摘自：北京青年报

　　已购公房上市 购卖双方价格难定

　　这些天，家住海淀区学院路的赵先生一直在发愁，自打已购公房上市那天，就自各儿把现住的约38平方米一居室按每平方米5000块钱估了价，在一家房屋交易挂了牌，可至今还没有购主。他想卖旧房后再在天通苑购套新房的算盘也一直没有实现。赵先生告诉记者：“也有过问的，但出价太低，想10万块钱购的人不少，要是这么便宜，我就吃亏了，产权证也有，周遭环境也好，我家附近的商品房都卖到6000元了。”

　　赵先生的这种经历，是目前许多要购卖已购公房的人差不多都曾遭遇的。对购方而言，卖方出价过高，几乎与周边新建商品房看齐；而对卖家来说，购方出价太低，一般照着周边新建商品房价的一半甚至2／3要价，让人难以承受。购卖双方对已购公房上市交易价格的这种悬殊心理，成了阻碍已购公房上市出售的瓶颈。
　　
　　那么，已购公房上市交易，价格到底怎样才算合适？是不是一定得让中介做评估？评估价就一定会是成交价？
　　
　　自己找对家 价格双方协商

　　从目前北京已购公房上市交易的情况看，购卖双方即业内俗称的对家“搭上线”，不外两种途径。一是通过亲朋好友或其他途径，自己联系上并谈妥成交价格及相关的事宜；二是由房屋中介机构做“媒人”，牵线搭桥较后成交。从外省市已购公房上市交易的经验看，市场形成的初期，即所谓的培育期，购卖双方通过种途径结成“对家”成交的多。从目前北京18个区县房地局房地产交易管理部门的已购公房上市交易情况看，也是如此。
　　
　　记者在采访中了解到，目前本市18个区县，房山、密云等10个远郊区县因为已购公房和经济适用房上市交易所应缴纳的土地出让金标准尚在批审中，所以真正开启已购公房上市大门的只有东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳、丰台、石景山八个城近郊区。截止到昨天为止，尽管咨询的人多，但这八区中，到房地产交易管理部门领取申请上市表和意见征询表的人挺多，能返回到房地产管理部门审批的却很少，能拿得获准上市通知单的就更寥寥。
　　
　　据统计，八区中领取申请表的总共不过百份，其中海淀区较多，有30份，宣武和西城次之，各20多份，至今一份申请表都没有领取的区也有。返回审批并获准上市交易的只有：石景山一套两居；宣武区两套；崇文区3套；丰台区3套。其中，石景山和宣武区的都已自己找到“对家”并在办理交易过户手续，而崇文和丰台的6套房子则因尚未找到购家而“闲置高阁”。
　　
　　据石景山房地产交易的王女士介绍，该交易套返回申请表并获得上市批准的房子，坐落在石景山海特花园17楼，为某单元1套54．3平方米的两居室，1994年盖的多层楼，购卖双方是自己搭上线并于12月1日拿着自拟的房屋购卖合同及相关材料到交易开始办理手续的，双方协商的成交单价是2800元／平方米。而已购公房上市交易价格的评估不等于以往大家可能较熟悉的保值、抵押等评估，除了考虑房子自身的使用年数、户型、质量、配套设施、环境、地理位置、交通、建安费、地价等之外，还得根据市场行情，即市场供需情况。同一套房子，也许在市场成交量不大、比较冷清的大环境下，所做出的交易评估价格就低，而假如在市场成交量大，需求多的条件下，也许交易评估值就高。
　　
　　在二手房市场已较成熟的上海，二手房的价格评估采用的是计算机辅助评估技术配合评估师复评的定价方法，即通过数以万计的房源交易实例，建立一个包括交易信息分析系统、区域信息系统等动态性较强的系统在内的评估系统。这个评估系统的优势在于一是计算机可同时处理数以万计的交易信息并进行综合分析；二是利用当前先进的地理区域信息系统，交易价格可对应每一个准确的地点；三是因为价格是随着市场波动的，因此动态性很强，计算机信息技术可保证行情价格的即时性；四是可在一定程度上避免人为因素造成的结果偏差。计算机的参与，保障了交易信息的充分性；同时，利用计算机也可了解到某区域的需求情况，作为心理因素参考值。这样，评估出来的价格才基本接近当前市场的行情价。
　　
　　目前，京城几家的二手房交易中介都在完善自己的评估系统。如刚刚在万通新世界商城四层建立头家连锁店的北京置业家园房屋咨询公司，在借鉴了上海等地经验后又结合北京的实际情况，开发了北京二手房计算机辅助评估系统。同上海的计算机评估系统类似，二手房比同地段、同时期的新建商品房大约低1200元，基本符合市场价，现在已通过过户审批。
　　
　　石景山房地局交易主任王萃贞告诉记者：假若购卖双方协商的成交价不符合市场行情，明显低于市场正常行情价格，为了保证国家的税收不流失，我们将让评估部门进行现场勘察和评估，并按照我们评估出来的价格计算购卖双方应当缴纳的诸如土地出让金、收益分配等税费，而只要购卖双方愿意，成交价格还按照双方协议的进行。
　　
　　由此看来，购卖双方自己找对家，只要您保证国家税收不流失，便可免去评估这道程序，成交价格双方自己看着办。
　　
　　中介找对家 评估价格未必是成交价

　　从外地已购公房上市交易的市场运作经验看，已购公房上市交易一旦运转，购卖双方找对家离不开既能提供大量房源信息、又能保证交易合法的房屋中介机构。

　　但任何一个市场都有自己的游戏规则，无论你家的房子去任何一家房屋中介机构挂牌，你家的房子都得按照这家中介公司的评估系统做评估。但需要提醒你的是，这个只在这家中介有效的评估价格是参考价，并非一定是较后的成交价。
　　
　　二手房评估与通常做的抵押贷款评估不同，属于交易价格评估，你在对待评估结果时应注意什么？一是心理因素，要充分考虑你家已购公房的折旧率、户型、采光、通风及小区配套设施不完备等不利因素，千万别与新建商品房比高低；二，已购公房价格评估既然是交易价格评估，肯定与以往抵押保值等评估不同，要充分考虑房屋所在区域的供求情况、购房人承受心理等因素，因此要选家对二手房市场行情把握较准确的中介机构。
　　
　　目前由于北京的已购公房上市交易市场刚刚开放，还未形成一个恒定的价格体系，市场成分足，因此，业内人特别提醒：房屋中介机构的评估价格只是一种市场参考价，并不等于较后成交价，在购卖已购公房时，一定要注意市场行情，本着既不高卖（购）也不卖亏的原则，关注市场，在合适的时机，上市购卖已购公房。

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