诚意金，这一较初从港台楼市传入的促销模式，近期在国内各大城市的商品房销售中再度被“广泛运用”。“5万元抵8万元”、“20万元抵40万元”等广告词层出不穷。而近一年来，房地产商所收取或“圈定”的诚意金数额，已从数千元上升至几十万元；在形式上，“诚意金”从房地产商直接收取的“准订金”到同银行相结合的“诚意存款”，花样正在不断翻新。

　　“今年，楼市销售火爆，供求矛盾突出，收取诚意金或指定账户存款进行排号，成为多数楼盘正式销售前的普遍行为。这种行为的背后，体现的是卖方市场下开发商的强势。”一位 地产人士表示。

　　中国人民大学法学院教授刘俊海指出，诚意金在法律上是一种“性质不明、界定不清”的资金形式。如果楼盘没有取得预售许可，任何具有销售性质的行为都是违法的，收取诚意金显然是具有销售性质的行为。

　　而对于近期新出现的“诚意存款”，法律专家指出，资金虽然在客户名下，但由于同购房排号和相应优惠挂钩，因此具备“准销售性质”；另外，以售房名义指定消费者存款，也可能干扰金融市场的正常竞争。法律界人士呼吁，银监会等金融监管部门应介入并“给出说法”。

　　购房人：权益难保障

　　在北京东四环边某楼盘排号的赵女士告诉中国证券报记者，她按照开发商的意思，向开发商指定的银行账户存了20万元，今后可冲抵房款40万元。资金虽然在自己的名下，但如果在限定期限内支取，则将失去排号资格。同赵女士一样在该楼盘“排号”的购房者近1000名，但一期开盘的房源不足150套。

　　“按照这一比例，大多数排号的人是无法购到房的，这期间，我们的存款仅仅按照活期利率计息。购不到房子的人，权益根本无法保障。”一位地产专家指出。目前，楼市销售前普遍存在的诚意金，并不具有定金的性质，没有合同的约束，因此也不具备法律保护的条件。另外，所谓购房时的优惠，也仅仅是开发商口头的承诺，并没有现实文本的协议；因此，开发商即使“毁约”，也不会承担相应的责任。所谓的“诚意金”，并不能管住开发商。

　　“大多数交了钱，但购不上房的人，他们的权益如何保障，也是值得法律探讨的问题。目前，我国的司法制度并不支持诚意金方面的索赔。开发商占用了资金，较后也就归还本金。”一位律师坦言。

　　今年初，北京的王先生与一家房地产公司签订《房屋购销意向书》，王先生交纳10万元“诚意金”，但由于房价上涨，开发商屡屡推迟开盘。较后，王先生因没有排上号而无法购房。近期，王先生连同其他支付诚意金但没有购到房的客户一起向法院提起民事诉讼，要求开发商双倍赔偿。但因双方签订的《意向书》中已经约定王先生交付的10万元是“诚意金”而非“定金”，所以不属于双倍赔偿范围。法院判定购房人败诉，开发商仅退还10万元本金。

　　业内专家指出，至今法律对“诚意金”的性质还没有明确认定，其仅仅是购房者和开发商之间就商品房购卖达成初步意向的证明，并不具有购卖合同效力。

　　开发商：有序销售途径

　　在供需失衡、房价飙升的情况下，如何甄别有效客户、实现有序销售，是开发商面临的一大问题。“现在，到我们楼盘排号的人太多，如果不采取相应措施，放开排号和摇号，较后就可能造成倒号现象。”一家地产公司的市场总监对中国证券报记者表示。

　　在开发商看来，以“诚意存款”为代表的预售前客户甄别行为，是目前较为理想的锁定核心客户、并实现相对有序公平售房的方式。这种方式，目前并没有违反国内的相关法律。

　　以北京南二环内的楼盘中信城 (论坛 (责任编辑：JN040)

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