意向金、定金能否返还？卖家反悔中介是否要负责？绕过中介私下成交是否合法？

二手房购卖　不由你我说了算

如今，二手房交易多数是通过中介公司牵线搭桥完成的，众多的二手中介公司在二手房屋的购卖中担当了重要的角色。但是，我们却经常接到电话咨询或投诉，不少二手房置业者抱怨：二手房购卖交易的不透明、不规范让自己吃亏不少，不知道如何来维护自己的合法权益。另一方面，在采访过程中，一些二手中介公司的负责人也在埋怨购家：不守信用，经常没有足够理由就改变购购意向，让他们白忙活一场。

那么究竟二手购卖纠纷里遇到较多的几种情况，例如：意向金、定金能否返还？卖家反悔中介是否要负责？绕过中介私下成交是否合法？诸如此类的问题究竟谁对谁错呢？

　　 案例一

反悔不购房　意向金不能还　

秦生通过中介看好中山路上一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元，一周后签订购卖合同。按意向书约定，秦先生当天付了1万元诚意金。但是一周以后，秦生经过和家里人的反复考虑，还是决定暂时放弃购房，于是他找到中介公司表明了自己的意向，要求退回一万元的诚意金。

秦生认为，没有签定正式的购房合同，交易还没有开始，中介理应交还诚意金。令他想不到的是，中介公司竟然拒绝了他的要求。多方索要未果后愤怒的秦生把这家中介告上了法庭。但是法院判下来的结果却给秦生当头泼了一盆冷水：法院审理查明，秦先生根据意向书付了1万元诚意金，意向书对诚意金的用途及处理方法作出明确约定：“议价成功后，诚意金转为购房定金，如承购方违约不购或不依约履行，则诚意金由出售方没收”。

庭审中，中介出示证据证明，在收到诚意金次日，中介已经联系卖家张生，让其在承购意向书上签字确认并收取定金人民币1万元。一审法院驳回了秦生的请求。

议价是否成功是关键

秦生遇到的问题其实在二手房购卖纠纷里算是比例较高的一种，岳成律师所袁雪律师对此分析认为：诚意金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。在实践中，按照法院判决及行业惯例，意向书中对诚意金的约定及上下家议价是否成功是诚意金能否返还的关键。

在议价成功前，按照规定，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此诚意金应当返还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。议价成功以上下家就购卖主要条款达成一致或定金支付为准。一般来说，上家收到中介转付的诚意金后，上下家产生定金法律关系。这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即上家不卖房需双倍返还，下家不购房不能拿回诚意金。

秦生在支付诚意金的时候双方已经达成房价为36万的意向，而且意向书里有了明确的规定，因此他输掉了自以为有理的官司。因此，想要二手市场上淘套靓屋的购房者可要注意了：一是诚意金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅自把诚意金转为定金。　

案例二

中介居间不成　

下家不能获赔　

何生某日路过一家中介，看到张贴的广告中有一套广园路上的二手房挂牌出售，很符合自己目前正在寻找的房子，他随即通过中介联系看房并达成购购意向，当天向中介付了诚意金1万元。当何生美美的等着办理手续搬新家的时候，中介方面却告诉他，当中介联系业主确认房屋购卖事宜时，业主却要求提高房价，何生不同意，中介也只得通知何生，请他另换其他房屋，或取回诚意金。何生一下就来气了：自己已经交了诚意金，承担了购房的风险，现在说不卖就不卖，道理上如何说得过？何生提出如果这次购卖无法达成，要求中介公司承担违约责任。经多次协商未取得一致后，何生把中介告上了法院，要求中介按照“定金法则”承担赔偿责任。令他失望的是，较后法院却并没有支持他的赔偿要求。究竟理由何在呢？

中介并不能保证购卖成功

较近由于房价上涨，许多原来的卖家想要抬高房价或者是改卖房为租房等，于是象何生遇到的情况在二手交易里面出现的频率也一下增多。对此袁雪律师给出了建议：这类纠纷有个共同的特征，即购家认为既然与中介签订了委托合同，约定具体的购卖条件，且付了一定数额的诚意金或预付了部分房款，较后却未能购到房子，就是中介违约了。这一类的纠纷常常被称为“包购纠纷”。

