春节才过完，不少想要购房的市民也开始活跃起来，加紧了看房步伐。昨日，本报楼市民生热线就接到了不少市民来电，倾诉其看房、购房过程中遇到的烦心事。其中投诉内容多为商品房售前承诺与售后提供的产品不符、诚意金、房产证办理应该注意的法律事项等等方面的问题。

　　市民林先生在购房过程中就遇到了烦心事。本以为交纳了诚意金就能购到自己中意的房子，没想到却被开发商忽悠了，购房不成不说，白白拿出12万元的诚意金给开发商“使用”了4个月；而市民周小姐也遇到类似问题，她参加了开发商的内部订购活动，并交纳了一万元订金，不料，此种购房方式风险极大，在“内部认购”后，倘若开发商没有通过土地审批，楼盘则无法开工；没有得到预售证，房屋就不能销售。更严重的是，一旦开发商不能按期交付房子或房子出现质量问题等情况，购房者就有可能遭受严重损失。

　　除此以外，还有相当一部分购房者在购房时因为不具备专业知识，反而因小失大给自己埋下一连串隐患。比如市民刘先生为省税费，拖着不去办理房产证。这种做法也将导致房产权属不明确，不但不能省钱，反而给将来房屋出售甚至出租带来麻烦。

　　房屋纠纷由于标的大，解决起来相对比较困难。如何处理这些纠纷，本期楼市民生关注邀请了云南鑫金桥律师事务所刘爱国律师为你一一解答，购房者可以根据律师意见采取切实可行的方法，处理好购房相关事宜。

　　本期嘉宾：云南鑫金桥律师事务所刘爱国律师

　　只要在开盘前预交几千元至几万元诚意金，在购房时就可以享受购房优惠等……日前，很多准备购房的昆明市民向本报楼市民生热线反映，许多新盘在开盘前如此的宣传方式让他们困惑苦恼不已——交诚意金吧，又担心此钱一去不复返。不交吧，又担心自己中意的房子购不到。

　　这“诚意金”白交了吗？

　　案例描述：日前，市民林先生向本报反映，去年8月，他看中了一个位于环城西路的楼盘。当时，置业顾问表示，只要他交纳3万元的诚意金，在项目开盘时就可以获得优先选房的资格，并能享受一定的购房优惠。权衡再三后，林先生还是于去年10月份向开发商交纳了12万元的诚意金，准备购购4套房子。今年1月，该项目确定了开盘日期。然而，让他没想到的是，就在林先生以为那4套房子“志在必得”时，置业顾问却告诉他，他看中的那4套住房已经让别的会员“相中”，他只能另选房源。

　　“本来交纳诚意金的意图，就是为了把我相中的那4套房子一齐购下，而现在开发商告诉我这4套房子已经售出，那么，我预先交纳的诚意金就丧失了意义。现在，开发商表示可以把这笔钱全额退还给我，但我仍感觉到受到了愚弄。”林先生表示，相信有很多客户跟他一样，都为了能购到自己的心仪的房源提前交纳了金额不等的诚意金。几个月的时间，开发商把这么一大笔钱放在银行中，也能产生不少利息。“很多客户虽然提前交纳了诚意金但却没有选到房子，那么诚意金的利息该算谁的？交纳了诚意金却购不到房，是否可以追究开发商的违约责任？”林先生打进本报楼市民生热线咨询。

　　律师答疑：

　　诚意金不具有法律效力

　　刘爱国：“诚意金”，顾名思义，是购房者为表现购房诚意而预先交纳的款额。但是，从法律上来看，“诚意金”无法保障开发商的诚意。头先，“诚意金”并不具有合同效力和法律约束力，消费者向房地产商支付诚意金所购购的只是一种机会，并非确定的实物。房地产开发企业在预售前收取“诚意金”，并与排号、认购、优惠等行为挂钩，这种资金并不具有“定金”性质。从法律意义上讲，林先生交纳了“诚意金”却未购到房，也不能追究开发商的违约责任，因为“诚意金”并不具有法律效力，它只是开发商自创的营销方式。

