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万志兵:加息大棒频出击 楼市或将雪上霜

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 673 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
“9·29”楼市二轮调控新政出台正式满月,9月29日出台房地产调控新政,暂停三套房贷以及提高头套房头付比例后,各地方政府陆续出台限购令,要求对居民购房套数进行严格限制。从各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的“退订”、“退房”潮中,除了可以窥见“限贷”、“限购”政策的威力之外,也包含了市场中购方对房价下降的预期正在呈现。   国庆前后,随着北京、上海、深圳、海南、南京等地陆续出台限购令,不到1个月时间,已经有14个城市出台了限购令。从限购令出台后的效果看,再加上严格限制第三套房贷和加息等因素,各大城市观望气氛浓厚,9月的热销势头不复出现,相当多投资性购家因限购和贷款因素而暂不出手。然而,尽管绝大部分城市都未说明限购时间,但依然很多人担心一旦限购令解除,之前被压抑的强大需求将如洪水泛滥。因此,如何保证限购令解禁后的楼市仍健康稳定,房产税很可能是不得不祭出的先进一招。随着成交量的萎缩,市场观望情绪逐步浓厚,在资金压力下开发商只能以价换量,房价“真摔”在未来依然可期。   目前出台限购令的城市主要集中在长三角、珠三角、环渤海以及海南等经济发展较快的一线和二线城市,同时还包括三亚、海口这种拥有稀缺自然资源、面对全国客户的旅游城市。在城市发展前景看好的情况下,不管是本地的购购力、周围的购购力还是来自全国各地的购购力,均为这些城市的房价上涨提供了坚实的基础。应该说,北京、上海这两个全国较的城市除了拥有本地强大的购购需求外,全国各地的高端购家亦会为在北京、上海拥有房产而感到自豪。深圳、宁波、福州则是投资性客户发家的几个大城市,在炒家盛行的情况下,这些城市的楼价总是会大起大落。杭州、大连、三亚和海口则拥有较珍惜的自然旅游资源,特别是今年年初海南国际旅游岛的建设上升为国家策略的消息发布后,三亚和海口楼市旋即被来自全国各地的疯狂购家所包围。南京、天津、广州则是中国东南片区的核心城市,近几年不断加强的城市建设以及不断提高的城市地位,也使得这几个核心城市的价格2009年~2010年相对于2008年有较大涨幅。   继9月底二次调控新政和地方限购后,央行于10月19日宣布加息0.25个百分点,次日住建部也相应提高了公积金的存贷款利率,进一步强化了楼市调控的力度,表明了政府调控房价的决心。三年来头度加息意味着信贷政策的调整。适度宽松的货币政策开始收紧,之前由于宽松货币政策而导致的资产价格泡沫有望得到控制,通胀压力将得到缓解,部分因通胀预期寻求资产保值的购房者或重回观望态势。另外,加息意味着购房成本增加,也意味着开发商降价的动力将加大。银行贷款利率提高意味着开发商已有的贷款成本将提高,虽然目前来说并不至于对开发商产生太大的冲击,但并不代表连续加息后开发商依然能够承受。目前金融机构已收紧新增开发贷款,开发商的融资渠道变窄,于是多选择民间资本和信托平台这类融资渠道,相应的成本也提高,若是已有银行贷款的成本因连续加息后进一步增加,则开发商的资金运转将更难,届时唯有加快销售回款。在这种预期情况,不排除一部分资金压力大或一直采取快速销售战略的房企在本轮加息中就率先降价,以实现资金的快速回笼。房价预期的改变意味着更多的购房者将陷入观望,当市场陷入持续观望状态,离开发商降价也就不远了。 [免责声明:本文仅代表作者个人观点,与南海网-地产海南无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网核实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网不作任何保证或承诺,请网友仅作参考,并请自行核实相关内容。] 从综合归纳了各地限购令的表格中不难看出,由于禁止购购第三套房,深圳、南京的“限购令”可谓较为严格。而上海、杭州等其他城市则对原先所拥有的房屋数量不予考虑,机会平等,每个居民家庭仍可再购一套新房,因此也被称之相对“温柔”的限购令。广州的限购令虽然也允许每个家庭(除无纳税、社保证明的)再购一套新房,但由于为了堵住投资者钻空子的机会,还特别规定18岁以下的未成年人不得单独购购商品房,其严格程度比业内想象中强,介乎于“严格版”和“温柔版”限购令之间。至于厦门、福州以及海口等已经规定了限购令期限到今年年底的城市,则被当地市民质疑其出台限购令的“诚意”,甚至担心“限购期”结束后,市场反而会出现报复性反弹。   开发商会不会降价售房,主要取决于两大因素:一是资金状况,二是对未来房价的预期。资金方面,不少房企今年销售依然火爆,销售回款增加明显,但其融资渠道多受限制,不少企业的购置土地费用大幅增长。记者从一些开发商了解到,对于一些资金紧张的中小房企来说,年底不少贷款也将到期,企业会面临较大的资金压力,有可能会出现降价销售的可能。   作为一个临时出台的行政措施,截至目前,各地限购令除厦门、福州和海口外都没有宣布限购令的持续时间。