9日、10日和11日,重庆版房产税征收方案和上海版房产税征收方案相继披露,搅得整个社会纷纷扰扰,网上赞、弹声音不一。
据传,重庆版房产税征收方案,针对高端房或者超面积住房,而上海版房产税征收方案的则是对住房增量进行调节,但费率普遍不高,多在1%左右。华远董事长任志强直接表示:重庆实行房产税,可能是昙花一现。更多的专家和学者认为,曝光的两种征收方案,其征收范围和征收税率的幅度都不足以对目前的房价产生即时的影响,而政府才是受益者,可以增加收入来源,改变对土地财政的依赖。
继1月9日重庆两会传出消息,重庆将开征高端商品房房产税后,10日和11日,又有媒体采访到重庆和上海的房产税征收方案制度设计的参与者,相继透露出重庆版房产税征收方案和上海版房产税征收方案的部分细节。
据传,重庆版房产税征收方案,在高端房方面如面积超过144平方米者,或者价格超过周边均价的30%以上者,而在一般住房方面将对多套房建筑面积实施累加制,超过200平方米也将被征收房产税。而上海版房产税征收方案的则是对住房增量进行调节,对新购房后,家庭人均面积超过70平方米部分先预征两年的房产税。
这两种房产税征收细节相继曝光立刻引起了各界热议,网上赞、弹声音不一。甚至有人怀疑政策执行的可能性,10日华远董事长任志强在北京就表示:重庆实行房产税,可能是昙花一现。但更多的专家和学者认为,曝光的两种征收方案,其征收范围和征收税率的幅度都不足以对目前的房价产生即时的影响,其根本在于增加政府收入来源,改变地方政府对土地财政的依赖。
较新动向
重庆上海房产税传闻落地
分别针对高端商品房与增量住宅
1月9日,重庆市市长黄奇帆在重庆市两会上提出,十二五期间,重庆将开征高端商品房房产税。新华网的报道称,财政部已原则同意重庆开征房产税,该税种有望于今年一季度出台。由此,重庆将可能成为全国头个房产税试点城市。
据了解,重庆市是较早向国务院提出进行房产税征收试点的城市。此前有消息称,重庆市政府已对高端商品房在交易环节加税,重庆政策强调将高端住房土地增值税预征率提高到2%,并提出销售高端住房按6%核定征收土地增值税。
有业内人士分析,重庆此次房产税的征收对象也将主要是城市中的别墅、面积较大的商品住宅,定位在高端商品房,同时个人拥有多套商品房也将征收房产税。
重庆开征高端商品房房产税已无悬念,但是对于重庆版房产税征收方案的细节,比如,高端房如何界定、房产税的税率,对存量房征收还是新增住房征收,有没有免征范围、如何征收等都没有明确的说法。重庆市政府方面对方案细节三缄其口。
但昨日有媒体称采访到政策制定者,透出了重庆房产税的一些细节,如:重庆计入征收房产税商品房的建筑面积为144平方米以上,多套房建筑面积实施累加制,超过200平方米也将被征收房产税。此外,房产税税率可能为房地产当年市场价格的51.5%。
无独有偶,1月10日,又有媒体报道称,上海房产税相关内容已近确定,有可能在上海两会前后揭开神秘面纱。
尽管负责研究和制订上海房产税的上海财政局和上海住房保障和房屋管理局也未对上述消息的真实性给予明确回应。但是,早在去年年底,就有消息称,上海的房产税将锁定为增量住宅,对超过面积标准的部分进行征收。
中国房地产信息集团分析师薛建雄称,他听说的消息是,对新购房(包括一手和二手)后,家庭人均面积超过70平方米部分先预征两年的房产税。一直在关注房地产税收制度改革的上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭也表示,征收的对象将会是那些新购房后面积超过人均居住面积标准的家庭。
作为一个新出台的税种,房产税需要得到来自社会各个方面的支持。克而瑞研究总经理程啸天说,对新购房家庭征收房产税,征收的范围较小,受影响的群体较少,也就较容易得到多数人的支持。
各界观点
重庆版房产税已如箭在弦
各地推广前途犹未可知
自2009年以来,武汉、长沙、北京、深圳都曾被传将试点房产税。但坊间多认为,从市场状况和准备工作来看,上海与重庆较被看好。
