对于房产开发企业而言，星城楼市无疑是一颗成熟、多汁并诱惑力的红苹果。城市经济总量不断攀升，基础设施建设日趋完善，市民收入愈发丰裕，整体房价稳步上扬，一时之间，众多企业摩拳擦掌、集体发力，新兴楼盘如雨后春笋，层出不穷……

但是在一片风光与“疯抢”背后，大家还会有好果子吃吗？风起云涌之下，是否潜伏着“囚徒困境”？业界对此怀有隐忧，并在积极寻求“救赎”之道。

淘金者在行动

数日之前，在西街花园会所内，一场充满思辨性与建设性的聚会悄然展开。聚会的目的在于，为地产业界人士营建一个思考的空间、一个交流的平台。

湖南永泰地产营销总监陈岗、长沙仁和地产营销总监陈意明、长房集团营销企划部经理邓也奇、长沙美林房地产销售经理李颖、湖南绿城置业销售主管丁剑萍、长沙阳光100销售经理黄燕、长沙华晨地产顾问机构总经理刘峰、长沙东方城营销企划部经理朱晴等多位营销精英，应长沙宏程房产营销部经理方浩的邀请，欣然赴会，共聚一堂。

虽然主持人方浩一再声称，旨在这次聚会“加强联络、相互沟通”，但9位“少壮派”的碰头，绝非一般意义上的感情联络聚会，而是为了探讨房价的走势，共商楼市的趋向，创建理性、和谐、繁荣的市场环境，实现互惠、多赢的正和博弈。

“外来企业前来长沙淘金，推进了楼市的发展与活跃。”陈岗说，外来企业的“鲇鱼效应”，直接刺激了长沙楼市的快速发展，形成你追我赶的格局，而开发企业之间的激烈竞争，更使得一些新兴楼盘脱颖而出。

在城北，长沙美林花园（暂名）、天健·芙蓉盛世、珠江·新世纪家园（暂名）、万煦园、金鹰城、左岸春天、四季美景、恒鑫·澜北湾等楼盘比肩而立；在城东，绿城·桂花城、西街花园、星城世家、水云间、仁和·香堤雅境、世嘉·国际华城、锦湘·国际星城等项目一字排开；在城南，长沙奥林匹克花园、香墅美地、柠檬丽都、申奥·美域等锋芒毕露；在河西，香格里·麓山别墅、·蔚蓝海岸、金牛山庄、阳光100等气象万千……城市四周，烽烟迷漫，一场激烈的楼市大战即将触发。

“预计下段时间，新开楼盘将在20个以上，上市供应量突破200万平方米……”陈岗推测。

100个涨价的理由

尽管竞争在所难免，甚至趋向白热，但与会的营销精英以及媒体记者对长沙房价深具信心。

“长沙房价有100个上涨的理由。”陈意明说，随着现阶段土地成本、建筑成本、配套成本以及隐性成本等大幅增长，各种因素的综合发力势必推动房价的上扬。而在建筑成本中占据相当比例的建筑材料（包括钢材、水泥、砂石等）价格的持续飙升，更是引发房价上涨的直接导火索。同时，项目的配套成本也在大幅提升。产品在配套设施上的加大投入，在理念上、设计上的不断创新等，也增加了一些隐性成本。

邓也奇表示，当前长沙房价整体偏低，仍有较大的上升空间。相关数据显示，长沙与国内其他大中城市相比，房价相对“保守”和“务实”。一段时间以来，均价一直在每平方米2500元左右徘徊，近期，房价开始冲刺3000元大关，但这一价格，在国内各大省会城市中处于“下游”。种种迹象显示，长沙房价在未来一段时间，仍将保持昂扬的斗志和稳定的上升轨迹。

“品质的提升，带动了房价的上涨。”刘峰认为，近年来，在内力与外力的共同作用下，长沙众多楼盘在规划、建筑、园林、环境、服务等方面都已更上层楼，其综合品质也已大幅提升。同时，市民购房渐趋理性和成熟，不再一味追求价格的低廉，而是更加注重楼盘的性价比，甘愿为品质卓异的楼盘“埋单”。

“品质与市场，是决定房价的双重主因。”陈岗表示，产品的品质将主宰产品的价格，“马太效应”随之彰显，优质的产品永远会立于不败之地，而粗糙的产品是没有生命力的，也是没有市场的。就宏观而言，房价同时取决于市场的供求关系——供应量过大而需求量萎靡，房价趋跌；供应量适中而需求量强劲，房价将稳健上扬。

楼市患上饥渴症

资本是逐利的，同样，企业也是自利的。

上扬的房价意味着巨大的商业利益，于是，众多企业跃跃欲试，试图分得一杯羹，一批新兴楼盘也随之破土而出。但巨大的放量、激烈的竞争、贴身的肉搏，是否将阻碍楼市的健康发展？各大企业较理性、较快意的选择反而导致整个市场的震荡甚至下滑，从而陷入“囚徒困境”？这种忧虑并非杞人忧天。

“囚徒困境”是一种典型的零和博弈。个体较理性的选择，对于集体而言，其效用并不一定是较优的。某种程度上，楼市存在着类似的风险。每个开发企业都期望推出更多的产品，谋求较高的价格，取得的利益，但这必然意味着相互之间存在一定的抵牾与抗争，而一旦失控，混乱与诋毁将随之蔓延，楼市将有可能跌入堕落的深渊。

“空置率，对于一个楼盘、一个企业来说，是相当残酷的。但保持合理的空置率，对于整个楼市的健康发展，是必不可少的。”陈意明说，销售上的一抢而空，某个侧面可以认定，楼市患上了饥渴症，消费者患上了焦虑症。其实，这是不正常的，也是非理性的。一抢而空，容易引诱企业孳生惰性，丧失进取心，不利于鼓励创新，甚至很有可能引发“劣币驱逐良币”。

“充分的竞争孕育着充分的商机。”陈岗表示，竞争加剧，势必导致整个楼市的优胜劣汰和洗牌重组，真正杰出的企业才能赢得更大的市场。同时，品质优异的楼盘将拉动价格的上扬，而上扬的价格也将促进楼盘品质的提升，整个市场进入一个持续、健康的发展轨道。

陈岗认为，市场自身具有相当的调节能力。在市场供应比较充足的情势下，企业一般会调整策略，蓄势待发；而一旦供应紧张，精明的企业将会加大力度，适时放量。因此，一段时间内，市场上的供应总量将会维系在一个相对稳定的总体水平。

“信息的阻隔，将会增加企业的交易成本。”方浩表示，对于现代企业而言，加强沟通、交流，达成资源共享，是突破“囚徒困境”、实现“自我救赎”的理性选择。

“今后，类似的聚会仍将不定期地举行……”方浩说。（文洁 张建荣）

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