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别墅降价队伍再扩充 资源价值与价格博弈升级

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 707 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  近期,汉宇地产市场研究部通过数据监测显示,上海表现活跃的豪宅项目数量有所增加。其中以采取了一定降价的豪宅公寓为主,除了老面孔星河湾、以及良好势头延续了整个3月份的绿地海珀旭晖外,浦东古北御庭、嘉誉湾自3月中旬起至今也有了较明显的起色,其实际成交价格均从4.2-4.5万元/㎡的报价下调至3.7-3.9万元/㎡。

  在调控对高端市场仅剩不可逆的利空现状下,豪宅公寓俨然已经成为高端市场降价的先驱代表;同时当温总理对当前房价仍给予远未回归合理的评价,对整个高端市场的震动明显会更大,于是一向被看作是稀缺产品的高端别墅项目似乎也难扛降价压力。

  “简单粗暴”抄底折扣未必奏效,别墅降价同应饱含诚意

  较先令人们感受到别墅市场动荡的应该是松江新城的佘山珑原,其于3月中旬报出令人咋舌的6折优惠,普遍低于时下大部分刚需盘的折扣力度,似乎让人感受到开发商将程度剔除豪宅价格泡沫的决心。然而在这巨大的优惠折扣持续将近两周后的今天,网上房地产的数据显示该项目至今成交量依旧为零。撇开优惠,此次佘山珑原推出特价房源均价较低也要达到3万元/㎡,这个与开发商原先5万元/㎡的报价相比打了6折的价格,对松江新城的别墅而言依旧偏高。据汉宇地产市场研究部统计显示,松江新城近12个月的别墅成交均价为2.5万元/㎡,距佘山珑原相对较近的另一个别墅项目英郡别苑价格仅不足2万元/㎡。

  佘山珑原此次的优惠可谓是折扣到位、价格远未到位,购房者们对标的较高的别墅项目在降价方面的考量会更甚于低价刚需盘,仅依靠夺人眼球的低折扣而并未在实际价格中体现出低价优势,如此诚意不足的降价自是无法得到如今见惯降价的精明购房者的认同。此外,虽然佘山珑原靠近广富林文化遗址,人文景观资源是其一大卖点,但这样的软性指标还是抵不过价格的硬性指标,与周边价格的差距削弱了其资源价值。

  而近期对抄底折扣兴趣不减的高端别墅项目不再只有佘山珑原,佘山板块的独栋项目佘山东郡抛出了5.7折的更低优惠,据了解该项目此次推出6套均价2.6万元/㎡的特价房,总价约800万,而其1000-1800万元的原报价就佘山地区的独栋别墅而言也并不高,不过这也与其具体所处的位置并非正佘山而是佘山与泗泾的交界处有一定关系。如果与佘山珑原作比较,佘山东郡的降价诚意与意图显然更具鼓动性,其日后的成交表现值得期待。

  产品稀缺性或成别墅价格的先进“救星”

  与佘山珑原打6折依旧无人问津的境遇完全不同的是打7折的东郊紫园。尽管东郊紫园此次采取返回租金的暗降,优惠及宣传力度并不及佘山珑原,但据汉宇地产市场研究部统计,其自3月20日起至今已经成交了6套房源,成交均价45979元/㎡,相比去年至今年1月份总共成交的两套房源价格下调了30%。东郊紫园作为东郊板块的高端独栋别墅产品在价格作出一定幅度的调整后即可获得立竿见影的效果,说明其除了价格因素外产品本身的魅力同样至关重要。东郊紫园处在紧靠中环线的中外环间,外环以内的别墅尤其是独栋别墅对土地资源紧张的上海而言实属珍贵,据汉宇地产市场研究部统计去年至今上海外环以内有成交的新房独栋别墅项目仅20余个;项目所处的位置紧邻东郊国宾馆,属于东郊别墅区核心地带,区位优势明显;海派花园洋房的独特产品设计也迎合了大批本地购房者的品位。

  综上,东郊紫园近期的成交起色除了降价因素外,产品本身资源价值同样是重要的辅助。当别墅遭遇价格拉锯战之时,产品本身的资源价值就成了先进救星,尚东鼎就更地诠释了这一理论。据汉宇地产市场研究部监测显示,位于中内环间三林板块的尚东鼎在上周五即3月23日单日集中签约了30套叠加别墅和17套联排别墅,单日成交量十分惊人。从成交明细来看,该项目自去年5月份至今年3月初均未有成交签约,直到今年3月11日和14日两天各成交了一套叠加别墅,之后到3月23日集中成交共计47套房源。同时尚东鼎近期并未新推房源,说明此次成交的应与去年是同一批房源,而从其实际成交价格来看,叠加别墅4.7万元/㎡、联排别墅6.8万元/㎡的价位与去年时的价位相比并无明显波动。

  在别墅市场也逐渐显现降价风潮的当下,尚东鼎一枝独秀的表现可以说是有多方面因素交叉产生的。头先,集中成交47套房源的现象尽管包含了开发商长期蓄客的极大可能性,但其成交价格依旧保持平稳或许同样只能归结于别墅产品富含资源价值支撑的原因。尚东鼎处在公寓新房项目都极少的中内环间,同时紧邻轨交6、8号线,出行条件颇佳;同时项目处在的=三林成熟生活区,各类配套齐全,别墅项目能够座拥如此生活氛围浓厚的地区实属少见。

  从东郊紫园以及尚东鼎两个项目近期的活跃表现来看,别墅的价格因素对成交的影响,似乎正如人们对其体现出的保值性表现那样并不十分敏感。在限购限贷的高压之下,别墅市场的需求无疑被极大地掠夺,而个别项目仿效刚需盘的做法试图以价换量,取得的效果并不如刚需盘那样百试百灵,而造成这一后果的还是别墅物业属性的特殊性。汉宇地产市场研究部经理认为,别墅项目的降价加深了人们对于其产品资源价值与实际价格之间的博弈,孰轻孰重很大程度上取决于购房者对别墅产品所传达的理念是否认可,因此对于别墅价格的预期不如刚需盘那样容易获得共识。

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