投资物业目前在上市的地产公司里面，我们120万平方米是较多的，当政策比如说REITs开通的时候，我们会有一些机会。

　　观点地产网 孔艺华 2010年的上半年，北辰实业似乎走得并不平坦。昨日公布的北辰半年业绩显示，北辰实业半年实现收入20.39亿元，比去年同期下降了33.9%。营运利润9.75亿元，也比去年同期下降29.7%。权益持有人应占利润为人民币4.88亿元，比去年同期下降38%。

　　在北辰看来，业绩不佳主要是存在着诸多不可抵抗力因素，“比如说奥运，比如说政策”。

　　事实上，作为上市公司中拥有较多面积投资物业的企业，北辰实业投资性物业的收益已经开始慢慢显现。报告期内，北辰投资性物业及酒店实现主营业务收入6.13亿元人民币，同比上升84.3%。只是目前北辰仍有相当一部分投资性仍处于亏损阶段。

　　按照北辰实业董事长贺江川的说法，现在北辰处在一个“爬坡”的阶段，势头与前景仍然是好的。

　　根据北辰业绩会透露的信息，备受关注的长沙三角洲地王项目有望在年底前实现头期项目入市。这对于目前苦无可售资源的北辰而言，无疑是一场及时雨。而其北京两个低密度别墅项目的规划报批也开始峰回路转，开始进入正轨。

　　今年6月，北辰顺利在北京马坡镇新增了一个项目。贺江川坦言，就后来同区域不久后拍出的另一块地对比而言，北辰取得项目价格确实相对要高一点。但北辰“很希望能够在北京取得新的土地”。这种积极性，反应了其对北京的看好，北辰表示，“只要时机适合，资金允许”，北辰在土地市场上还会有动作。

　　以下是北辰实业2010年上半年中期业绩会问答实录：

　　Q：北辰在今年上半年的业绩出现了同比下滑的迹象，造成这个的原因您能够分析一下吗？

　　贺川江：今年上半年，我们这个业绩下滑，主要的原因有三个。个原因是可结转、可、销售可入帐的房源比去年有比较大的下滑，这个原因可以说是不可抗力造成的。主要两个因素，是原来的媒体村，原来我们的计划是滚动开发，分期销售。但由于奥运的原因，项目变成集中、开发集中销售，所以入帐就集中在2008年2009年，该项目今年入账就很少。

　　个因素是“长河玉墅”和“碧海方舟”这两个别墅项目，它的二期在2008年2009年时候，受到国家宏观调控影响。当时对还没有开工的别墅项目进行了规管，0.6容积率以下的别墅项目不能开工，我们这两个项目的二期开发由此受到了影响。当然现在我们这两个项目已经在调整规划，做成0.6以上容积率的项目。其中一个已经基本拿到了较终的开发权。所以这两个因素打乱了我们开发这一块的计划，整个的业绩稳定性会有一定的影响，这两个因素可以说一个是由奥运引起的，另一个是国家对别墅的政策关系，这是我们个原因。

　　个原因是我们的投资物业的增量，也就是“国家会议”这一类，包括“国家会议酒店”，还有“国家会议大酒店”，还有“北辰世纪”这两个写字楼。这一片新增的物业是今年开始全面投资发展启动的爬坡期。新开的酒店在刚起步运营里半年，是有一定的亏损，今年上半年开始有了盈利上升的趋势，全年我们期望它能够持平。这个国家会议大酒店主题加上国家会议大酒店作为一个经营单位，今年恐怕还会有相当的一个亏损，但是经营的势头还是很好，中间两个是北辰世纪的写字楼，这两个写字楼今年还在爬坡阶段，总得来讲，还是会有一定的爬坡亏损。

　　第三个原因，是财务上的，国家会议这个项目投资大约50个亿，其中有35个亿是贷款。这35亿从今年全面经营以后不能资本化。这一块对于我们整个上半年业绩影响大约时1个亿，全年累计大约2个亿。所以这一块财务原因导致了利润下降。在这三个原因的共同作用之下，导致我们今年的业务上半年以及全年都会受到一个大的影响。

　　当然，当中还有一个项目，就是常营保障房项目，今年营业额大约占到14亿，这个项目由于它是一个政策性的项目，那么它的利润很低，几乎是微利。我们这个项目，还有7万平米的商业部分，将来应该有一定的盈利。但是今年，14亿左右的收入基本上没有任何利润，所以可能会体现为收入不少但微利的情况。

　　这是今年上半年及全年可能的发生的情况，应该是在我们的计划之中，但是这个别墅政策还有奥运这个东西实在是不可抵抗的。

　　Q：除了销售物业外，北辰实业关于投资性物业的经营情况现在怎样？

　　贺江川：关于投资物业，投资物业我们增量这一块，上半年在经营爬坡期，预计投资物业这一部分包括酒店，在未来的时间，经过一两年的爬坡，会逐渐提高较后稳定在8-10的回报率，这样的一个状况。所以在未来的两三年，它还是一个不断增长的过程，不论是收入还是利润。我拿北辰大厦来说，写字楼已经是租赁已经爬到了60-70%，今年期望能够到90%。