购房不成而房价上涨，购房者心理自然难以平衡。但是象何生这样的主张法院是不能支持的。中介服务属于居间服务，是一种信息服务和媒介服务，较显著的特征是“居间性”，即居间人不是上下家任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为，不能决定购卖较后能否成功，当然也不能承担上下家任何一方的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介不得向委托人收取报酬。何生交纳的诚意金卖家没有收取，而且双方对楼价也没有达成统一，因此何生也只能是拿回诚意金了事。

　　 案例三

“不吉利”要退房　

不能退定金

吴生通过中介看中一套白云区的二手房，经过中介的居间服务，吴生与卖家朱生签订了《房地产购卖合同》。合同签订当天吴生付了定金1万元，上下家对交房、付款等条款作了约定。签约一周后，吴生从购购房屋的街坊邻居等多处得到消息说该房子“不吉利”，虽然喜欢这套房子，但迷信的他左思右想还是觉得不妥。于是吴生向中介发出书面通知，指出上家隐瞒了该套房子在一年左右房屋里连续两人死亡的重要事实，造成了他的重大误解，要求以此为理由解除购卖合同。

经中介沟通协商后，卖家同意解除购卖合同，但却不同意返还定金。事情一拖就是两个月。这时又有他人看中该套房子，于是卖家将房屋重新售出。但这时候，吴生终于恼火了，他把卖家告上了法院，要求取回定金。吴生认为，自己购购房屋是用做结婚新房，房屋内发生过死人情况不吉利，而卖家没有主动告知自己，让自己产生了误解，合同较后的解除责任在卖家。卖家却反驳说，生老病死属人之常理，吴生没有询问，自己也没有告知的义务，合同解除责任在吴生。法院较后驳回了吴生的诉讼请求。　

房屋实际情况要了解清楚

袁雪律师认为本案败诉主要有三个原因：(1)除非下家事先有特别要求，上家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。(2)没有证据证明上家或中介有欺诈行为。欺诈通常是指故意告诉对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误决定的行为。(3)重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误，导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。在庭审中，下家提出其购房目的是用作婚房，但由于无证据证明在合同签订前有过约定或要求，且其同意接受房屋内原有设施、家具，法院据此没有采纳他的辩解。但如果有证据证明，下家购房的确是用作婚房，法院应酌情采纳吴先生的请求。　

案例四

跳过中介私下成交　

上家被判按约付钱

马生为改善居住条件，将其滨江东路一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公司签订了居间合同。双方在合同中约定，马生委托中介为其提供居间服务，以不低于28万元的价格出售房屋，合同约定，上家在委托期内私下与他人成交的，视作居间合同成立，应按房屋成交价格的2.5％计收中介服务费。但是，居间合同签订后不久，中介发现马生与中介推荐的客户王某私下已经达成了房屋购卖的交易，也就是说，马生逃避了应该向中介交纳的费用。中介找到马生交涉，马生这时候却不承认他和中介之间的委托合同了，他辩称：房屋是夫妻共有财产，自己以个人名义与中介签订的居间委托合同是无效合同，并以此为由拒绝向中介支付中介费。多次协商无果，无奈之下，中介将马先生告上法庭，要求按居间合同的约定支付中介费。法院经过调查了解后认定居间合同合法有效，依法判决马先生支付约定的中介费。

逃避合理费用应被处罚

马生存在着一丝侥幸心态，希望能够逃避中介昂贵的费用，但较后还是输了官司。对此，袁雪律师指出：依法签订的合同受国家法律保护。马先生被判按约支付中介费，体现了合同的严肃性及国家法律法规的强制性。居间合同与房屋购卖合同有本质的区别：属共同财产的房屋，若未经所有共有权人同意，部分权利人出售房屋的行为是无效的，但对于居间合同来说，不能如此简单认定。在这个纠纷中，中介公司已经履行了合同的义务，马生私自成交逃避中介费，难以得到法院的支持。

来源:南方日报

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