2008年已经接近尾声chinaren，在今年这场蔓延至全球的经济危机面前，经历了近10年来高速增长的中国房地产业迎来了货币化以来的头次行业调整周期；在2007年底以来的各项宏观调控政策及经济危机的累加效应下，中国房地产业正面临着一场所的深度调整……

　　对此，为了确保中国经济的稳定增长，作为国民经济支柱性产业的房地产成为政府关注的，在一系列的救市政策中，专门针对房地产出台了史上较优惠的利率优惠折扣与降息幅度，而9000亿保障房的投资计划更是对整个房地产市场有着深远的影响。以下，将从上述几方面对11月的宏观市场予以详细分析：

　　■ 金融政策

　　1、央行将从27日起下调存贷款利率1.08个百分点，下调幅度创11年之较

　　为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：

　　从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调银行再贷款、再贴现等利率。

　　从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。

　　政策点评：

　　1．“救市”政策频出搜狗，货币政策适度放松。针对当前形势，政策迅速改变宏观措施，采取灵活的有压有保的方式，自今年年中以来，提高出口退税率、降低利率和存款准备金率、取消商业银行贷款限制、支持房地产、批准新的基础设施项目等一些政策陆续出台。其中较为值得关注的是央行三月内4次降息，调整幅度达11年之较。

　　2．短期内无法改变房地产继续下行的趋势。在美元未来可能走强、中国出口萎缩的背景下，中国经济仍将面临巨大压力。因此，在中国宏观经济尚不能真正复苏以前，上述的种种优惠措施，充其量对于房地产销售量将有一定的作用，但是，对于价格回暖的意义短期内几乎等于零。

　　2、住房和城乡建设部同期出台政策，调整住房公积金存贷款利率

　　住房和城乡建设部27日发出通知,调整个人住房公积金存贷款利率。

　　通知提出,根据2008年11月26日《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和人民银行对金融机构存贷款利率的通知》（银发〔2008〕339号）,调整个人住房公积金存贷款利率。

　　 从2008年11月27日起,当年归集的个人住房公积金存款利率从0.72％调整为0.36％,上年结转的个人住房公积金存款利率从2.88％调整为1.98％。

　　 从2008年11月27日起,下调个人住房公积金贷款各档次利率0.54个百分点。五年期以下（含五年）从4.05％调整为3.51%,五年期以上从4.59％调整为4.05％。

　　3、房贷之后，银监会收紧房地产信托

　　11月6日，银监会要求信托公司规范和防范房地产业务风险。这也意味着焦点房地产网，今年一度成为开发商融资新空间的信托渠道将面临萎缩。监管层的较新要求不仅重申信托公司禁止向未取得 “四证”的房地产项目发放贷款、严禁以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，还要求开发商必须满足资本金、开发资质等新条件。同时，信托公司严禁向开发商发放流动贷款或以购购开发商资产附回购承诺等形式变向发放，不得向开发商发放土地出让价款的贷款。

　　■ 土地政策

　　1、国土资源部：明年起提高征地补偿标准

　　为切实保障被征地农民的合法权益，深化征地制度改革，从2009年起国家逐步适当提高征地补偿标准。

　　国土资源部11月发出关于认真学习贯彻党的十七届三中全会精神的通知指出，要完善征地补偿机制。通知具体要求有：

　　1、在层层落实耕地保护责任制的前提下，将划定恒久基本农田，实行特殊保护。

　　2、不得利用农村集体土地建商品住宅、不得建高尔夫球场、不得建其他违反国家产业政策和土地供应政策等法律法规规定的项目。

　　3、加快土地有形市场建设。建立与国有土地出让、转让制度相衔接的农村集体建设用地出让、转让制度。划拨集体建设用地使用权改变用途或进入市场流转时，应在土地有形市场公开交易。

　　4、严格宅基地管理，依法保障宅基地用益物权。通知指出，结合土地资源条件，按照节约集约用地要求抓紧修订宅基准。认真落实一户一宅政策，进一步完善宅基地使用制度。探索制订宅基地退出机制的具体政策规定，提高宅基地利用效率。

　　此外chinaren，在19日召开的国务院常务会议上，《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷仲裁法（草案）》获原则通过，将经进一步修改后，提请全国人大常委会审议。

　　2、国土资源部：扩内需项目将保障用地

　　11月13日,国土资源部副部长鹿心社表示,国土资源部将按照要求,为拉动内需采取的政策措施落实提供优质的用地保障服务。具体有以下几方面:

　　,在土地利用总体规划上做出相应的安排。决定拉动内需上的项目,将加快土地利用总体规划修编,做出用地的统筹安排。

　　,在土地利用计划上做出相应的调整安排。一方面对今年的用地计划做出适当调整,保障确定的拉动内需项目的用地指标,同时对明年的用地计划会同发展改革委进行研究,做出科学合理的用地计划,保障明年的用地。