　　投资物业这一快，跟宏观经济有关，今年上半年开的四家酒店的经营收入和利润，都是在提升。写字楼直线达成高的回报率，国家会议酒店还需要经历一个过程，整个投资物业地未来的两三年还会有增长。至于说它在整个公司的比例，我们目前，大约是6：3：1。也就是发展物业所占的公司资金比例是63%左右。那么投资物业大约在30%，商业这一块不到5%，整个在资产领域上面。未来的大体上比例跟现在相当，大约是6：3：1。

　　在目前阶段，公司的资本允许情况下，可能我们的物业就维持在这样的状态下，除非将来有其他的运作，比方说国家的房地产信托如果开通，我们可能在能够通过这产业的融资，再作适当的变化，但全资持有并且已经有的，在现在这个阶段，恐怕是这样的状况。现在是4家酒店，5个写字楼，2个会议，以及13个公寓住宅项目。全部是120万平方米的投资物业。

　　投资物业目前在上市的地产公司里面，我们是120万平方米，应该说在上市公司是数量较多的，所以，当政策比如说REITs开通的时候，我们会有一些机会。

　　Q：既然政策等国家措施对市场的影响这么大，那么您怎么看下半年的一个政策走向？还有日前有传闻称，开发商的预售款利用将可能受到管制，你怎么看这个问题？

　　贺江川：关于下半年的政策走向，我估计在宏观经济没有很大的变化的情况之下，政府的调控政策不会有太大的变化，可能会维持上半年的基本政策框架。也就是说，会加大保障房建设力度，对于投机、投资性购房，会加大抑制力度，引导自主和改善的需求。整个政策的走向应该不会有太大的变化。

　　个问题，就是日前可能有传言，关于预售款可能会被监管的问题。现在我们没有得到有关方面的证实，我们估计可能是传闻的可能性比较大，不一定会真正的实施。

　　预售款这一块对于开发商来说是非常大的依赖，如果这一块的使用受到限制的话，对于开发商的影响非常大。这个传闻之所以出现，我们分析，它可能的指向就是对购地、拿地、资金的控制，因为开发商拿地需要用自有资金，那么预售款是重要的因素。如果对这一块资金有所控制的话，那么可能是指向于拿地。

　　不过现在看来，这个政策没有得到证实，而且从我们开发商的角度，也会觉得这么做不一定合适。所以我估计，这个政策要真正落实可能性不会太大。

　　Q：长沙项目不久前有了新的消息，能不能介绍一下推盘计划还有售价大概会是多少？

　　贺江川：关于长沙项目的，我们进展的情况，给大家介绍一下。长沙的项目进展还是很顺利的，市场上早有一些传言，大多数是不太属实，实际上我们对这个项目，从来都是信心非常的坚定，从来没有动摇。

　　建筑面积30万平米的头期部分，今年下半年会考虑开盘。开盘的售价现在还没有确定。现在我们今年还预计要开工一片沿江住宅，临近的还有一个酒店，一个写字楼，下来还有一个购物广场。

　　我们在7月16号，举办了北辰三角洲整个项目的头发仪式。我们这一块的售价较终没有确定，到时会根据随行就市来定，我们利润还是可以满意的。

　　Q：现在二三线城市是一个热点，那么除了长沙外，北辰有没有其他属意的二三线城市？

　　贺江川：在我们公司策略当中，是从北京拓展至中国。我们会根据自身的情况与市场情况综合来判断。从现在看，公司的项目主要集中北京跟长沙，那么下半年以及未来的时间，我们的策略也逐渐在机会适合的时候，考虑其他的二、三线城市。当然目前的情况看，咱们公司可以用来拿地的资金，受到一定的限制。

　　不过我们还是刚在北京拿了一块地，应该说是很好的一块地。要是有合适的机会，公司的资金也允许的情况下，我们才会考虑在合适的二、三线城市去继续拓展。

　　Q：今年6月份北辰在北京马坡镇取得了一宗土地，但楼面价而言，比后来中铁置业在同区域的一幅土地要高出一点，北辰竞价的报价是不是有点偏高呢？

　　贺江川：你刚才说的对，块地比块地稍微是贵一些。原因在哪儿？因为块地我们是采取一种叫暗标的招拍挂方式，各自报价，然后一翻牌，谁报价高谁得。

　　我们因为几年没有拿到新的土地，所有很希望拿到一块地，所以这一块地我们价格报得相对积极一些。而后来拍出的块地的出让方式是综合评标，并且当时各个评标商、开发商已经从政府的一些信号、信息种看出政府是在着力在控制新地块的地价，担心再出现高的地价出标。所以大家报的都是相对较低的。

　　从这一点来说，我们可能算是吃了个时间亏吧。其实这两块地的价格差异主要是招标的方式发生了一些变化。不过从本身项目前景，都是很好的。这个项目，正好顺义区的区，这里交通非常方便，这个区域是顺义在打造新区，周围的项目也比较成熟。

　　Q：虽然只是中期业绩会，但能不能透露一下北辰在今年7月份的销售额？

　　贺江川：7月份的销售情况，7月份的销售情况是这样，其中

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