论坛地点：焦点直播间

　　论坛嘉宾：

　　天津起点创辉房地产顾问有限公司 邱宏

　　我爱我家房屋租赁置换有限公司雅士道经理 邹 韵

　　天津鸿明世纪房地产经纪有限公司 总经理 赵钢

　　天津鸿明世纪房地产经纪有限公司 经理 王建伟

　　天津市盛豪房地产信息咨询总经理 赵雨

　　论坛内容：

　　1、08年已经过半，由于受到各种因素的影响，今年房地产走势并不乐观，具体到二手房租赁市场上，头先请各位分析一下08年上半年天津二手房租赁市场的整体情况。

　　2、当前市场二手房交易量出现萎缩态势。也有部分学者分析在二手房市场调整的背景下，二手房出现“售转租”现象 ，请各位业内人士分析一下这种现象是否出现，如果出现的话，那么原因又是什么，是否真的跟目前的二手房市场有关？

　　3、当前租赁市场交易成显著增长，市场日益红火，请各位业内结合当前的政策和二手房市场认识分析一下出现这种情况的原因？

　　4、租房跟购房不一样，租房者可以随时根据自己的需要更换自己的居住地点。请各位业内人士分析一下，具有哪些优势的房子才能成为租房者的头选。

　　5、高端租赁也是目前市场上兴起的一种新的租赁方式，这种租赁方式有什么特点？对房屋又有什么不同的要求？

　　6、马上就要到奥运会了，天津作为奥运会分会场所在地，自然也会迎来外籍人士，那么各租赁公司有没有结合奥运会推出奥运短租房？

　　7、各位嘉宾都是租赁市场的专业人士，那么请各位嘉宾结合自己的专业知识为广大租房者提供一些专业的租房知识及政策指导，使广大租房者少走弯路。

　　8 较后，请各位业内专业人士，结合目前的市场，对下半年的租赁市场进行一下分析和展望。

　　直播文字

　　【主持人】：各位网友大家好，非常欢迎各位来到本次的焦点关注，我们本次的焦点关注想探讨一下2008年上半年二手房租赁市场的一个整体走势，今天我们请得到嘉宾一共有五位，头先我给大家介绍一下。天津起点创辉房地产顾问有限公司邱宏、我爱我家房屋租赁置换有限公司雅士道经理邹韵、天津鸿明世纪房地产经纪有限公司总经理赵钢、天津鸿明世纪房地产经纪有限公司经理王建伟、天津市盛豪房地产信息咨询业务经理马浩

　　非常欢迎各位的来到，刚才大体的跟各位网友说了一下我们此次焦点关注的话题，就是探讨2008年上半年二手房租赁市场的一个市场走势。大家都知道2008年市场的总体走势并不是很乐观，就一手方市场来说受到降价潮和“拐点论”的一系列影响，出现了一些下滑的趋势，二手房成交市场，也不是特别好，但是具体到二手房租赁市场我们想也应该具体问题具体分析，各位经理也是在这个方面比较有经验，所以先请各位经理来分析一下2008年上半年租赁市场的整体走势是什么样的。

　　【邱宏】：2008年上半年对于二手房购卖市场来说并不乐观，但是我觉得二手房租赁市场的整体情况还是同比去年有所增长的，就我们起点房地产公司来讲，今年上半年的整体业绩就超过了去年的上半年的30%到40%左右，二手房租赁市场的情况挺不错的。

　　【主持人】：您认为还是整体向上的趋势？马经理的意见呢？

　　【马浩】：确实有点向上，但是不像以前那么好做，因为以前的高端特别好作，现在公司如果继续盈利的原因是我们开始抓低端市场，100平米左右的市场也开是抓的，以前我们觉得大单抓一个是一个，现在大单没有可抓的，现在只能抓小单，为了维持公司的盈利，所以二手房租赁市场的走势还行，但是高端市场不像现在这种情况。

　　【主持人】：您的公司是受到市场的一轮冲击之后改变了方向和策略，但是整体还是保持比较平稳的态势？

　　【马浩】：对。

　　【邹韵】：我主要跟大家说说华苑这块，华苑这块旁边有学校，有产业园区，相对的客户会比较稳定一些，所以它受到市场这块的影响小一点，我们离“大地12城”那块比较近，很多的客户，他的价格往下走，很多人会选择去租，先感受那边的环境然后再考虑去购。这块的东西可能会提高一些。

　　【主持人】：您认为二手房租赁市场和片区也是有关系的？

天津鸿明世纪房地产经纪有限公司经理王建伟　　【王建伟】：我感觉从整体来说租赁市场的这种竞争日益激烈，源于二手房市场的一种“拐点论”的低迷，我觉得从整体的立场来说竞争比较激烈。从我们内部来说，提高这种竞争优势还是一个重要的问题，低端和中高端我们也在抓。具体从公司来说，比去年增长多少我们不敢谈，因为现在竞争真的很激烈，不是说你抓起来这个东西就会有，我觉得是这个样子的。

　　【赵钢】：我感觉现在整体的租赁市场呈一个上升的趋势是肯定的，可能去年一直到今年二手房市场相对来说比较低迷，无论是新房还是二手房市场来说都是比较低迷，现在土地流拍的也比较多，但是“售转租”的这种现象也挺多的，我感觉到这几个月来说，还有一部分的人群说商业租赁，其实这相对来说比去年上升的速度应该是比较快的，单位来天津租房的比较多。