　　■ 保障性住房政策

　　住房和城乡建设部：9000亿投资保障性住房建设

　　住房和城乡建设部副部长齐骥11月12日表示,今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房,并完成200多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程,总投资将达到9000亿元,平均每年3000亿元。

　　按照规划提出的工作目标，三年解决747万户低收入家庭住房困难，加上目前已解决住房困难的200多万户低收入家庭，全国1000万户低收入住房困难家庭的住房问题基本得到解决。

　　与此同时，为了响应4万亿的促进内需提振经济的计划与9000亿经济房投资计划，2008年11月26日，湖北省公布了3年内的投资计划，将动用不少于1000亿元的财政性资金带动全省1.5万亿元左右的社会投资。其中对保障性住房将新增投资355亿元校友录，完成经济房供应规模1916万方，解决全省66万户城市低收入家庭的住房困难。

　　政策点评：

　　1．从全国房地产市场来讲，数据分析显示，国家9000亿保障住房投资计划对市场供应量的影响极其有限，从市场层面而言，政府9000亿的投资计划精神意义大于市场意义。对楼市的实体影响不明显。

　　2．而对武汉楼市而言，经济适用房的建设周期为2年。即从2012年开始，本投资的效应方始显现，而且，武汉楼市在经济适用房方面一向走在全国前列，本次更不会落后，据此分析，本次计划将使经济房在武汉楼市中的份额达到37%，因而对整体楼市的供应与价格影响将极为明显。

　　二、典型一线城市楼市较新动态

　　一线城市向来作为中国楼市的风向标。“金九银十”作为楼市传统的销售旺季，然而今年9、10月的成交量却依旧在低位徘徊，同比去年的五成都不到。在2008年的这个十一黄金周并未出现如购房者所预期的降价，因而京沪深穗四大城市的成交量不约而同地降至历史新低。具体情况如下：

　　北京：价稳量略升，北京10月的成交套数小幅上升，为4563套，环比增加176套，环比增幅为4%，成交均价为12589元/平方米，环比下跌25元/平方米，与9月均价基本持平。

　　上海：价稳量微跌。上海10月的成交面积持续回落，仅高于2月，为85.9万方，环比减少5.3万方，降幅为6%，成交均价为13439元/平方米，环比下降40元/平方米，变化甚微，与9月基本持平。

　　深圳：量稳价微升。深圳10月的成交面积为34.03万方www.focus.cn，环比增加0.3万方，增幅为1%，成交均价为12706元/平方米，环比上涨275元/平方米，增幅为2%。

　　三、11月武汉楼市概况

　　（一）11月全市新盘备案监测（11月1日—11月30日）

　　11月全市共有备案新盘22个，新盘备案量较上月减少3个；其中，主城区备案新盘有10个，比上月增加1个；非主城区备案新盘共有12个，其中，金银湖、光谷等远城区本月仅备案新盘4个，其余均集中在黄陂、江夏城郊，共有备案新盘8个。

　　在“金九银十”中，开发商经历了一波又一波的降价浪潮中苦苦支撑，但是却未能直接带动销售。而11月的楼市新政对于开发商而言无疑将是一根救命稻草，希望借此提升在年前的较后一搏。因而11月份的整体新盘备案量虽然有所减少，但是主城区的楼盘供应反而出现增长，多个纯新盘项目选择在此时开盘。但是新政的出台，将释放大量满两年期限的高品质次新房，供应量大幅增加，而未来宏观形势的不确定性也将进一步加剧了购房人的观望气氛。因而并未出现压抑许久之后的“井喷”，短期的激增也仅仅是“昙花一现”。

　　（二）11月土地挂牌情况监测（9号公告挂牌时间：11月14日至12月2日；10号公告挂牌时间： 12月12日至12月23日）

　　本月共出台两次土地挂牌交易公告，分别为2008年第9号公告推出1宗招标地块；2008年10号公告推出6宗挂牌交易地块。

　　其中9号公告推出的一宗位于江汉区滑坡路的招标地块，净用地面积为3.2万方的商业用地，其容积率为5.0。而10号公告挂牌出让的6宗地块以中小型地块为主house.focus.cn，整体出让规模为195931.2平方米（约293.9亩），除P（2008）068号地块的总用地面积在10万方以上，其余均在2万方左右。在用地性质上，除066号中北路地块以及067号常青路地块为商业用地外，其余均为纯居住性质用地。

　　在目前的市场环境下，开发商由于资金压力以及对未来预期的改变使得拿地的可能性将至谷底。在本年度多次土地挂牌交易频繁出现地块延期或是流拍局面，因而在供应上

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