新浪二手房讯(编辑 孙欣)上海二手房指数办公室较新发布的数据显示，2012年3月，上海二手房指数为2577点，较上月下降4点，环比下跌0.13%，跌幅比上月扩大0.06个百分点。较2011年3月下跌9点，这是指数连续6个月环比下跌后头次出现的同比下跌，跌幅为0.34%。

　　同比环比均跌 价格波动加大

　　在指数系统监测的所有板块中，58%下跌，30%走平，12%上涨。上海二手房指数办公室认为，购房者受益于普通住房新标准实施，积压的刚需在3月集中释放，成交量上扬属于“恢复性”增长，但市场呈现“小阳春”假象。购房者出手，部分上家议价空间趋小，小部分甚至逆势涨价，购卖双方博弈加剧。在楼市整体上“以价换量”作用下，交投暂别清淡，二手房价格指数继续下探。下跌板块虽然减少但跌幅扩大。由于成交量回升，导致部分业主心态转变，逾一成热门房源出现涨价，令区域内一二手房价格倒挂再现。3月呈现的二手房价格波动加大，令成交量再次回落成为可能。

　　影响3月市场走势的政策背景是：3月1日起，上海执行新的普通住房标准；3月5日召开的全国“两会”上，国务院总理 所作政府工作报告强调，要进一步巩固调控成果，促进房价合理回归；3月14日， 在记者会上明确指出，房价还远远没有回到合理价位。由此，购房者降价预期再度增强。

　　成交量恢复性增长

　　经统计，3月，市区全部8个区下跌0.13%，跌幅比上月扩大0.06个百分点。4个市区及浦东陆家嘴3月下跌0.09%，跌幅比上月扩大0.03个百分点。其中，长宁下跌0.15%，徐汇下跌0.13%，黄浦下跌0.08%，仅静安上涨0.01%。3月市区带看量和挂牌量均环比上涨20%左右，交易量上升。成交案例中，结婚购房和外地头次购房客户占60%左右，小部分置换型购家入市也较为积极，有的甚至不用贷款。然而成交回升后，一些业主将议价空间从10%缩小至5%左右，甚至提价，加上3月14日 总理“房价还远远没有回到合理价位”的表态，令原本有些活跃的购房者再度等待或观望。

　　新兴城区3月下跌0.13%，跌幅比上月扩大0.05个百分点。严政下，外围投资型业主看低后市逐渐趋同，如嘉定等区的投资客抛盘降价幅度在15%以上。这使得外围一二手房价格倒挂有所消退。宝山等区域规定和父母共享住房的未婚子女不可再新购房，尽管该政策随后被叫停，但政策反复，阻扰了刚需购房者入市，3月，宝山近市区部分下跌0.17%。

　　非新兴城区3月下跌0.15%，跌幅比上月扩大0.08个百分点。浦东远郊部分下跌0.30%，金山下跌0.15%。非新兴城区3月跌幅大于全市平均水平，是因为外来需求少，本地需求又受到政策抑制，令价格持续下跌。跌幅较大的板块有浦东曹路和浦东外环，分别下跌0.36%和0.29%。

　　涨价板块超过一成

　　据统计，2012年3月全市128个板块中，下跌75个，持平38个，上涨15个。

　　下跌板块3月下跌0.25%，跌幅比上月扩大0.12个百分点。普通住房新标准实施、头套房贷优惠利率等，一手房的受惠度远高于二手房。回归的刚需购房多集中在降价幅度较大的外围新房，使得周边二手房不得不做出连续价格调整，如浦东外高桥板块下跌0.37%，青浦新城板块下跌0.30%。高端房聚集的区域也出现豪宅成交回升、价格下跌的迹象。3月，黄浦区人民广场板块下跌0.34%，南京东路板块和长宁中山公园板块均下跌0.32%。浦东下跌板块中：六里板块跌0.32%，世博滨江板块跌0.30%，上南板块跌0.21%，花木跌0.18%。

　　持平板块分布较为分散。2月下半月突起成交小高峰后，部分业主产生了对市场已经回暖的误判，议价空间的缩小和涨价使得很多区域陷于僵持。

　　上涨板块较3月多了10个，平均上涨0.15%。随着各个 的划定，紧靠学校的小区购卖突起。这使得上涨板块中紧靠学校的小区板块占了很大比例。在一些传统紧靠学校的小区集中区，需求量较春节前上升了20%-30%。3月，徐汇长桥板块、普陀曹杨板块和静安南京西路板块分别上涨0.21%、0.20%和0.17%。同时，受惠于普通住房新标准实施，中低端二手房成交大热，这类房源也恰恰成为涨价“急先锋”。如嘉定安亭和松江泗泾板块，分别上涨0.11%和0.07%。目前上涨板块地域较为局限，对整个上海二手房市场影响不大，但与大市承压相背。

　　上海二手房指数办公室认为，3月二手房价格指数是近几年来头次同比、环比同时下跌，但价格波动范围加大，逾一成物业逆势涨价，若蔓延开来或会重回僵持状态。3月二手房成交量回升，是部分刚需回归，可理解为市场阶段性上扬。但刚需支撑起的市场活跃行情带有极大的不确定性，这类购房者受政策、舆论影响大，敏感度高，一旦政策导向有风吹草动，他们就会重拾观望。“总理房价”的大讨论也将深度影响市场长期走势。

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