什么是存量房？

　　存量房是指已被购购或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房购卖程序是由购卖双方当事人签订房屋购卖合同，合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易办理转移登记。

　　房产税实施3日以来，上海等楼市出现冷清局面。而从上海、重庆改革试点方案看，房产税主要对增量住房征收，对存量住房触及较少。

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　　不过，专家表示，当房产税进入到全面实施阶段后，存量房是必然计入征税范围的。

　　未来存量房必然计入征税范围

　　以上海为例，目前存量房在上海房产税方案中的计入方式是，如果本市居民新购二套房，新购住房要和存量房合并计算，超过人均60平方米的话，则对超过标准部分征收房产税。

　　记者昨日电话采访了上海社科院城市与房地产研究主任张泓铭、复旦大学房地产研究主任尹伯成，二者都是上海市住房保障和房屋管理局在房产税事宜上推荐的专家。其中，张泓铭兼任上海市人民政府参事、国家建设部专家委员会成员，从事房地产市场研究三十余年，多次参加上海房产税政策研讨。

　　两位专家都对记者表示，如果单纯对增量房而不对存量房征收房产税，显然是不公平的。但他们也表示，目前上海作为试点，在试验阶段主要采取针对增量房征税的举措，很重要的一点就是希望对社会的震动面小一点，阻力也会小一些。不过，张泓铭表示，一旦房产税正式全面实施，一定包括现在房屋数量已经超标的人群。

　　张泓铭对本报记者表示，从专业人士的角度加以判断，现在住房已经超标的人群，即便是以后不新购住房，也是要缴纳房产税的。

　　一旦存量房也纳入房产税征收范围，是否依然会依据人均60平方米的现有杠杠来确定纳税?张泓铭称，目前确定的人均60平方米的标准，是经过反复研究比较的数据，因此未来即使有变动，也应该是与之相仿的数据。“比如55平方米或者65平方米，但是应该是跟60平方米差不多的数据。”

　　而尹伯成则对记者表示，现在先征收增量，而不征收存量，是因为有一些技术难题还没有解决，而且阻力会很大。他也强调，如果房产税全面铺开的话，存量总是要计入的。“但这需要全国人大立法来解决。上海在试点阶段计入存量，这一点可能性不大。”

　　那么未来多久之后房产税会针对存量房开征，尹伯成表示：“不一定几年，因为不知道房产税何时会全面铺开。”

　　财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人27日晚间就房产税改革试点答记者问时表示，试点开始后，将总结试点经验，适时研究提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，再统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。

　　新华社文章称，有专家预计，短期内会有一批城市陆续加入房产税试点行列，各地方将陆续有政策跟进，掀起新一轮税制改革。

　　对于上海是否会将存量房计入征税范围以及何时计入，记者昨日致电上海市住房保障和房屋管理局，但该局办公室有关人员并未给出明确答案，而是说以现有文件的说法为准。

　　此前新华社在一篇《聚焦房产税改革“破冰”》的文章中也指出，从世界上130多个国家和地区征收房产税的实践看，房产税是对个人拥有的住房普遍征收，无论是增量和存量住房都在纳税范围之内。

　　全国版方案是什么?

　　一旦全国其他地方跟进，房产税方案会是什么样子?

　　29日，住房和城乡建设部政策研究主任陈淮明确表示，住房和城乡建设部政策研究没有任何负责人说过“一线城市房产税或向上海看齐”的话。

　　此前，有报道说“住建部官员称一线城市房产税或向上海看齐”。

　　陈淮表示：“房产税下一步走向，一定是只能由国务院或国务院授权的政府权威部门发布，绝不会由任何研究机构或学者‘透露’。”

　　陈淮还表示，解析房产税不能仅拿渝沪方案说事，既然是试点，就带有完善摸索的含义。还是多立足国情、规律去认识才更有意义。

　　尹伯成则认为，此次上海、重庆两地试点的办法不相同，也可能预示房产税将来在全国推开时，国家只做一些原则性规定，而赋予各地方根据当地实际情况有一定的实施权限。

　　不过，即使是已经出台了方案的上海，房产税的版本还需要进一步的细化。目前上海版本的房产税方案中，还是有一些不太明确的地方，比如，在上海房产税方案中，对于新购的头套住房并没有给出明确的面积限定，而这一点是不是会鼓励购房者一步到位购购大户型?

　　张泓铭表示，自己推测会有一个细则出来对房产税的征收条件做进一步的细化。张泓铭解释称，27日晚间出台的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》是一个基本政策，里面只是一些原则性的东西，具体如何做还需要有一个细则。“比如关于新增头套房屋的购购，我个人想法，会与人均60平方米联系起来。”张泓铭说，预计之后出台的细则对很多种情况，比如征税时是3个人，但突然减少了一个人的人口变动情况，都会有详细的展开说明。

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