提要：中国人民银行10日晚间发布消息,存款准备金率调整后，大型银行存款准备金率将高达18.5%，成为历史较高点。这对资金密集型的房地产市场影响几何？房地产明年是否一季度有明显下行？ 　　1．事件 　　中国人民银行宣布从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行30天内第三度上调存款准备金率，也是2010年内的第六次央行如此密集地施以准备金率上调，意在进一步加强当前流动性调控，控制银行信贷投放和管理通胀预期。 　　附：存款准备金率今年调整一览表　(单位：百分点) 　　调整时间 调整幅度 　　2010年 12月 20日 18.50% 0.5 　　2010年 11月 29日 18.00% 0.5 　　2010年 11月 16日 17.50% 0.5 　　2010年 5 月 10 日 17.00% 0.5 　　2010年 2 月 25 日 16.50% 0.5 　　2010年 1 月 18 日 16.00% 0.5 　　2．现状分析与判断 　　（1）回收流动性，控制贷款规模。 　　中国人民银行公布的11月份的金融统计数据报告显示，11月份国内人民币新增贷款5640亿元，超出市场的普遍预期。至此，前11个月我国新增贷款超过7.4万亿元，距离年初设定的7.5万亿元全年信贷增长目标只有一步之遥。11月份新增信贷数据强劲，一方面是因为实体经济对于信贷需求旺盛，另一方面由于市场预期明年信贷额度将有所紧缩，因此银行提前放贷抢占市场。央行当天早些时候公布，11月新增人民币贷款5640亿元;当月末广义货币供应量(M2)同比增长19.5%。11月末人民币各项贷款余额47.73万亿元，同比增长19.8%，比上月高0.5个百分点。如果不考虑此前针对部分银行的差别上调，此次上调之后，金融机构存款准备金率已高达18.5%的历史高位。粗略估算，此次上调后央行可一次性冻结银行体系流动性3000多亿元。 　　从资金链上看，从去年9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定，九二七新政推出以来，金融系统提高了开发商的贷款门槛，并要求住宅要在封顶之后才能预售，进一步紧缩了房地产开发商的资金链。 　　房地产商的日子今年不好过，从购房者的心理预期上，楼市降价的压力也在不断加大，但是，就在不少人看空楼市的时候，也听到了另外一种声音，说房价未来不仅不会降，反而可能会上涨。”新的从紧货币政策要求房地产商自有资金达到35%才能获得贷款，这一举措是为了银行的安全，银行安全了，老百姓的利益才有保障。 “全国的房地产开发商平均自有资金只有25%还不到，为了防范国家的金融危机，就必须在短期内要求房地产商达标。”对于开发商面对货币从紧以来资金链紧张的争议，却认为对于支撑不下去的开发商来说，放弃部分股权或者降低利润，不失为眼下度过难关的明智之举。 “开发商不要太贪，要顾全大局，要想到中国的金融安全，要补充自有资金，只要出让你的股权就可以了，并不难，就是把你的资本回报率的预期值调低一点，暴利时代已经过去了。”尽管房地产企业资金紧张，但由于目前国内投资渠道狭窄，19万亿元的银行存款中有50%的短期和活期存款，在负利率驱动下，这些资金很有可能再次流向房地产市场。虽然目前房地产的成交量低迷，但自住需求依然强劲，政府应该逐步通过增加保障性住房的供给，调整住房供应结构，这样才能使房地产市场在新的供求关系下寻求新的平衡点，逐步向理性回归。 [免责声明：本文仅代表作者个人观点，与南海网-地产海南无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网核实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网不作任何保证或承诺，请网友仅作参考，并请自行核实相关内容。] （2）对地产行业有负面影响。 　　从已知的经济数据来看，中国目前的通胀水平较高，而产出相对较低，并不是很乐观。这可能是出台偏紧的调控政策的主要诱因，因此，上调存款准备金率并不排除之后加息的可能。不过节能减排、限制供应导致了产出数据不高;而CPI超预期更多是由PPI(出厂价格指数)数据上升拉动的，食品价格已经有了明显回落。明年开始，这种方向可能会发生逆转，即产出上升、通胀回落，中国市场进入经济。由于房地产开发企业是资金密集型企业，资金主要来源于银行贷款，因此收缩信贷，无疑会对房地产企业的资金状况造成不利影响： 　　头先是由于银行信贷规模受到限制，房地产企业获取开发贷款难度加大，规模也会受到压缩。加上自去年12月份以来证监会已经基本停止了对房地产行业在股票市场的融资。因此2010年房地产企业的获取资金的难度远远增加。 　　其次是对购房者的影响，目前各主要商业银行已经基本取消了二套房房贷利率七折优惠政策，头套房贷优惠率也是根据客户的资信实行差别化利率，购房者的成本增加。在房价已经涨幅过高，政府频频发出对房地产实施调控的信号后，更加重了购房者的观望气氛。房地产企业的销售速度将放缓，企业的销售回款也将会受到不利影响。因此，存款准备金率的上调将从银行贷款压缩和销售速度放缓两方面对房地产企业资金造成不利影响，进而可能使房地产企业的周转率下降。 　　