二手房降价蔓延至刚需盘

　　12月间，全市二手房降价继续蔓延。

　　21世纪不动产上海区域市场的统计显示，全市监测的40个标杆楼盘中，大户型有5跌，跌幅介于1.69%-11.29%；中户型有5跌，跌幅介于3.17%-19.05%；小户型有6跌，跌幅介于1.82%-8.42%，降价楼盘的个数与11月相比基本持平。所有户型无一出现价格上涨。但本次新增的降价楼盘，已由上月的中高端楼盘蔓延至刚需楼盘。

　　其中内环内区域降价的二手盘多为一些房龄较长的老公房，主要集中在控江、南黄浦、徐汇等板块。如控江板块的鞍山新村，其100平米的大户型单价在2.4-2.5万元/平米，较上月下降3.29%。调查发现，这些降价的二手房业主多为置换型业主，在市场交投平淡的情况下，不得不下调价格促成成交，以尽快筹措资金购进新的物业。同时在楼市深度调控下，部分老公房内的大户型由于总价较高、楼盘品质欠佳，更难以获得成交，因此无论是涉及的楼盘还是降价的幅度往往都多于中、小户型。

　　而外环外区域涉及到的降价楼盘多为次新公寓，分别位于周康、七宝、顾村等板块。如周康板块的绿地东上海。其中绿地东上海96平米的中户型目前单价约为1.7万元/平米，较上月下降19.05%，也是本次降价楼盘中降幅的。调查反映，这些降价的业主主要分为两类：一类为投资型业主，因不看好后市打算尽快清仓离场或是受自身所经营的实体经济资金短缺的困扰，不得不低价挂牌。

　　据21世纪不动产上海锐丰年家浜路店经理文许介绍，以板块内的标杆楼盘绿地东上海为例，其业主以浙江、温州方向的投资客为主。前几个月因板块内新盘的降价促销，部分二手房业主已经给出了小幅的议价空间。但自12月上海表示明年会继续坚持“限购”政策以来，板块内各小区的二手房价格基本上都在上月的基础上再次下跌了500-1000元/平米。文经理表示，少数极端的投资客已经是在以保本价甚至亏本价在甩卖了。

　　另外一类降价的业主则属于置换型业主，由于目标房源的价格也出现了一定程度的下降，因此愿意下调手中房源的价格来促成交易。

　　除此之外，楼市之中价格较为坚挺、较抗跌的紧靠学校的小区也受到了波及。如七宝板块的蒲汇新村，其67平米的中户型单价为2.0-2.1万元/平米，较上月下降6.82%。主要是由置换型业主带动。调查中还发现，一些楼盘的挂牌价格虽然没有变化，但实际成交价已出现大幅下降。如长寿板块的中远两湾城和半岛花园。中远两湾城140平米的大户型成交价仅为2.45万元/平米，较其2.9万元/平米的挂牌价下降了15.52%。半岛花园100平米的中户型目前成交价约为3.1万元/平米，较其3.55万元/平米的挂牌价下降12.68%。

　　21世纪不动产上海区域市场的分析师黄河滔表示，目前楼市调控已取得了阶段性的成果，二手房降价的范围和幅度都在逐步扩大。尤其是上海在12月20日宣布继续执行“限购”政策不动摇，对房地产市场的影响极大，对二手房业主的心理也是产生了较大的触动。就目前的情况推测，市场观望情绪依旧较浓，预计明年年初成交依然不会有太大起色。

　　租金头次滞涨

　　12月间，不仅二手房购卖市场的降价仍在持续，租赁市场也结束了前几个月的上涨势头，头次进入“滞涨”阶段。

　　21世纪不动产上海区域市场的统计显示，全市监测的40个标杆楼盘中，大户型有2跌，跌幅介于6.67-12%，无一上涨；中户型有2涨3跌，涨幅为2%和6.67%，跌幅介于7.50%-11.29%；小户型有3跌，跌幅介于8.33%-14.06%，无一上涨。而在11月间，大、中、小户型的租金分别有1涨、7涨和4涨，无一楼盘的租金出现下跌。对比11月，不仅租金上涨的楼盘大幅减少，涨幅也由较高的26.19%，收缩至6.67%。而租金出现下跌的楼盘却有所增加。不过就整体数量波动走势情况看，全市大部分楼盘的租金走势仍较为平稳。

　　本月出现的房屋滞涨情况，主要是受年关将至，不少租客返乡或租约到期产生的大量空置房屋所致。部分房东为减少空置期，主动下调租价以吸引租客。如七宝板块的万科城市花园，其130平米的大户型和100平米的中户型以及73平米的小户型租金已分别下调至4200元/月、3700元/月和2750元/月，分别较上月下降6.67%、7.50%和14.06%。

　　21世纪不动产上海区域市场的分析师黄河滔建议，租客们可利用节前的这段“空档期”换租，更易淘到性价比较高的房子。

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