2011年初新“国八条”出台，全国各地限购令相继落地，央行加息，各地公布住房价格控制目标，商品房将实行明码标价，系列调控政策显示了政府对房地产市场调控的坚定决心。政府的宏观调控不会去打击一个市场，而是在帮助一个市场走向理性和成熟。海南房地产市场走势震荡起伏，价格扑朔迷离，销售时温时冷，这都值得我们去思考。

　　●关键词一：新国八条

　　● 调控政策：

2011年1月26日，国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。 新国八条房地产调控政策要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷头付比例提高至 60%，拉开了限购、限外和限贷的新标准。

　　●调控力度：★★★★☆

　　●调控评价：

2011年初，国务院办公厅发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，公布关于房地产市场的八条规定，成为年初的一项重大政策，影响了整个年度的楼市的发展基调。房地产市场随之反应强烈，变化明显，房价过快上涨的势头初步放缓。第三次楼市调控出炉，被称为较严厉之政策。

　　●关键词二：加息 上调存款准备金

　　●调控政策：

　　2011年2月9日，中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，2011年上半年，央行连续2度加息，5次上调准备金存款率，大型金融机构达到20.50%。

　　●调控力度：★★★★☆

　　●调控评价：

　　如果评价影响力五星也不为过，央行加息对房地产市场等于“釜底抽薪”。即从根源资金上调整房地产市场，导致不少开发商面临着资金链紧张的困境，有相当一部分中小企业面临资金危机或破产。{$page$}

　　●关键词三：限购令

　　● 调控政策：

　　2月24日，海口市人民政府对外公布《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》，对保障性住房建设、税收政策、信贷政策、房地产用地、房屋交易及限购等提出了实施意见。海口市从2011年2月28日起正式实施“限购令”，暂无期限。购房者在购房时应提供家庭基本材料、自身是否拥有房屋的证明、在海口市一年以上的纳税证明或社保证明及自身的购房承诺书四项必备材料，海口市住建局若查出购房者提供虚假的材料，将取消购房资格。

　　3月5日，三亚通过政府网站公布了《三亚市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知》，进一步明确三亚市“限购”细则，通过售房条件限制、收缩政策等方面在主城区采取严厉措施遏制投机性购房。《通知》中明确规定，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上(含1年)的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。

　　●调控力度：★★★★☆

　　●调控评价：

　　海口市住建局市场监管处处长戴开权曾对媒体表示，海口市的“限购令”可进一步遏制房价的上涨，提供更多的保障性住房，解决中低收入家庭的购房需求，促使房地产行业健康、有序发展。

　　海口、三亚两市限购令的出台，对楼市成交真正控制，限制了炒房客的购房，但也对部分刚需族、婚房族产生影响，限购令的颁布，减少了楼盘的销售数量。

　　限购令导致海口三亚成交量下滑，与此同时，海南二三线城市楼盘升温，很多项目销售人员表示项目“卖得很好”。

　　●关键词四：限贷

　　●调控政策：

　　在兔年来临之时，海口市出台《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策的意见》, 海口市严格执行差别化的信贷政策。金融机构对头次贷款购购普通自住商品住房的居民在贷款头付比例和利率等方面继续按有关政策予以优惠。对已利用贷款购购住房、又申请购购套（含）以上住房的家庭（包括贷款人、配偶及未成年子女，下同），贷款头付比例不得低于总房价的50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购购第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂缓发放购房贷款。

　　●调控力度：★★★☆☆

　　●调控评价：

　　海口楼市主力购购人群来自外地，政府运用金融杠杆是有效的手段，减少了热钱对楼市价格的哄抬，遏制了投机行为，保证了刚需族的基本需求。 {$page$}

　　●关键词五：明码标价 一房一价

　　●调控政策：

　　《商品房销售明码标价规定》从2011年5月1日起，商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收 收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。随着新政策的正式启动，以往同样一套商品房在几天之内连续涨价的情况很可能会成为历史。

