受调控政策影响，2011年各地楼市普遍低迷，新房市场和二手房市场均遭受重创。但由于信贷紧缩、业主惜售、一二手房价格倒挂这三大因素，二手房市场的低迷程度超过新房市场。专家认为，2012年一线城市二手楼市将呈现量价交换的缓慢回升之势，预计2012年部分城市二手住宅价格下降的幅度约在20%左右，带动二手房成交量比2011年增加约2-3成。

　　交易量萎缩 中介全行业亏损

　　北京建委网站数据显示，截止于12月27日，年内二手房住宅交易套数为120651套，预计全年在12.1万套左右，较2010年和2009年分别下滑38%和55%。

　　链家地产较新统计数据显示，2011年北京二手房经纪机构共关店约1400家，超七成为中小经纪机构。而全国目前大约有6万个二手房经纪门店，根据成交量缩水程度以及正常的运营成本保守估计，全年店均亏损5万元，预计整个行业共亏损30亿元。

　　2011年1-11月，上海二手住宅成交总量为988.4万平方米，较去年同期下降14.15%。从月度表现来看，二手房市场成交量几乎是随着一手房房价降幅的扩大而逐步萎缩的，上半年上海二手住宅月均成交还能维持在100万平方米以上的水平，基本与去年持平，但9月份以后市场开始显著下滑。9月份当月成交8930套二手房、跌破单月10000套大关，随即10月份跌到单月7132套，11月份已跌到单月6236套，连续两个月低于8000套的行业盈亏平衡点。

　　12月份，上海市二手房购卖市场仍显低迷，房主议价空间逐步放大，但未能有效带动成交量的回升。整体来看，中介门店来客量基本与上月相持平，维持在较低水平；房东挂牌积极性不高，但下调价格房源明显增多。中介公司满堂红也关闭了其在上海的18家门店，结束其在上海的二手房业务。这也是继美联物业之后，又一家退出上海的大型连锁房产中介。

　　统计数据显示，从7月份深圳开始征收二手房评估税以来，深圳二手房成交量直线下滑，当前周成交量已不足500套。今年11月，中原地产对深圳地产中介的调查显示，今年年初深圳中介门店大约有8000家，而到11月份正常营业的只有5000家。

　　多家中介机构表示，今年全行业亏损已成定局，一些大的中介公司如果不是靠代理一手房业务弥补损失，可能也撑不下去。

　　三大因素致市场持续低迷

　　专家表示，信贷紧缩、业主惜售、一二手房价格倒挂这三大因素导致了二手房市场持续低迷。

　　根据机构调研数据显示，在2010年宏观调控以前，商业贷款购房者比重约为7成。因此，信贷收紧对二手房成交影响重大。信贷收紧主要体现在两方面：一是头付比例、利率的提高导致购房者的购房成本增加；二是额度紧张以及审查条件严苛，导致二手房交易在获取贷款方面难度大增，并且银行更愿意将贷款投放到新房市场。

　　随着信贷的收紧，商业贷款的比重大幅走低，而一次性付款以及纯公积金贷款的比重大幅增加。上海中原交易按揭部数据显示，2011年10月，纯商业贷款的比重已低至19%，较2010年1月回落23个百分点；一次性付款、纯公积金贷款的比重分别为31%和26%，分别较2010年1月增加14和12个百分点。由于信贷收紧，特别是二手房贷款难度的增加，导致很多二手房交易被迫中止，从而进一步降低了二手房市场的流通性，二手住宅市场成交低迷。

　　另外，限购后二手房业主卖出房产后购进受限，同时国内缺乏投资渠道，房地产仍是储存财富的重要形势，因此二手房市场上业主普遍惜售。惜售导致二手房挂牌量走低，且多数业主的报价较为坚挺。据中原监测信息显示，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市二手住宅新增盘源量持续走低，目前单周新增盘源量仅为2010年“国八条”出台前周水平的2-3成。

　　与二手房市场业主惜售而报价高企不同，在新房市场，则是越来越多的开发商加大降价促销力度，一手房项目采取低价入市的策略，售价低于周边二手房价格，致使一二手房价格出现倒挂情况。由于一手房价格上的优势，成功分流了周边的二手房需求，对于原本成交已十分惨淡的二手房市场无异于是雪上加霜。

　　以价换量将打破僵持局面

　　机构认为，随着新房市场降价的铺开，二手房有价无市的局面将会逐步被打破，价格下降的幅度和范围都会有所扩大，成交量亦会因此而有所回升。由于政策面和信贷没有放松的迹象，2012年一线城市二手楼市将呈现量价交换的缓慢回升之势。

　　从历次调整后的恢复过程来看，都是以成交价格的下跌来换回成交量的回升。本次楼市与以往的不同在于，本次楼市调整主要是“限”，而之前的调控主要在于增加交易的成本，并没有限制交易行为，因此本次楼市的调整过程会相对漫长，主要表现为：成交持续低迷周期较长，价格下跌带动成交回升的幅度有限。这是目前二手楼市“量跌价滞”的主要原因。

　　中原地产认研究为，目前二手房市场的有价无市以及同一区域的一二手房价格倒挂现象均属于短期的非平衡状态，市场将通过其自身的调节来回归平衡。但由于调控影响的持续性，价格下调以重建平衡的过程将会较为缓慢。中原报价指数数据显示，自2011年2月以来，北京、上海、广州、深圳、天津、成都六大城市二手住宅报价指数一路下滑，截至2011年底已基本回落至2009年初的水平，显示出二手房业主报价松动幅度和范围均在扩大，二手楼市正在由“量跌价滞”向“量价交换”过渡。

　　由于本轮二手房市场价格调整主要是由新房市场的降价所造成的被动调整，因此调整的深度和调整时间的长短，将主要取决于新房市场。预计2012年六城市二手住宅价格下降的幅度约在20%左右，京沪深的调整幅度稍大，而穗津蓉的调整幅度会相对较小。

　　中原集团研究高端经理张海清认为，住宅价格的下降，有望换来成交量的回升，但在限购和限贷的影响下，二手房市场的流通性大大降低，回升的幅度也较为有限，因此复苏的过程将会曲折漫长。目前的二手住宅成交量已经处于历史较低位，成交量再走低的空间已经很小，预计2012年二手房成交量将同比2011增加约2-3成。

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