结束春节假日的“休眠期”，二手房终于进入常态化运行。率先破冰的依然是刚需大力支撑的低端房。“这段时间，二手房市场的各项指标都处于回升阶段。 ”汉宇地产市场研究部人员指出，诸如带看量、回访量等重要指标皆明显回升。其中，闵行、松江看房量环比增加60%—70%，浦东区域带看增加数量也在50%以上。显然，低端房交易率先出现“破冰”迹象。从现有成交来看，80%以上都在总价150万元以下的低端物业，成交区域几乎全是松江、闵行、青浦、浦东和宝山几大外围板块。购家绝大多数出于自住考虑或者刚性需求。

　　相比购卖，低端房的租赁交易要更火些。月租金在1500-2500元的中低端轨交房成交比例相当高，如位于外高桥板块的“中冶尚城”表现格外突出。 2月初，汉宇地产金地未未来分行几乎每天都有一套该小区的房源成交，这种良好的势头延续至今。据该分行经理任先生介绍，中冶尚城挂牌出租的普遍是2010年交房的毛坯房源，且都是90平方米以下的小户型，租金在1500元/月左右，较低价位深受外来年轻白领追捧。不过这样的价格较前两年已经有一定程度上浮，“中冶尚城”同类型房源在2010、2011年间租金价格普遍在1200-1300元/月。除了价格因素外，中冶尚城靠近轨交6号线洲海路站，交通出行便利因素同样为其加分不少。

　　如今，外围地区租赁行情的看涨令个别嗅觉敏锐的人找到了商机。日前，汉宇地产金桥连城分行成交了一笔购家以投资心态购房的案例。据该行置业顾问称，卖家预备在更靠近市的区域购置新房，而出售手头一套金桥新村40平方米的一房一厅、挂牌总价75万元，与购家商议后同意降至71万元，较终成交。购家并非自住，用于出租。

　　然而，低端房市场“破冰”不代表刚需客户全面回归。“从某种意义上说，目前还不是刚需客的较佳购房时机，所以需求释放量仍然有限。”汉宇地产市场研究部研究部经理付伟认为，几乎不受调控制约的刚需客仍选择观望。主要有两大原因：其一，新版普通住宅标准已经明确于3月1日正式执行，等待他们的是契税、营业税的减免，这段时间必然成为“交易空窗期”；其二，央行虽已经打出满足头套房贷款需求的旗号，但从目前来看沪上多家银行仍未对头套房贷利率进行实质性下调，近日银监会又规定不准存贷挂钩和不准借贷搭售，令一些原本对VIP客户头套房贷利率有优惠的银行也纷纷将其取消。

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　　积压刚需准备入市

　　二手房市场蓄能待“暖”

　　春节后，二手房带看量回升，即使短期内难以达成交易，也能有效地积累客户资源，为“小阳春”积蓄力量。

　　较近，杨东板块上门客增三成，房价降一成，有一些成交。据中原地产杨东分行刘念经理介绍，门店来客及带看量较春节前增加三成，挂牌量也有5%的微幅增长，成交氛围明显转好，2月上旬已经成功签约二三套。刘念表示，实际议价空间5%—10%，意味着板块内的二手房只要价格再下调5%—10%，就极有可能拉动成交。如“爱家亚洲家园”较近成交了一套139平方米的三房，较初业主报价370万元，后来调整至340万元，较终以320万元的价格成交，累计下调幅度达到13.5%。

　　张江板块楼盘重现活跃，业主理性报价促进了成交。据中原地产张江分行李德文经理介绍，像“保利金爵公寓”、“张江汤臣豪园”等楼盘购卖重新活跃起来。目前片区内总价200万元以内的次新房两房居多，该类房源也容易受到头套和改善置业者的青睐。李德文表示，受到二手房整体行情低速的影响，片区内二手房价格出现过一定幅度的调整，业主报价也日趋理性。如去年9月两房报价一般在185万元—190万元/套，春节后已经下调至170万元左右。“保利金爵公寓”刚成交了一套88平方米的两房，毛坯，总价173万元。

　　如果购卖双方心理价格继续存在较大落差，则交易疲软、回升艰难。据中原地产中星凉城分行曲占军经理介绍，片区内购家和卖家心理价位仍有差距，来客量虽有增多，二手房交易仍显低迷。片区内主要分为两类房源，一类为70万元—80万元的低总价小户型，购家议价3万—5万元；一类为100万元—200万元的低总价中等户型，购家议价8万—10万元。相比之下，业主愿意接受的议价幅度有限，与购家期望值相比仍有3—5个百分点的偏差。从春节后的市场情况来看，租赁客比较多，购卖鲜有成交，且以交易周期较长的置换型购家居多。此外，曲占军指出，从业主心态表现来看，部分业主对政策舆论走势敏感，等待政策更趋明朗，如普通住宅标准何时落地，“两会”召开是否影响调控方向，观望情绪使得他们短期内继续下调报价的动力不大。

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