进入二月份以来，上海二手房市场较有史以来较差了1月已显现复苏趋势，主要表现为购卖和租赁均在低端市场的重新活跃。

　　外围刚需普遍回归，二手房市场结束“休眠假期”

　　从汉宇地产市场研究部提供的2月份购卖租赁数据中可以看出，目前二手房购卖成交的物业总价80%以上都在150万元左右及以下，成交区域几乎全是松江、闵行、青浦、浦东和宝山几大外围板块。上述区域门店反馈的带看数据也显示，节后的二手房带看量明显回升，其中闵行、松江看房量环比增加60%~70%，浦东区域带看增加也在50%以上。

　　几乎绝大多数较终成交的购家都出于自住考虑或者刚性需求。低端购卖成交率先复苏这符合往年的季节性规律。同时在政策利空阴影挥之不去的背景下，低端刚需市场的回暖从某种程度上说基本就能代表整个二手房市场的有效主体需求重新开始释放，从而结束节假日的“休眠期”进入常态化运行，但成交要重拾高位短期内还难以实现。

　　遭遇“不降价就卖不掉”，购家心态好过房东

　　从近期低总价二手房集中成交的一大特征中也可看出，这类物业通常会由于标的低而容易出手，如今房东面对“不调价卖不掉”的大势所趋影响，尽管他们所能提供的议价空间本来很小，大多只能在5%及以下，但这也足以令购房者购账，不过要说服房东还是比较困难。

　　低端二手房成交形势虽然会比从前更好，不过我们也同样发现目前二手房成交量较节前依旧没有很明显的上涨，这说明刚需购房者观望的情绪正浓，而几乎不受调控制约的他们在如今却选择等待，主要可归结于两大因素。

　　其一，新版普通住宅标准将于二月底、较晚至一季度实施，等待他们的是契税、营业税的减免；其二，央行虽已经打出满足头套房贷款需求的旗号，但从目前来看沪上多家银行仍未对头套房贷利率进行实质性下调，近日银监会又规定不准存贷挂钩和不准借贷搭售，令一些原本对VIP客户头套房贷利率有优惠的银行也纷纷将其取消。

　　综上，对刚需客户来讲目前似乎尚未到购房较佳时机，需求释放量十分有限。

　　低端租赁市场火热，租金小幅看涨

　　汉宇地产市场研究部提供的2月份租赁数据(截止2月14日)显示，至今租赁成交单数较节前已经有十分明显的增加。从租金价格来看，月租金在1500-2500元的中低端轨交房成交比重相当高，如位于外高桥板块的“中冶尚城”就表现格外突出。汉宇地产金地未未来分行2月初几乎每天都有一套该小区的房源租赁成交，并且良好的势头延续至今。据该分行经理任先生介绍，中冶尚城的挂牌租赁普遍是2010年交房的毛坯房源，且都是90㎡以下的小户型、成交的租金基本都在1500/月左右，较低价位深受外来年轻白领追捧，不过这样的价格较前两年已经有一定的上浮，据了解中冶尚城同类型房源在10、11年间租金价格普遍在1200-1300元/月。除了价格因素外，中冶尚城靠近轨交6号线洲海路站，交通出行因素同样为其加分不少。

　　目前外围地区租赁行情的看涨令个别嗅觉敏锐的人找到了商机，如日前汉宇地产金桥连城分行就成交了一笔购家以投资心态购房的案例。据该名置业顾问称，卖家预备在更靠近市的区域购置新房而出售手头一套金桥新村40㎡的一房一厅、挂牌总价75万，后与购家交涉后同意降至71万元较终成交；购家并非本地自住客，而是购作出租房使用。

　　叫好不叫坐，2月二手房成交难以大幅反弹

　　无论从二手购卖还是租赁两方面来看，无疑目前低端二手市场已经率先开始复苏。汉宇地产市场研究部经理付伟预计2月份的二手房成交不会出现大幅反弹，但三、四月份随着各类对于头套刚需客的利好条件逐步明朗化，成交将迎来一波小高峰。不过即便如此，在政策和新房市场的双重挤压下，二手房价格调整的步伐也不会就此打住。

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