在如此严厉的调控政策重压下，开发商资金收紧，楼盘库存压力增大，购房者观望情绪加重，楼市理应走向下行通道，为何在大多数人眼中，房价依然坚挺难降？到底是谁在阻碍房价下跌的步伐？开发商再也“hold”不住了，形形色色的变相促销手段扑面而来。

　　在史上较严调控政策的重压下，楼市迎来浓重的观望情绪。在讨论楼价的时候，老百姓声讨开发商定价过高，而开发商声讨地价太贵导致了楼价降不下来。果真如此吗?就比如现在，地价已经下降，楼价为何迟迟还不见动静?尽管楼市目前看似形成僵局，拐点迟迟不出现，房价总要降了吧？但让人不可思议的是，房子降价似乎总是无期，房企宁愿“勒紧裤腰带”也不降价。因为市场上刚性需求及改善性需求的客户依旧较多，开发商可用“以价换量”的策略。成交量急速下滑仅仅是调控奏效的部曲，政府肯定不会就此放松，否则都将前功尽弃。如果房价表现的是老百姓对房地产市场的温度，那么，地价体现的是开发商对房地产的热度。全国的楼面地价已经同比下降10%。“限地价，竞房价”是主动引导房价理性回归而采取的创新土地竞价方式。

　　今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%，市场流动性紧张，信贷规模大大压缩。银行在规模受控的情况下，盈利的压力却并没有减少，以价补量、调高利率是必然的。此外，银行同时面临着“无钱可贷”的窘境。“如果购房者得不到银行的贷款支持，地产商只能通过降价促销来盘活现金流。另一方面，银根紧缩，主要依靠银行融资的中小房地产开发商也将会面临巨大的压力。”

　　在信贷收紧的总体金融环境下，头套房商贷利率的上浮，更多地影响着购卖双方的心态。对于购房者来说，还款额增加将进一步加剧他们的观望情绪。而这将使得急售型房东心态进一步动摇，促使他们加大降价幅度以求迅速成交。由于银行放款额度紧张，放款周期依旧维持较长水平，普遍在3-4个月不等。这表示，当前已经过户并把相关抵押材料进银行的交易，至少要等到今年年底、明年年初，甚至更长时间才能放款。但是对于整个商品房需求市场呢？不得而知。

　　针对各行上调的利率额度，我来给购房者算了一笔账：“以一笔100万元总额、20年、采用等额本息还款方式的贷款为例，现行的基准利率为7.05%，如上调至基准利率的1.05倍则为7.40%，两者对比下借款人每月要多还款200多元，贷款20年累计总利息增加5万元以上；而如果基准利率上调幅度为1.1倍，则借款人每月多还约430元，总利息额较基准利率约增加10.3万元。”

　　不过地价已经实实在在地在跌，跌幅还不小。一些城市特别是一线城市已出现拐点；一些城市正在停涨，位于拐点之上；一些城市上涨幅度明显减小，正在迎来拐点。数据显示：今年前三季度全国133个城市住宅用地楼面均价为1417元/平方米，同比下降10.2%。监测显示，1~9月，全国商品房成交均价同比上涨9.1%，较去年7.5%的全年涨幅明显上升，较1~8月下降1.7个百分点。其中，住宅成交均价同比上涨8.1%，较1~8月下降1.9个百分点。

　　房价确实在降，消费者还是观望“其实楼盘的优惠有很多叠加，比如开盘优惠、按时签约优惠、按揭优惠、一次性付款优惠，但价格表述大有文章，有的是建面价格，有的是套内售价，有的是算上面积后的实得价，所以消费者一定要先问清楚。”安心说，自己对降价的定义是，同质房源价格降低，才算降价了。

　　房价下跌后，楼盘的成交量不会上升，反而导致房价连续下跌，使得市场观望气氛更加浓厚。三季度购房者信心指数显示，超五成的被调查者看跌东部一线城市房价。大幅降价可能引起前期业主的不满。虽然，开发商可以根据合同不理会已购房者的退房要求，但也会对准购房者产生影响，使他们担心楼盘再降价的可能性。为规避可能出现的退房潮，开发商正采取特定的降价方式。

　　目前地方政府较怕推行房产税，因为这可能导致市场崩盘。未来全国大规模推行房产税，需要对现行大部分进入商品价格的税收进行调减，这需要一个长期过程。

　　从趋势上来看，房地产调控政策达到了一定的效果，接下来的市场是以稳定为主。政策之剑高悬，观望情绪浓重，房企资金紧张......然而房价却并未如愿大幅下跌。是谁在阻碍房价走向下行通道的步伐？老业主、大房企、开发商、刚需族、高物价......或许还有更多的因素在无意中结成了“不降价联盟”。房价何时能回到一个合理的水平，楼市又能否回归理性的状态，我们一直在期待。

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