　　海南物价局2011年4月27日发布《海南省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》，规定开发企业在销售新建商品房、存量房时，必须明码标价。物价部门制定具体惩罚措施，将针对商品房明码标价规定执行过程中存在的问题进行检查，对预售和销售现房的房地产经营企业及商品房交易中介服务机构不明码标价、标价信息不全，在标价和公示价格之外加价，虚构原价、虚构打折，以及另行收取费用的行为，根据现有的法规给予处罚。

　　●调控力度：★★★☆☆

　　●调控评价：

　　商品房明码标价仅是对在售商品房的房价、税费总额的计算等收费标准作出数据的公示，也就是对房价施行透明化，在部分不法开发商使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者等问题上能够起到避免作用，但房价上涨是由市场价格波动及部分违规操作的开发商所引起，仅仅依靠商品房的明码标价公示并不能够有效遏制过快上涨的房价。业内声音是：“一房一价”实际执行困难，暂未对海南及海口的楼市产生太大影响。

　　●关键词六：保障性住房

　　●调控政策：

　　2011年以来，围绕今年保障性安居工程建设的总体目标和时间要求，海南全省各地迅速行动，开局良好。截至5月底，今年保障性安居工程已开工4.78万套，占计划建设套数的36.1%。将明确开工日期，抓紧完备各项前期手续，确保6月底前50%开工建设，9月底前100%开工建设。2011年，海口市保障性安居工程建设计划用地430亩现已落实，被分解到8个地块。按照《海口市2011—2015年住房保障规划》，“十二五”期间，海口市计划新增保障性安居工程住房50218套，规划建设用地约2330亩，实现城镇中低收入以下家庭住房保障覆盖面达20%以上。

　　●调控力度：★★★☆☆

　　●调控评价：

　　第三轮调控主要目的为调整房地产市场的供需结构，将单一以商品房市场为主转向保障房、商品房双管齐下，全面发展。其中以“对保障性住房暂不预征土地增值税”体现较为明显。从政策引导层面促进保障房体系的建设，调整楼市供给结构是此次政策主要的核心目的。未来楼市将更注重供需平衡与民生所向。

　　但是，虽然有一定数量的保障性物业纳入建设范围，但对于整个市场的需求面来讲还是相对较小，只是对市场化房地产业供应的一种补充，而且保障性用房的价格和中小户型的商品房在价格存在一定程度的落差，这样的直面冲击是局部的，影响不会太大。{$page$}

　　●关键词七："拟废限购令"与市长公开回应

　　●调控政策：

　　2011年4月，有媒体报道海口市“拟废限购令”，引起社会强烈质疑。海口市市长冀文林公开回应此事，称海口市将毫不动摇地贯彻国务院关于房地产限购的政策，同时也将按照《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》赋予海南的特殊政策对房地产业进行差别化管理，以调整海口市房地产结构。海口将按照《意见》赋予的特殊政策界限，大力发展高端酒店，如度假式酒店、产权式酒店和家庭旅馆等。同时大力加强保障性住房建设，切实解决中低收入人群的住房问题。

　　海口市将严格贯彻房地产调控政策，统筹调整房地产结构，大力发展高端地产，抑制低端商品房开发。

　　●调控力度：★★☆☆☆

　　●调控评价：

　　国务院总理 曾用三个“坚定不移”的表述，头度明确提出：“要把一些地区过高的房价降下来。”回暖的楼市着实考验着政策决策者。海口市市长的公开回应，为全国的质疑者做出一个有效的答复，也让大家看到，海口市为推进海南国际旅游岛建设在做什么样的规划，政府将大力发展高端酒店，如度假式酒店、产权式酒店和家庭旅馆等，为房地产开发指明了方向。保障性住房建设，严格贯彻房地产调控政策，大力发展高端地产，是一个热带海滨城市、全国环保模范城市理应做的事，更是国际旅游岛城市应承担的责任。

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