从整个国家的情况看，下半年，房地产市场受诸多利好政策刺激，扭转了疲软的局面，呈现量价齐升的市场形势，与此同时，房地产开发投资增速仍在低谷徘徊，土地购置面积和开发面积持续负增长，新开工量严重不足，导致后继房源供应不足，加之社会对未来通胀的预期，推动房价不断攀升，不利于房地产市场的持续健康发展。 　　一、近期房地产市场复苏的原因分析 　　1、货币流动性过多，通胀预期驱动因素明显 　　2010年年初以来我国信贷投放迅猛释放，从人民币中长期消费性贷款（主要是房地产贷款）当月增加额来看，除2月份以外，前6个月贷款增加额逐月提高，其中6月份当月增加1884亿元。截至6月底，中长期消费性贷款余额达到3.88万亿元。从广义货币增长情况来看，2009年年底以来，M2的增速直线上升，从11月份的14.8%急速提高至今年6月份的28.5%，创近10年来的较高纪录。在通胀预期的压力下，大量资金进入房地产市场寻求保值增值，成为支撑新一轮楼市行情的重要因素。 　　2、政府刺激住房消费的政策效果逐渐显现 　　2009年尤其是下半年以来，国家连续出台一系列金融、税收等刺激住房消费的政策措施，各地政府也纷纷出台了相应的救市政策。利率的下降和交易税费的减免大大降低了消费者的购房成本，提高了居民的购购力，对房地产市场的刺激作用逐渐显现。 　　3、开发商适时降价促销 　　开发商正视行业调整，顺应市场变化，主动降价促销，对房地产行业的复苏发挥了重要的推动作用。2010年开始，各地楼市出现了变相降价的优惠措施。一些楼盘的降价促销力度加大，多数城市的房价总水平回落到2007年末的水平。房价的大幅度下降，触及购房者的心理价位，刺激了市场购房需求的释放。 　　4、2010年被抑制的需求集中释放 　　2010年，受悲观的经济和收入预期影响，不仅投机性需求迅速撤离，潜在购房者也采取了持币观望的态度，自住型消费者购房需求被抑制。2010年二季度之后，受房价下跌、国家优惠政策带来的购房成本降低等利好因素的影响，压抑了半年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放，房屋销售放量大增，成交量大大超过市场预期。 　　二、房地产市场持续回暖存在不确定性 　　从经济发展的大环境和房地产市场所处的发展阶段及发展现状来看，当前，既有促进房地产市场持续回暖的有利因素，也存在阻碍房地产发展的不利因素。 　　（一）促进房地产持续回升的有利因素 　　1、当前我国仍处于房地产市场持续发展的阶段 　　根据世界银行的研究，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期。2010年我国人均GDP已经突破3000美元，这就意味着今后相当长时间内我国的住宅产业将处于高速发展和稳定快速增长时期。 　　2、住房需求潜力巨大 　　头先，城市化水平的提高将带来城镇住房需求的增加。1998年以来，我国城镇化进程明显加快。据预测，2010-2020年，我国将处于工业化和城市化“双加速”阶段，到2020年，我国城市化率将达到58%左右，对住房的需求比较旺盛。 　　其次，从消费结构升级的趋势来看，居民消费的已经转向住、行和教育等方面，住房是居民消费结构升级的主导产品，这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。从购购力的角度来看，改善型购房需求是房地产市场健康发展的有力支撑。 　　第三，居民出于保值增值的考虑将增加对房地产的持有。由于储蓄利率相对偏低，居民储蓄意愿不断下降，而资本市场不稳定，投资股市存在较大风险，在投资渠道有限的情况下，人们的投资大多偏向于持有房地产。 　　第四，受利率、汇率、游资和国际经济形势的影响，一定规模的社会闲置资金将继续关注房地产市场的投机和投资机会。 　　3、国家扩内需、保增长的政策取向有利于房地产的稳定发展 　　2010年年中以来，党和国务院迅速推出了进一步扩大内需、保持经济平稳较快发展的一揽子计划。扩大内需包括扩大投资需求和消费需求，作为撬动消费和投资的有力“杠杆”，房地产业在我国经济结构中有着十分重要的地位。近日，国务院副总理李 克强表示，要把扩大消费放在住、行消费上，推动居民消费升级。这也意味着在扩内需、保增长的大环境下，房地产发展将获得长期稳定的政策支持。 　　（二）阻碍房地产业发展的不利因素 　　1、经济运行的基本面无法支撑房价暴涨 　　目前，全球房地产市场仍处于调整之中，世界经济走势仍不明朗，衰退格局短期难以改变，因此，我国经济回升的基础还不稳固，当前的经济运行状况根本无法支撑房价的再度飙升。房地产“一业独大”有悖于经济结构的优化，不利于民生的持续改善。 　　2、房地产开发企业信心不足 　　受宏观经济运行不景气、房地产市场“量价齐跌”、销售低迷、开发商资金紧张、市场信心不足等多种因素的影响，今年1季度该指数小幅回升至90。房地产企业家市场信心的恢复和投资意愿的回升仍然需要一段时间。 　　3、过度的投机炒房将影响楼市健康调整 　　由于自住型需求承受能力有限，对房价涨幅较为敏感，而投资性和投机性需求资金充裕，对高房价具有较强的吸纳能力，因而，投资性需求的大量入市会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑，市场新一轮低迷调整的风险则会逐步积累，进而导致房地产市场的波动。 　　三、下半年房地产市场发展趋势预测 　　1、房地产投资有望继续反弹 　　虽然目前房地产投资增速仍处于历史低位，但受销售回暖和政策支持等正面因素拉动，未来房地产开发投资有望继续回暖，房屋新开工面积负增长情况将有所改善。 　　头先，房价上涨和销售回升是推动开发投资增加的主要动因。其次，房地产开发企业资金状况的好转为投资恢复奠定了较好的基础。上半年，房地产开发企业资金来源23703亿元，同比增长23.6%。第三，为应对国际金融危机，扩大国内需求，国家下调商品住房投资资本金比例。其中，普通商品房项目投资的自有资本金比例从35%下调到20%，这是13年来的头次下调。第四，库存有限将促使开发商加快投资。 　　2、房价出现反复的可能性较大 　　当前，我国房地产销售暴增、房价大幅反弹是货币流动性过多、通胀预期明显、政府救市政策的刺激，以及2008年被抑制的需求集中释放等多种因素共同作用的结果。由于世界经济走势仍不明朗、我国经济整体还处于恢复期，企稳回升的基础还不稳固，就业形势比较严峻、居民收入预期不乐观，因此，自住型需求对房价的承受能力是有限的。 　　面对房价高涨，部分刚性需求已经开始观望、萎缩。投资性购房者的进入虽然带来了市场的暂时繁荣，但是这部分资金流动性大，不可能成为房地产市场的主力。因此，目前房地产市场热销的局面难以长久维持，在房价大涨的同时，市场风险也在不断积累，如果房价反弹幅度超出购房者的心理预期，楼市将进入新一轮调整，市场波动和房价反复的可能性在加大。 [免责声明：本文仅代表作者个人观点，与南海网-地产海南无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网核实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网不作任何保证或承诺，请网友仅作参考，并请自行核实相关内容。]

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