在新的一年价格走势进一步明朗，去年12月的二手房市场进行了全面的调整。

　　21世纪不动产上海区域市场对去年12月的统计显示，全市监测的40个标杆楼盘中，降价楼盘的个数与11月相比基本持平，所有户型无一出现价格上涨。本次新增的降价楼盘，已由上月的中高端楼盘蔓延至刚需楼盘。租金则由于季节性因素进入短暂的滞涨期，这对于有租房需求的人来说是个下手的好时机。

　　降价蔓延至刚需盘

　　12月间，全市二手房降价继续蔓延。内环内区域降价的二手盘多为一些房龄较长的老公房，主要集中在控江、南黄浦、徐汇等板块。如控江板块的鞍山新村，其100平米的大户型单价在2.4-2.5万元/平米，较上月下降3.29%。调查发现，这些降价的二手房业主多为置换型业主，在市场交投平淡的情况下，不得不下调价格促其成交，以尽快筹措资金购进新的物业。同时在楼市深度调控下，部分老公房内的大户型由于总价较高、楼盘品质欠佳，更难以获得成交，因此无论是涉及的楼盘还是降价的幅度往往都多于中、小户型。

　　外环外区域涉及的降价楼盘多为次新公寓，分别位于周康、七宝、顾村等板块。如周康板块的绿地东上海。其中绿地东上海96平米的中户型目前单价约为1.7万元/平米，较上月下降19.05%，也是本次降价楼盘中降幅的。调查反映，这些降价的业主主要分为两类：一类为投资型业主，因不看好后市打算尽快清仓离场，或是受自身所经营的实体经济资金短缺的困扰，不得不低价挂牌。

　　据21世纪不动产上海锐丰年家浜路店经理文许介绍，以板块内的标杆楼盘绿地东上海为例，其业主以浙江、温州方向的投资客为主。前几个月因板块内新盘的降价促销，部分二手房业主已经给出了小幅的议价空间。但自12月上海表示明年会继续坚持 限购

　　政策以来，板块内各小区的二手房价格基本上都在上月的基础上再次下跌了500-1000元/平米。文经理表示，少数极端的投资客已经是在以保本价甚至亏本价在甩卖了。

　　另外一类降价的业主则属于置换型业主，由于目标房源的价格也出现了一定程度的下降，因此愿意下调手中房源的价格来促成交易。

　　紧靠学校的小区也未能幸免

　　之前一直在楼市中价格表现较为坚挺、较抗跌的紧靠学校的小区这次也受到了波及。如七宝板块的蒲汇新村，其67平米的小户型单价为2.0-2.1万元/平米，较上月下降6.82%。主要是由置换型业主带动。调查中还发现，一些楼盘的挂牌价格虽然没有变化，但实际成交价已出现大幅下降。如长寿板块的中远两湾城和半岛花园，中远两湾城140平米的大户型成交价仅为2.45万元/平米，较其2.9万元/平米的挂牌价下降了15.52%。半岛花园100平米的中户型目前成交价约为3.1万元/平米，较其3.55万元/平米的挂牌价下降12.68%。

　　21世纪不动产上海区域市场的分析师黄河滔表示，目前楼市调控已取得了阶段性的成果，二手房降价的范围和幅度都在逐步扩大。尤其是上海在12月20日宣布继续执行限购政策不动摇，对房地产市场的影响极大，对二手房业主的心理也是产生了较大的触动。就目前的情况推测，市场观望情绪依旧较浓，预计今年初成交依然不会有太大起色。

　　2011惨淡收尾

　　上海二手房指数办公室认为，作为调控异常严厉的2011年，上海二手房指数呈现分段式行情。

　　去年1-6月是上涨期，涨幅呈逐月缩小趋势。1月延续2010年末翘尾行情，但随着1月底和2月初迎来严格的调控政策和年内头次加息，走暖行情戛然而止，成交量大跳水。3-6月指数在波动中小幅上扬，4月初年内次加息，二手房市场在政策消化过程中开始出现观望情绪并逐渐转为博弈，演绎多方分化行情。7-12月是调整期，先平后降。其中7-9月指数连续三月基本走平，7月7日迎来年内第三次加息，7月24日新 沪4条 叫停 补税购房 ，市场陷入深度博弈期。10-12月指数连续下降，降幅逐月扩大，楼市进入回调期。较后，2011年二手房市场在惨淡交易中收尾。

　　租金头次滞涨

　　不仅二手房购卖市场的降价仍在持续，租赁市场也在去年12月结束了前几个月的上涨势头，头次进入 滞涨 阶段。2011年12月，上海房屋租赁指数为1323点，较上月上升2点，环比上涨0.16%，涨幅比11月缩小0.18个百分点。高、中、低端涨幅均缩小。21世纪不动产上海区域市场的统计显示，全市监测的40个标杆楼盘中，12月租金出现下跌的楼盘有所增加。不过就整体数量波动走势情况看，全市大部分楼盘的租金走势仍较为平稳。

　　据分析，本月出现的房屋滞涨情况，主要是受年关将至，不少租客返乡或租约到期产生的大量空置房屋所致。部分房东为减少空置期，主动下调租价以吸引租客。如七宝板块的万科城市花园，其130平米的大户型和100平米的中户型以及73平米的小户型租金已分别下调至4200元/月、3700元/月和2750元/月，分别较上月下降6.67%、7.50%和14.06%。分析师黄河滔建议，租客们可利用节前的这段 空档期 换租，更易淘到性价比较高的房子。

　　租金长期看涨

　　上海房屋租赁指数办公室认为，在通胀压力依然较大、外来人口增加以及学生求学就职等因素刺激下，2011年全年租赁指数延续2010年的上涨势头，呈持续上升走势。

　　去年1月由于春节租客返乡，租赁进入淡季，涨幅微弱；2月指数出现季节性大幅上扬，以通胀驱动为主；3-5月，租赁需求短暂回落，涨幅基本走平，租赁市场进入稳定期；6、7月，传统学生潮和毕业求职租赁推动市场，涨幅扩大；8-10月，租赁指数小幅波动，10月1日《上海市居住房屋租赁管理办法》正式实施，一定程度上抑制了租金过快过高上涨；11、12月，临近年末，租赁市场供应量增加，涨幅回落。

　　调控下的房屋租赁市场，房价高企、租售比不合理的矛盾仍然突出，房屋出租回报低于银行存款利息，使之成为租金持续上涨的推力。有关行家预测，在高房价得不到彻底治理的前提下，2012年或以后，租金上涨或将成为长期趋势。

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