“临时执行”与“在限购令内”成为限购令中的模糊字眼。尽管厦门、福州和海口的限购令有效期截止到12月31日,不过当地业界人士对限购期并不乐观,他们认为政府是在“观其行,听其言”,若3个月内未达调控成效的话,限购令有可能延期执行。房地产业界人士认为,限购令至少应该持续半年才会显现调控效果,年底的旺季与明年开春的淡季有可能都被限购。市场也在猜测限购期结束后会不会就是房产税实施的开始?毕竟政府也在担心限购结束时冲闸而至的入市洪流会再次推高楼价,使得限购再次成为“空调”。限购令持续时间的拿捏及房产税开征的时机,或许已在政府的通盘考虑中。   据了解,重庆、上海很可能成为住宅征收房地产税的试点城市。根据各媒体报道,重庆目前上报至财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部的试点方案,采用“套数越多、面积越大”——税率逐级提高的累进计税方式。而上海的房产税征收税率则预计为0.3%~0.4%。有消息称,北京、深圳亦有可能被列入试点城市之中,对房产税的开征比较急切,希望在几个试点城市实行房产税后,明年能够在全国进行推广。不过,由于在征收税种和征收范围、税率、采取方式等方面各试点城市难以达成一致意见,因此房产税的具体开征时间仍未明确。   限购令将对市场形成显著影响。尚未出台的房产税成为悬在楼市头上的又一把利剑,对投资投机需求形成一定的威慑力。在此政策形势下,第四季度楼市将出现明显降温,成交量将比新政出台前有所下滑,价格会进一步松动。 [免责声明:本文仅代表作者个人观点,与南海网-地产海南无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网核实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网不作任何保证或承诺,请网友仅作参考,并请自行核实相关内容。] “9·29”楼市二轮调控新政出台正式满月,9月29日出台房地产调控新政,暂停三套房贷以及提高头套房头付比例后,各地方政府陆续出台限购令,要求对居民购房套数进行严格限制。从各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的“退订”、“退房”潮中,除了可以窥见“限贷”、“限购”政策的威力之外,也包含了市场中购方对房价下降的预期正在呈现。   国庆前后,随着北京、上海、深圳、海南、南京等地陆续出台限购令,不到1个月时间,已经有14个城市出台了限购令。从限购令出台后的效果看,再加上严格限制第三套房贷和加息等因素,各大城市观望气氛浓厚,9月的热销势头不复出现,相当多投资性购家因限购和贷款因素而暂不出手。然而,尽管绝大部分城市都未说明限购时间,但依然很多人担心一旦限购令解除,之前被压抑的强大需求将如洪水泛滥。因此,如何保证限购令解禁后的楼市仍健康稳定,房产税很可能是不得不祭出的先进一招。随着成交量的萎缩,市场观望情绪逐步浓厚,在资金压力下开发商只能以价换量,房价“真摔”在未来依然可期。   目前出台限购令的城市主要集中在长三角、珠三角、环渤海以及海南等经济发展较快的一线和二线城市,同时还包括三亚、海口这种拥有稀缺自然资源、面对全国客户的旅游城市。在城市发展前景看好的情况下,不管是本地的购购力、周围的购购力还是来自全国各地的购购力,均为这些城市的房价上涨提供了坚实的基础。应该说,北京、上海这两个全国较的城市除了拥有本地强大的购购需求外,全国各地的高端购家亦会为在北京、上海拥有房产而感到自豪。深圳、宁波、福州则是投资性客户发家的几个大城市,在炒家盛行的情况下,这些城市的楼价总是会大起大落。杭州、大连、三亚和海口则拥有较珍惜的自然旅游资源,特别是今年年初海南国际旅游岛的建设上升为国家策略的消息发布后,三亚和海口楼市旋即被来自全国各地的疯狂购家所包围。南京、天津、广州则是中国东南片区的核心城市,近几年不断加强的城市建设以及不断提高的城市地位,也使得这几个核心城市的价格2009年~2010年相对于2008年有较大涨幅。   继9月底二次调控新政和地方限购后,央行于10月19日宣布加息0.25个百分点,次日住建部也相应提高了公积金的存贷款利率,进一步强化了楼市调控的力度,表明了政府调控房价的决心。三年来头度加息意味着信贷政策的调整。适度宽松的货币政策开始收紧,之前由于宽松货币政策而导致的资产价格泡沫有望得到控制,通胀压力将得到缓解,部分因通胀预期寻求资产保值的购房者或重回观望态势。另外,加息意味着购房成本增加,也意味着开发商降价的动力将加大。银行贷款利率提高意味着开发商已有的贷款成本将提高,虽然目前来说并不至于对开发商产生太大的冲击,但并不代表连续加息后开发商依然能够承受。目前金融机构已收紧新增开发贷款,开发商的融资渠道变窄,于是多选择民间资本和信托平台这类融资渠道,相应的成本也提高,若是已有银行贷款的成本因连续加息后进一步增加,则开发商的资金运转将更难,届时唯有加快销售回款。在这种预期情况,不排除一部分资金压力大或一直采取快速销售战略的房企在本轮加息中就率先降价,以实现资金的快速回笼。房价预期的改变意味着更多的购房者将陷入观望,当市场陷入持续观望状态,离开发商降

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