楼市“旺季不旺“成了今年各大城市“金九银十”一致面临的困局，金九银十平淡收场。楼市僵局尚待打破。但房价并未出现调整下跌的明显迹象，“缓涨”依然是普遍趋势。上市井喷，成交低迷，“金九”开局不利影响了开发商推盘的热情。消费者观望情绪有所减弱，部分城市住宅交易逐步回升，不过，市场总体上仍然没有摆脱低迷的局面。在房地产行业方面，很多的楼盘都会选在九月份，十月份开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，所以构成一个相比于其他月份的比较高的购购，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份，这就是一个“金九银十”的现象。“金九银十”已经成了各行业商家形容每年一度销售旺季的通用语，似乎不管市场现状如何，金九月银十月都会如约而至。 　　当前房地产问题已成为公众关注的热点问题，全国各大城市房价高扬、土地囤积、投资过热，供应结构调整滞后。为了整顿房地产市场秩序，国家出台了一系列的货币政策、财政政策和行政政策，各个地方也相应出台和细化了相应政策，实行房地产新政。但是应当指出，到目前为止，和地方一系列调控房地产市场的政策和措施虽然取得了一定成效，但并没有根本性地解决问题。 　　当前房地产价格高企，从根本上说，是由房地产市场供求关系决定的。 　　，住房的有效需求与日俱增：一是在我国老百姓“成家立业”的传统观念中，“成家”是以拥有自已的房子为标志的，因此，购房不租房的住房观念造成了在房子需求方面的很大的市场。二是由于人们生活水平提高而要求更换更大更好的住房，这个现象在经济比较发达的城市尤其明显；三是城市化进程的发展使越来越多的移民成为定居人口，进而对住房的需求加剧；四是部分八十年代后甚至九十年代的年轻人消费观念相当超前，目前开始或者已经筹资购房。 　　，投机性购房不断增加。较近一个时期一些大城市房地产价格猛涨，在某种程度上可以说是由投机性或投资性购房推波助澜造成的。以海南为例，由于相当一部分人有钱以后，投资性和投机性的需求大大增加，房地产市场投机性的成分尤其明显。海南的自用住房，就是套自住住房比例在整个市场中急剧下降。有关专家判断，目前60%是投资和投机性的购购，而且认为投机性的气氛更加浓重。海南的房产投机资金主要表现在两个方面。一是外部资金的推动，二是自身的资金，同时还有地下钱庄的参与。而人民币升值预期以及传媒、舆论的介入更加推动了房地产的投机行为。空置率节节高!!! 　　第三，土地供应稀缺，开发商囤积土地等也更进一步加剧了房地产市场的供求矛盾。 　　谁是房地产市场持续上涨的主要受益者 　　目前我国房地产市场快速发展中有三大利益集团。一是地方政府。1994年的财税改革以后，政府把财权收回去了很多，但是事权留给了地方政府，房地产成了支撑地方财政的很重要的基础。而出台的一些房地产调控政策，一些地方政府并不积极贯彻落实，或者贯彻落实的时候会走样，其中当然也有一些客观的原因，但是利益驱使是很重要的因素。二是房地产发展商。现在胡润500富排行榜里面，房地产商位于前列。房地产商的利润增长速度之快使他们自己都不放心了，到了非常不理性的状态。房地产超额利润已经超过了经济正常发展规律。三是房地产中介机构和房产投机者、投资者。还有一个特殊因素，房地产中介机构的介入对推动房市上涨也起了重要的作用。 　　对策建议 　　１、抑制投机行为，加大调控力度 　　现阶段，住房供不应求，很大一部分的原因是炒房者的投机行为所致，几百套甚至几千套房子都由他们掌握，要缓解住房供求矛盾，就要抑制投机行为，加大调控力度，使投机者释放囤积的土地和房子，满足住房的有效需求。 　　2、房地产市场要分类指导，分类管理 　　政府要把住房的商品性和福利性进行严格区分，前一阶段政府对商品市场干预过多，对保障性住房供给严重缺位。根据人均GDP的水平，要科学、合理地制定出福利住房，微利房、商品房这三种住房供给的比例。今年八月国家已经明确政策，提出要实行商品住房和保障性住房双轨制，两线并重，这是对前一阶段政策缺失的很重要的补充，若认真落实好对改善房地产当前的状况会有所帮助，但也不能起到立竿见影的效果，这些政策将逐步影响房地产市场。 　　3、合理调控土地是调控房地产的根本途径 　　政府对土地供给是垄断经营的，二、三级市场的市场价格基本上是放开的，政府应该通过对一级市场的调控以达到调控二、三级市场的目的，使市场的运转及企业的经营规范化。现在房地产的问题是开发商利用政府政策和管理方面的漏洞，较轻易得到和囤积土地，所以可以随心所欲，有条件地抵制宏观调控。因此，政府有效调控房地产市场的关键在于进一步加强城乡统筹，规范相关政策，加大监管力度，提高政策的执行力。 注：本文为作者观点，不代表南海网-地产海南

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