（3）负债高的企业面临更大的压力。 　　由于2009年房地产市场的火爆使房地产企业收获了大量的现金，加之2009年流动性充裕，银行贷款积极，因此房地产企业短期的资金压力并不大，不过对于部分负债率较高的企业，在2010年信贷逐步收紧，同时销售放缓情况下，其资金压力将会更大。 　　3．投资建议 　　现在这个阶段，较难过的当数房地产开发商。一方面，连续加息和提高准备金率之后，银行收缩银根，开发商获得的资金供应减少，另一方面，套房贷款政策出台后，购房者普遍观望，市场冷清，资金回笼的速度也在快速下降。可以说，今年房地产商的资金链条两头都被崩的紧紧的，这给他们究竟带来了多大的压力？对于支撑不下去的开发商来说，放弃部分股权或者降低利润不失为眼下度过难关的明智之举，虽目前房地产成交量低迷，但自住需求依然强劲，政府应该逐步通过增加保障性住房的供给，调整住房供应结构，这样才能使房地产市场在新的供求关系下寻求新的平衡点，逐步向理性回归。存款准备金率上调总体对房地产行业有不利影响，加重了目前房地产市场的观望气氛，不利于房地产市场交易，不过目前由于房地产行业前期跌幅较大，已经大部分反映了这些不利的预期，因此我们维持房地产行业"谨慎推荐"评级。 　　结束语 　　总而言之，其实房价的涨跌仅仅是表象，国家的金融安全才是我们真正的着眼点，在国际上，房价下跌套牢银行的例子我们听得太多太多。 [免责声明：本文仅代表作者个人观点，与南海网-地产海南无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网核实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网不作任何保证或承诺，请网友仅作参考，并请自行核实相关内容。] 提要：中国人民银行10日晚间发布消息,存款准备金率调整后，大型银行存款准备金率将高达18.5%，成为历史较高点。这对资金密集型的房地产市场影响几何？房地产明年是否一季度有明显下行？ 　　1．事件 　　中国人民银行宣布从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行30天内第三度上调存款准备金率，也是2010年内的第六次央行如此密集地施以准备金率上调，意在进一步加强当前流动性调控，控制银行信贷投放和管理通胀预期。 　　附：存款准备金率今年调整一览表　(单位：百分点) 　　调整时间 调整幅度 　　2010年 12月 20日 18.50% 0.5 　　2010年 11月 29日 18.00% 0.5 　　2010年 11月 16日 17.50% 0.5 　　2010年 5 月 10 日 17.00% 0.5 　　2010年 2 月 25 日 16.50% 0.5 　　2010年 1 月 18 日 16.00% 0.5 　　2．现状分析与判断 　　（1）回收流动性，控制贷款规模。 　　中国人民银行公布的11月份的金融统计数据报告显示，11月份国内人民币新增贷款5640亿元，超出市场的普遍预期。至此，前11个月我国新增贷款超过7.4万亿元，距离年初设定的7.5万亿元全年信贷增长目标只有一步之遥。11月份新增信贷数据强劲，一方面是因为实体经济对于信贷需求旺盛，另一方面由于市场预期明年信贷额度将有所紧缩，因此银行提前放贷抢占市场。央行当天早些时候公布，11月新增人民币贷款5640亿元;当月末广义货币供应量(M2)同比增长19.5%。11月末人民币各项贷款余额47.73万亿元，同比增长19.8%，比上月高0.5个百分点。如果不考虑此前针对部分银行的差别上调，此次上调之后，金融机构存款准备金率已高达18.5%的历史高位。粗略估算，此次上调后央行可一次性冻结银行体系流动性3000多亿元。 　　从资金链上看，从去年9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定，九二七新政推出以来，金融系统提高了开发商的贷款门槛，并要求住宅要在封顶之后才能预售，进一步紧缩了房地产开发商的资金链。 　　房地产商的日子今年不好过，从购房者的心理预期上，楼市降价的压力也在不断加大，但是，就在不少人看空楼市的时候，也听到了另外一种声音，说房价未来不仅不会降，反而可能会上涨。”新的从紧货币政策要求房地产商自有资金达到35%才能获得贷款，这一举措是为了银行的安全，银行安全了，老百姓的利益才有保障。 “全国的房地产开发商平均自有资金只有25%还不到，为了防范国家的金融危机，就必须在短期内要求房地产商达标。”对于开发商面对货币从紧以来资金链紧张的争议，却认为对于支撑不下去的开发商来说，放弃部分股权或者降低利润，不失为眼下度过难关的明智之举。 “开发商不要太贪，要顾全大局，要想到中国的金融安全，要补充自有资金，只要出让你的股权就可以了，并不难，就是把你的资本回报率的预期值调低一点，暴利时代已经过去了。”尽管房地产企业资金紧张，但由于目前国内投资渠道狭窄，19万亿元的银行存款中有50%的短期和

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