与上海的低调处理不同,重庆一直不回避房产税问题。去年6月,重庆市市长黄奇帆在接受媒体采访时曾透露,对别墅、200平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房,将开征特别房产消费税。
对于这个税种,黄奇帆甚至明确表示其税率将为1%。业内人士认为,这些表态很可能出现在重庆房产税试点方案中。
理想状态下,房产税应该在一个平稳的购方市场中征收。财经大学税务学院副院长刘桓向表示,重庆试点房产税的条件比上海成熟,率先试点也是意料之外、情理之中。
数据显示,2010年12月,重庆市的商品住宅样本均价为6533元/平方米,在10个被监测的热点城市中排名较低。按照汪勇的观点,重庆市场以本地需求为主,投资性需求比例小,市场运行平稳,与上海明显不同。
一种颇受认同的观点认为,在供需关系尚未达到平衡的情况下,房产税的开征只能推高房价,加重购房者的负担,对抑制投机作用则很有限。这也在暗示,上海尚不具备试点条件。
重庆征收房产税是个标志性事件。财经评论员叶檀表示,房地产进入持有环节征税的新时期,意味着中国房地产疯狂投资、豪宅至上时代告一段落。重庆房产税具有鲜明的特色,有可能成为未来中国房产税的特点。
但出台在即的房产税也并非人人叫好。1月10日,华远董事长任志强在北京创新峰会上表示,重庆实行房产税,可能是昙花一现,两天就没有了。
任志强认为,房产税作为税收的调整是合理的,如果把它作为抑制房价的武器,不但目的不对,方法也不对,短期有可能在大家没有明确预期的时候可以实现。所以重庆的事儿也可能是昙花一现,两天就没有了。
深远影响
房产税税率过低影响调控效力
地方财政或成新税种受益者
事实上,任志强的观点也获得了不少人的赞同。尽管作为调控房地产市场的较严厉政策,房产税被不少人士寄予厚望,但多位业内人士都表示,按照对高端商品房征税的范围,其效果有限,且重庆房地产市场运行相对平稳,调控余地较小,在其他城市推广也可能面临水土不服。
重庆朵力房地产股份有限公司董事长黎伟表示,重庆对高端商品住房开征房产税,从短期来看,对于抑制高端商品房消费会有一定作用。但从长期来看,重庆商品房的刚性需求依然很大,针对高端商品房开征房产税对房地产大势不会造成太大影响。
高端商品房在市场中占比非常小,征收房产税既不会影响到市场运行,也很难打压房价,实际效果并不明显。汪勇称,如果按照黄奇帆税率为1%的方案征收,房产税对重庆市场的影响十分有限。
房产税不是调控房价的工具。住建部政策研究主任陈淮近日表示,房产税和调控房价之间没有直接关系。不动产税的头要功能是调节闲置资源的利用率；其次是调整社会公平；较后是解决地方政府的收入来源问题。
重庆市社会科学院财政金融研究所所长邓涛也认为,从抑制房价的角度讲,房产税的作用将不会是长期的。房产税更重要的意义在于完善财税体制,为地方政府培育重要且稳定的财政收入来源,以及调节居民收入分配。
上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍说,房产税能否对正在进行的房地产调控起到关键性作用,主要是税率,如果征收税率较高,短期内必定会产生很大的影响；如果征收税率低,则影响将极小。
1月6日,太平戴维斯上海物业顾问有限公司发布了对上海房产税的研究报告。据其模型,如果仅对新增供应征收房产税,征收收入对上海地方财政的贡献率也为1.5%。
按照这一模型,如果较终要实现代替土地财政的需要,那么地方政府势必扩大税收范围,由小部分扩大到全体。有业内人士预测,从高端商品房开始,房产税的征收范围势必将扩大到所有住宅,届时其将成为地方财政收入的重要来源。严重依赖土地出让收入的地方财政有可能成为房产税的真正受益者。

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