　　【主持人】：从各位经理的表达中我可以抓到一点比较有效的信息，就是咱们二手房租赁市场可能还不同于新房市场和二手房市场，可能在新房市场和二手房市场普遍低迷的状态下，租赁市场会呈现一种比较向上的一种比较良好的运营态势。部分业内专家在分析二手房市场调整的时候，提到了一种现象就是“售转租”。这个现象在天津市场上目前的发展态势是怎么样的，出现这种情况的原因到底是什么呢？

我爱我家房屋租赁置换有限公司雅士道经理邹韵

　　【邹韵】：华苑相对来说周边的商品房有，像“大地12城”、“中北镇”包括很多的项目，比如我们公司代理的社会山都是在外环线以外的，它的价格明显和咱们这块会有很大的差别，所以说有很多人包括华苑里面的人会把房子卖掉，然后在那边换房子，相对作为一种面积的改善，包括我们成交了很多都是年轻人结婚在那购房子，可能华苑这边的片区房龄大伙儿的关注度都转移到上面了，包括一些商品房的楼价，包括宣传、报纸、网络，很多人都去看那些房子的，这边的房子受关注的稍微少一点了。华苑那边大部分人卖房子都是有富裕的房子，不是说非得把这套卖了再去购，这边已经空着了，再卖也卖不出去了。所以他就出租，有人住总比空着好。

　　【主持人】：这是卖房人的一种心理想法？

　　【邹韵】：对。

　　【王建伟】：我觉得“售转租”来源就是市场的僵持，现在以90万的房子降价为例，真正降价到80万可能卖出去吗？不好说，不一定会有人购，因为他的市场价值远不只这些，怎么办呢就是僵持，房子空着它就是钱，所以就觉得还是租吧，从业主来说缺钱了怎么办，我贷款，我现在做抵押贷几十万，现在就是僵持，市场僵持出现了售转租。

　　【主持人】：购卖双方彼此观望的态势？

　　【王建伟】：对。

天津鸿明世纪房地产经纪有限公司总经理赵钢　　【赵钢】：我觉得这种现象为什么这么严重，实际上咱们经常在二手房市场也说一句话，就是他的刚性需求越来越少。咱们天津的房价是2003年开始长的，2004年面临大量的拆迁，刚性需求增多，那时候市场活动量非常多，一直到2005年、2006年市场有明显的调整，明显感到市场成交量明显的下滑。现在为什么是一个僵持的情况？就好象房主的预期，奥运以后这个房子可能还在涨，但是购房人跟这些想法正好相反，他认为奥运之后这些房价会落。但是到底去涨还是落有很多原因决定的，既然处于僵持的状况，很多人会想我这个房子既然空着就要租。

　　【邱宏】：二手房出现售转租的情况还是发生在时间长的小区里面，主要这种原因的产生我觉得很简单的一句话就是二手房交易成本的提高。交易成本提高了人们就不愿意把现在的房子卖出去，等于还是在观望。

　　【主持人】：大家还是在僵持的局面下做不出售还是租的决定。

　　【邱宏】：租出去的房子还是占少数的，还是本身预想投资的用户比较多，“售转租”的现象很多，但是真正租出去的房子并不多。

　　【主持人】：这是您自己的看法？

　　【邱宏】：对。

天津市盛豪房地产信息咨询业务经理马浩　　【马浩】：大部分的售转租的房子都是因为卖不出去才租的，卖不出去确实是市场比较低迷，为什么低迷？因为现在购购面狭窄了，现在天津属于上层次的人、比较有钱的人，我们现在经常租房子大部分是3套到4套，他的购购力没有了，一些穷人购不起房子，因为房价涨到一定的顶点，他根本购不起，购得起房子的不需要购房了，房价肯定还在僵持，因为房价有落的趋势。真正购房的基本上是结婚的人，拆迁户购房很少了，这样需求量就下降了，这就导致房子放在这里卖不出去，所以只能租。

　　【主持人】：各位的观点比较一致，都是因为市场的僵持局面造成“售转租”的现象，其实很多人都认为，二手市场更能反映出一个地区或者一个市场的真正的需求。刚才听了几位也介绍到，二手房租赁市场也呈现了一种比较稳定的上升趋势，所以大家可能比较疑惑，为什么在新房和二手房成交市普遍低迷的状态下，租赁市场还能有向上的趋势？这样我想可能大多数人都会有这样的问题。请各位就这样的问题给各位网友解释一下？

　　【邱宏】：我觉得这个原因主要有两方面的原因造成的，个从卖房人的角度来看，现在这个时期银行利息逐渐的提高，房屋的成本也在提高，一方面业主持币观望，另一方面他也是为自己减轻还款压力，所以想把一部分的房子售转租，这样在租赁市场当中房源的数量有所增加。另一方面原因是客户的原因，本身天津的经济发展越来越快，外来人口越来越多，所以对房子的需求也越来越大，所以就造成了交易呈显著的增长趋势发展。

　　【主持】：比较全面。

　　【马浩】：我也是这样认为的，租房市场火热是因为租户多了，天津市场正在呈现上升的态势，外来企业的上层人口来到

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