就在各楼盘静候汉版“新国五条”细则时，武汉头现降价楼盘：不仅房价比去年底低了几千元，还承诺5年后可以增值到上百万元回购。近几年来，多个楼盘推出的“降价回购”或“降价补差”，到底是开发商大发善心还是促销噱头？记者近日进行了探访。

　　单价低了几千元

　　5年后还能升值回购

　　前日，记者以购房者身份来到打出“5年后增值回购”口号的楼盘。该楼盘位于硚口沿河大道旁，江汉二桥附近，6栋高达44层楼的建筑，沿汉江北岸一字排开，属于一线江景房。

　　售楼人员向记者介绍，该楼盘近期主推 ，售价12998元/平方米。住满五年可以回购，5个户型升值回购价格都不一样，比如95平米、97平米的户型总价接近130万元。业主住满5年后，可以考虑再卖给开发商，价格是购房价加上升值的50万元，就等于5年后业主总共拿到180万元。而面积的237平米的户型，其可以升值200万元回购。

　　这种升值回购怎么实现？售楼员解释，购房者在签购房合同时，再签一个升值回购合同。业主在5年内还清银行贷款，户主不变，房屋主体结构不变，才能享受这个增值回购合同规定的内容。不过，这个升值回购的价格含有精装修费用，不含业主购房时的税费，税费由业主自己承担。

　　记者了解到，该楼盘目前的在售价格，比去年底低了不少。该楼盘之前发布的信息显示，去年11月份，该楼盘售价是17000元/平方米，均价接近20000元，是硚口单价较高的楼盘。而售楼人员告诉记者，目前的售价是12998元/平方米，还有9.4折的优惠，一套位于10楼的95平米户型，折后单价在13000元/平方米，比去年的价格低了4000元。对此，销售人员否认了降价。他说，去年所推的户型跟现在的户型装修标准不同，去年的装修标准高很多，所以价格也不一样；而且现在也有近20000元/平方米的户型。

　　降价补差、增值回购不过是开发商的促销手段

　　其实，开发商宣称加价回购商品房，在武汉并非头次。2011年8月，位于武昌中北路上的高价楼盘“海山金谷”宣布：购房者从交房之日起三年后，对房子有任何不满意都可以无条件退房，开发商除退还业主的全额购房款外，还将按房款的10%每年支付资金占用费。该房企负责人解释，购房者在交房满三年后如欲退房，可提出申请，开发商在收到退房申请及办理完产权过户后15个工作日内一次性返还全部房款，并按收到房款的10%每年支付资金占用费。

　　部分开发商大手笔的回购促销，不由得让很多人回忆起几年前流行的促销手段——降价补差。

　　2009年初，房价处于下降通道的时候，一些楼盘为招揽顾客喊出了“降价补差价”、“降价无条件回购”等口号，承诺在一定时期内如果房价下跌，会部分或全额补偿差价。一时间，这一风潮在全国蔓延。

　　在武昌街道口上班的曹先生，购的楼盘当年就打出过“降价补差”的口号，宣布售出半年内，如果后期价格低于开盘公示价格，开发商将无条件补偿差价。这下曹先生完全放心了，看好户型后就签了合同。如今，房子已经入住了，如今房价不断上涨，他笑称：“市场没有给开发商补差价的机会。”

　　据统计，2009年至2010年，上海、深圳、南京、苏州、杭州、武汉、长沙、长春等10余个大中城市的20余家楼盘，已将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定。

　　而两三年后，上述楼盘的“增值回购”承诺，虽然跟“降价

　　补差”背景不同，也同样是一种促销手段，即在调控背景下，开发商给购房者吃下“定心丸”，吸引购房者加快出手。

　　开发商如何促销

　　购房自住者并不太在意

　　准备在硚口购房的贾先生也关注到了上述

　　楼盘的“增值回购”。他笑称，购房还是较看重目前的价格是否能承受、配套和品质如何，至于5年后是否升值回购，购房自住的人谁会考虑这个？

　　武汉一房地产企业营销人士表示，前两年的“降价补差”，主要是市场处于向下通道，开发商不降价没人购，但又不敢直接降价，大幅降价或许会导致老业主闹事，也会带来损失。开发商左右为难之下，只有走上“降价补差”之路。

　　而目前来看，因“新国五条”细则没出来，不少改善型客户担忧二套房贷头付和利率门槛提高，在选房方面有些犹豫；尤其是一些价格很高的楼盘，本来目标客户就是少数人，用“增值回购”作为促销手段，是造成房价只涨不跌的预期，并以豪宅项目的保值性来打动高端购家。虽然方法不一样，但都是为了尽快卖房。

　　非常时期非常方法

　　购房须考虑开发商回购能力

　　记者了解到，目前武汉市场多个楼盘都在3月份积极推盘，以刚需为主要客户的楼盘，基本保持了与去年底较为一致的价格，个别楼盘因购房者赶新政末班车而销量破高。但针对日后房价走势，多数房企都不愿意多谈，只表示加快销售进度。

　　中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政说，目前刚需盘销售仍很稳定，但有些高价楼盘虽然地段不错，但由于前期定价较高，总体销售不是很好，开发商的压力不小，采取一些非常规的促销可以理解。

　　尤其是去年武汉楼市创纪录销售数字，但总体是刚需特征明显，年度楼市销售榜单前十名单价都低于8500元；从市场份额看，购房人更加理性，注重产品性价比，保利[简介较新动态][简介较新动态]、万科[简介较新动态][简介较新动态]、福星惠誉等品牌企业份额越来越高，一些中小开发商如果不在产品上下功夫，定价方面又过激进，就容易遭遇销售困境。

　　不过，他也提醒，5年回购也存在一些技术问题，如涉及交易税费怎么办，特别是二手房个税；另外，纯粹的升值承诺可能吸引不了刚需顾客，因为他们是要住的，赚了也不能卖。而多套房客户，头先面临限购门槛，而且在二手房个税、房产税开征的压力下，意愿也不可能太高。

　　也有专家认为，兑现“增值回购”承诺的前提是，房地产公司届时还在正常运转。因此，购房时还应考虑开发商实力、品牌等因素，尽量选品牌信誉度较高的开发商开发的楼盘。

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