[时下房地产行业的冷思考]系列--追踪高房价“原罪” 　　[近年来，因高房价被口诛笔伐的房地产行业越来越受到中国民众的关注，各种乌七八糟的理论都因网络的盛行而有了支持的群体。或许也正是因为有了认识上的差别，才会有了所谓的市场，才会使一些开发商走入万劫不复的境地，使另一些可以运筹帷幄的开发商，足以成为本轮行业竞争的英雄。本人认识浅薄，只是针对市场上诸多理论进行些个人性质的总结归纳，并加以筛选、分析。] 　　不知从何时起，房地产行业变成了一个尽人皆知的行业。街头大妈、修车师傅都可以很“专业”地同你讲讲房地产的故事，于是，各类理论可谓充斥了媒体的大部分版面。放眼看去，人人都在怒骂，人人都有理直气壮的依据来成就一个论调。 　　我们看，政府在骂开发商不听话，不懂事，搞得民怨沸腾，房价青云直上，让政府下不来台；开发商在骂政府不给活路，整天调控，骂消费者无知，只知道叫嚣房价过高，却不知道自己争口气去赚钱；消费者在骂政府与开发商都不怜惜其痛楚，不能解决其民生实质问题，高房价给其生活雪上加霜......如此循环，骂声不绝于耳。 　　然而我们总结客观、中性的观点，就可以解开这个谜局。追根溯源，总结所有谩骂的出发点，９成以上都是因为“高房价”所致，那么，我们就从高房价入手，挖掘房地产行业被唾骂不止的真正元凶，然后再去分析各种谩骂与牢骚式的发泄到底是否合理。 　　头先我们需要回归到较本质的问题：我们的房价到底高不高？ 　　市场的幕后主导力量－－政府肯定是认为部分城市房价已经过高，对于一个国家的房价危及到民生，进而危及到政治稳定，那么，这个房价当然不可说不高。从这个角度说，如任某人等之流的一直强调为富人建房子，一直强词夺理地不用“房价收入比”衡量房价等论调，也只能是避重就轻的一种堂皇之论罢了。毕竟中国也好，西方发达国家也好，其政策依据一直在坚持使用着房价收入比这个指标，都保持着一个相对合理的房价收入比，否则，也绝不会一成不变的政策都不介入，任其“市场问题由市场解决”。 　　据测算，合理的房价收入比应该在3.6左右，而我国今年城镇三口人30平方米的房价收入比已经高达8.76，这个比值超过７就将有绝大部分人购不起房，因而也就导致了房地产属性由原来的“小部分投资+大部分刚需”走向极端化的“大部分投资+小部分刚需”，这便验证了一个较简单的事实，中国的房地产市场是脱离了健康需求的市场。此时，政策调控当属必然，手段之狠亦属正常，相比谩骂则有些不正常了。至于其它边缘理论本人认为都是有着某种角色立场的论断，不足信，更不足取。 　　既然我们认定了房价已经过高，我们下一步就该研究“房价高在哪里”？这样，才可以挖掘出房地产的真正原罪。 　　其实房价的构成很简单，无外乎如下几个重要部分：土地成本、政府收取的相关税费、管理成本、公关成本、建筑设计施工成本、融资成本、开发商利润。这其中，融资成本、管理成本、建筑设计施工成本一直没有非议，集中的问题在于土地成本、相关税费、公关成本与开发商利润。我们发现了这四个部分，便已经初步看到了房地产问题的真正所在。 　　关于土地成本方面，政府的招、拍、挂政策与土地使用权40、50、70年可说是广受诟病，国家土地所有权的法律法规一直对开发商构成了极大的限制。虽然我国与西方国家的经济发展基础，尤其是人口构成有着很大差别，虽然一次性实现如国外的先进机制极不可能，但成本归结于政府一块就已经包含了比重极大的三大项（土地成本、相关税费、公关成本）。因篇幅限制，本人不多作数据及理论阐述，网络上已经有诸多数据可供借鉴。对于政府方面，调控政策之所以一直备受指责，久不显效，还是源自于这几项成本远远高于其他国家，已经脱离了政府管理行业的真正目的。于是，我们对于还在呵护中国经济发展的亲爱的政府，只能是寄予一点改革的希望，我们希望： 　　１、尽快完善修正土地出让制度与权限制度； 　　２、合理减轻相应税费并可加大征缴力度（如现行的增值税标准降低但可严征）； 　　３、加强公务人员的内部监督及严查房地产中间环节的贪污与违法行为。（本部分成本已经出奇的高，个别区域极有可能会严重高于单个项目的管理成本。） 　　（以上三点的解决虽有如痴人说梦，但至少也是根源之一。） [免责声明：本文仅代表作者个人观点，与南海网-地产海南无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网核实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网不作任何保证或承诺，请网友仅作参考，并请自行核实相关内容。] 去除上面的三项成本，就是开发商的利润问题了。之所以开发商好似成了过街老鼠，这里面毕竟也有着开发商自身的原因，那就是谁都知道开发商的利润率极高，目前在中国估计除了贩毒，个行业就应该是房地产了。尽管国内诸多大腕一直澄清房地产利润并不是很高，但相比发达国家的利润，还是难免有些“过分”之嫌。