　　其次，在没有取得《商品房预售许可证》之前，开发商不得以任何形式，向购房者收取任何性质的订金。开发商向购房者收取“诚意金”的这种做法在一定程度上有抬高身价、自我炒作的嫌疑。因为一旦开发商推迟开盘的话，交纳了“诚意金”的购房者不得不等下去，这样可能错过购房的较佳时期，等到开发商开盘的时候，可能房价已比交纳“诚意金”的时候上涨了很多。

　　第三，无法签订购房合同，且没有定价，房子就是一个“空中楼阁”， “订金” “诚意金”等方式订购毫无意义。对于购房者来说，只有风险，没有便宜。在违约责任的认定上，只有“定金”才是法律承认的合法预付款形式，当开发商违约时需双倍返还，但是“订金”、“诚意金”则没有这些法律效力。目前开发商大部分收取的“诚意金”，一般要在数月后才能退款，期间很可能被开发商挪用。

　　民生咨询台

　　迟延办证使不得

　　案例描述：刘先生近日打进本报楼市民生热线反映，他购购了一套商品房定于今年2月中旬交房，但由于较近手头资金比较紧张，交房就要交纳将近二万元的配套费、物业管理费、契税等，他想尽量拖延办理交房及办理房产证的时间，但又担心为此要承担相应法律责任。购房者自行拖延办理房产证的时间，是否会有风险呢？

　　律师答疑：自行拖延办理房产证时间会导致系列隐患

　　对此，刘爱国表示，购房者自行拖延办理房产证的时间，会导致一系列的隐患。因为，购房者与开发商签订了房屋购卖合同，交纳了房款，但这并不意味着购房者已经取得房屋的产权。以上行为只是购卖双方所进行的房屋购卖行为的一部分，购房者应抓紧时间到开发商处开具购房发票，到房屋登记主管部门申请产权过户登记，领取房屋所有权证。如果购房者在取得房屋后不能取得房屋所有权证，那么他所购的房屋所有权处在一种未经法定形式确定的状态，购房者不能取得如下权利：

　　不能购卖、置换、与、继承、租赁、转让不具有产权登记的房屋。

　　无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权。按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的先进凭证就是房屋所有权证，所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其他民事责任。

　　在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。

　　刘爱国表示，一般办理房产证的期限应在房屋竣工验收并入住三个月左右的时间内办理完毕。在具备办证条件下，购房者应抓紧时间办理，否则以后可能出现开发商人员变动、办公地点变更以及超过一定期限税务部门对发票的领取限制等问题，导致办证困难，影响业主权益。

　　专家支招

　　公积金可二次购房吗？

　　张女士：我是自由职业者，老公是事业单位的在职人员，结婚时，老公已经用其公积金购置了一套住房，现在家里有些存款，想要重新购置一套新房给公公婆婆，考虑到公积金贷款较为划算，因此还想拿老公的公积金来贷款。公积金是否可以二次贷款，如果不行，能否将房屋产权过户给我，然后再用老公的公积金二次购房？

　　刘爱国：由于张女士夫妻只有丈夫一方缴存住房公积金，根据《昆明住房公积金个人住房贷款办法》规定，借款人必须是购房合同约定的产权人或共有产权人，那么无论是否过户给张女士，都将可以而且只能使用丈夫一方的住房公积金贷款购房，同时，《云南省住房公积金个人住房贷款管理（暂行）办法》规定，每户家庭购购一套自住住房原则上只能享受一次贷款，在上次贷款未还清前，不能发生新的贷款，意味着以前购房时虽已享受过公积金贷款，但由于原购住房面积较小等原因确需改善居住条件的，如果在再次购置自住住房时已还清前次贷款本息，仍可次申请住房公积金贷款。

　　内部认购风险大

　　周小姐：我相中了昆明市北市区的一个新楼盘，前几天置业顾问通知我，可以参与项目的内部订购活动。于是我先交纳了一万元的订金，并订购了一套80平方米的房子。请问，购购这类的房子会存在哪些风险？

　　刘爱国：在“内部认购”后，倘若开发商没有通过土地审批，楼盘则无法开工；没有拿到预售证，房屋就不能销售；不能按期交付房子或房子出现质量问题等情况，甚至遇到开发商“携款而逃”，由于法律上不确定房屋的所有权性质，购房者都难以受到法律保障。“内部认购”风险极大。(云南信息报)

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