和外省市成交下降幅度分别为45.2%和45.3%，而外籍人士成交的下降幅度则为53.7%，显示在市场走弱的形式下，外籍人士的心态更加谨慎。

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