即便很多开发商拿着“商家以逐利为原则”的理由作为挡箭牌，一直倡导自由化市场经济，一直诟病于政策的横加干预，但在我们静下心来思考的同时，还真应该想想这个行业的健康问题了，作为开发商，不能将一世的营养全部吸食干净，更不能指望政府收入不能降低分毫的前提下，全然不顾行业之健康，自身之安危铤而走险，更何况开发商的利润即便削减一半也仍然是很肥的行业。 　　因此，降低房价的另一种途径一定是开发商压缩自己的利润空间。诸多的坚持高价理论在媒体上不胜枚举，然而，在本轮严格调控之中的开发商为何不检视自己，为何还要死扛着房价不降而继续同政府较劲，同市场较劲，同消费者较劲呢？政策在调整，为何万科就可以交上一份业绩暴涨的答卷？在海南，在我们身边，为何三亚兰海集团就可以安然无恙、高枕无忧？在东北的哈尔滨，为何国内不知名的小开发商“宝宇集团”却偏偏可以缕战屡胜，不惧政策，不惧调整呢？ 　　就此，本人想到一句话，也是朋友们在我每次“愤青”之时劝我的一句话，在此应该奉给同行：“当你改变不了环境的时候，你就要学会去适应环境。”依我看，开发商面对越来越严厉的调控政策，尤其应该如此。 　　再说消费者，他们被指责的地方大多是因为两个问题，是无知，是无能。其实中国十几亿人从当初的贫困潦倒到现在的生活略为富足，也仅仅是一代人的时光而已，短短的三十几年实属不易，让他们一定要具备多高的素质，又要去理解专业性极强的房地产行业，实在有点“赶鸭子上架”之嫌。我们应该做的或许更多的是引导、教育，如果消费者一有不理解，便加以指责，那我们还何以口口声声说他们是我们的衣食父母？ 　　所谓“得人心者得天下”，即便市场在调控之下已经显得供过于求，但假如我们用信誉去赢取客户，我相信，市场迟早会是我们的。尤其在当下，利欲熏心的开发商居多，重信誉与守商业道德者居少，如果哪家开发商拥有了这一点，哪怕是一点点，你就不用在什么产品差异上下功夫，因为这就是彻头彻尾的差异。做到这一点，我不信此刻还会潦倒到何种程度，更不用提会惧怕到何种程度了。 　　综上，高房价所遭受再多的谩骂也感觉值得理解了，诸多言不由衷的解释也都是为各自的角色掩饰而已。 [免责声明：本文仅代表作者个人观点，与南海网-地产海南无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本网核实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本网不作任何保证或承诺，请网友仅作参考，并请自行核实相关内容。] [时下房地产行业的冷思考]系列--追踪高房价“原罪” 　　[近年来，因高房价被口诛笔伐的房地产行业越来越受到中国民众的关注，各种乌七八糟的理论都因网络的盛行而有了支持的群体。或许也正是因为有了认识上的差别，才会有了所谓的市场，才会使一些开发商走入万劫不复的境地，使另一些可以运筹帷幄的开发商，足以成为本轮行业竞争的英雄。本人认识浅薄，只是针对市场上诸多理论进行些个人性质的总结归纳，并加以筛选、分析。] 　　不知从何时起，房地产行业变成了一个尽人皆知的行业。街头大妈、修车师傅都可以很“专业”地同你讲讲房地产的故事，于是，各类理论可谓充斥了媒体的大部分版面。放眼看去，人人都在怒骂，人人都有理直气壮的依据来成就一个论调。 　　我们看，政府在骂开发商不听话，不懂事，搞得民怨沸腾，房价青云直上，让政府下不来台；开发商在骂政府不给活路，整天调控，骂消费者无知，只知道叫嚣房价过高，却不知道自己争口气去赚钱；消费者在骂政府与开发商都不怜惜其痛楚，不能解决其民生实质问题，高房价给其生活雪上加霜......如此循环，骂声不绝于耳。 　　然而我们总结客观、中性的观点，就可以解开这个谜局。追根溯源，总结所有谩骂的出发点，９成以上都是因为“高房价”所致，那么，我们就从高房价入手，挖掘房地产行业被唾骂不止的真正元凶，然后再去分析各种谩骂与牢骚式的发泄到底是否合理。 　　头先我们需要回归到较本质的问题：我们的房价到底高不高？ 　　市场的幕后主导力量－－政府肯定是认为部分城市房价已经过高，对于一个国家的房价危及到民生，进而危及到政治稳定，那么，这个房价当然不可说不高。从这个角度说，如任某人等之流的一直强调为富人建房子，一直强词夺理地不用“房价收入比”衡量房价等论调，也只能是避重就轻的一种堂皇之论罢了。毕竟中国也好，西方发达国家也好，其政策依据一直在坚持使用着房价收入比这个指标，都保持着一个相对合理的房价收入比，否则，也绝不会一成不变的政策都不介入，任其“市场问题由市场解决”。 　　据测算，合理的房价收入比应该在3.6左右，而我国今年城镇三口人30平方米的房价收入比已经高达8.76，这个比值超过７就将有绝大部分人购不起房，因而也就导致了房地产属性由原来的“小部分投资+大部分刚需”走向极端化的“大部分投资+小部分刚需”，这便验证了一个较简单的事实，中国的房地产市场是脱离了健康需求的市场。此时，政策调控当属必然，手段之狠亦属正常，相比谩骂则有

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